承德會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)：北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司檢查案例(一)

　　一、企業(yè)基本情況

　　（一）自然情況

　　該公司成立于xxxx年x月x日，經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為：其他有限責(zé)任公司，注冊(cè)資金xxxx萬(wàn)元，法人代表XXX。經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；銷售商品房；物業(yè)管理。注冊(cè)地點(diǎn)：北京市TT區(qū)，在地稅局繳納的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等。

　?。ǘ┘{稅情況

　　該公司檢查期間申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅30551526.69元，城市維護(hù)建設(shè)稅2139724.98元，教育費(fèi)附加916545.80元，個(gè)人所得稅1078768.49元，印花稅188389.62元，房產(chǎn)稅1118108.28元，土地增值稅3579124.76元，城鎮(zhèn)土地使用稅276636.24元，企業(yè)所得稅32628695.64元。

　　二、納稅評(píng)估情況

　　該案件為市局專項(xiàng)檢查案件，檢查要求為：1、建議對(duì)該公司2009年1月1日至2010年12月31日在地稅局繳納的各稅種進(jìn)行全面檢查。2、對(duì)該公司開(kāi)具的發(fā)票進(jìn)行全面檢查。對(duì)該公司取得單筆發(fā)票票面金額在5萬(wàn)元以上的全部發(fā)票進(jìn)行核實(shí)，該公司取得單筆發(fā)票票面金額在500萬(wàn)元以上的（含500萬(wàn)元），均要按照資金鏈、業(yè)務(wù)鏈逐一進(jìn)行交叉稽核。

　　三、檢查情況

　　檢查組于2011年4月7日至2012年5月25日對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2009年01月01日至2010年12月31日繳納地方各稅的情況進(jìn)行了檢查。檢查過(guò)程中采用的具體檢查方法為實(shí)地檢查、調(diào)帳及詢問(wèn)檢查相結(jié)合的方式。

　　（一）營(yíng)業(yè)稅

　　該公司的營(yíng)業(yè)收入為售房收入、銷售車庫(kù)收入和出租收入，分別記入“預(yù)收賬款”科目、“其他應(yīng)付款”科目和“其他業(yè)務(wù)收入”科目，預(yù)收賬款科目又分為銷售二期住房的“預(yù)收帳款-二期房款”，和銷售以前一期拆遷房的“預(yù)收賬款—個(gè)人拆遷款”兩個(gè)二級(jí)子科目。經(jīng)檢查，該公司2009年1月-12月共計(jì)取得銷售二期住房的“預(yù)收賬款”330299324.00元，“其他應(yīng)付款”108000.00元，“其他業(yè)務(wù)收入”3315654.00元，應(yīng)納稅收入333722978.00元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅16694148.90元，已繳納營(yíng)業(yè)稅16648346.35元；2010年1月-12月共計(jì)取得銷售二期住房的“預(yù)收賬款”17413105.00元，“其他應(yīng)付款”228000.00元，“其他業(yè)務(wù)收入”3107548.00元，應(yīng)納稅收入20748653.00元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅1037432.65元，已繳納營(yíng)業(yè)稅1162415.79元。該公司2009年1月1日至2010年12月31日營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅收入354471631.00元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅17723581.55元，已繳納營(yíng)業(yè)稅17810762.14元。

　　另外，該公司在2009年取得了房屋回遷款11343693元，這筆收入與2001年至2008年期間取得的一期、三期房屋回遷款超過(guò)成本價(jià)部份收入243471598.03元，合計(jì)254815291.03元，于2009年7月一次申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅共計(jì)12740764.55元。

　　經(jīng)抽查檢查，暫未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

　　（二） 城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加

　　該公司城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率為7%，教育費(fèi)附加率為3%。2009年1月-2010年12月該公司的售房收入、銷售車庫(kù)收入和出租收入應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅17723581.55元，應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅1240650.71元，已繳納城市維護(hù)建設(shè)稅1247871.46元；應(yīng)繳納教育費(fèi)附加531707.45元，已繳納教育費(fèi)附加534322.86元。

　　另外，對(duì)2001年至2009年期間該公司收取的一期、三期房屋回遷款超過(guò)成本價(jià)部分的收入，該公司2009年7月一次申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅12740764.55元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅891853.52元，繳納教育費(fèi)附加382222.94元。

　　經(jīng)抽查檢查，暫未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

　　（三） 個(gè)人所得稅

　　2009年1月-2009年12月，該公司發(fā)放補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)13940元，未并入工資薪金代扣代繳個(gè)人所得稅，工資及補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)合計(jì)發(fā)放2267118.45元，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅596230.46元，已代扣代繳個(gè)人所得稅594377.7元，少代扣代繳工資薪金類個(gè)人所得稅1852.76元；2010年1月-2010年12月該公司發(fā)放補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)35550元，未并入工資薪金代扣代繳個(gè)人所得稅，工資及補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)合計(jì)發(fā)放2150848.19元，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅489217.05元，已代扣代繳個(gè)人所得稅484390.79元，少代扣代繳工資薪金類個(gè)人所得稅4826.26元。

　　2009年1月-2010年12月該公司發(fā)放補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)49490元，未并入工資薪金代扣代繳個(gè)人所得稅，共計(jì)發(fā)放工資及補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)4417966.64元，應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅1085447.51元，已代扣代繳個(gè)人所得稅1078768.49元，少代扣代繳工資薪金類個(gè)人所得稅6679.02元，違反了《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第四條第三款、《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第二條*9項(xiàng)、第八條、《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第八條*9款*9項(xiàng)的相關(guān)規(guī)定。

　?。ㄋ模?土地增值稅

　　該公司2009年1月-12月共計(jì)取得銷售二期住房的“預(yù)收賬款”329979865.00元，“其他應(yīng)付款—車庫(kù)”108000.00元，適用稅率1%，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅3300878.65元，已預(yù)繳土地增值稅3339148.99元；該公司2010年1月-9月共計(jì)取得銷售二期住房的“預(yù)收賬款”14066618.00元，“其他應(yīng)付款—車庫(kù)”228000.00元，適用稅率1%，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅142946.18元， 2010年10月-12月共計(jì)取得銷售二期住房的“預(yù)收賬款”3346487.00元，適用稅率2%，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅66929.74元，該公司2010年共計(jì)應(yīng)預(yù)繳土地增值稅209875.92元，已預(yù)繳土地增值稅239975.77元。

　　該公司2009年1月-2010年12月共計(jì)取得銷售二期住房的“預(yù)收賬款”347392970.00元，“其他應(yīng)付款—車庫(kù)”336000.00元，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅3510754.57元，已預(yù)繳土地增值稅3579124.76元。

　　經(jīng)抽查檢查，暫未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

　?。ㄎ澹?房產(chǎn)稅

　　該公司存在項(xiàng)目中的裙房、會(huì)所、車庫(kù)、地下人防投入使用，未按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅的情況。按照賬面記載， 2009年3月投入使用部分的已完工開(kāi)發(fā)成本為127928848.56元，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅537301.16元，已繳納房產(chǎn)稅128123.24元，少繳納房產(chǎn)稅409177.92元；該公司2009年9月投入使用部分的已完工開(kāi)發(fā)成本為119089186.17元，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅500174.68元，已繳納房產(chǎn)稅128123.24元，少繳納房產(chǎn)稅372051.34元；該公司2010年3月投入使用部分的已完工開(kāi)發(fā)成本為114658456.82元，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅481565.52元，已納房產(chǎn)稅128123.24元，少納房產(chǎn)稅353442.28元；該公司2010年9月投入使用部分的已完工開(kāi)發(fā)成本為115248246.81元，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅484042.64元，已納房產(chǎn)稅128123.24元，少納房產(chǎn)稅355919.40元；該公司2009-2010年共計(jì)少繳納房產(chǎn)稅1490590.95元。

　　由于少繳納稅款超過(guò)十萬(wàn)元，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第

 　　　　

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