高頓網校友情提示,*7張家口會計稅務實務相關內容北京某房地產開發(fā)有限公司案例總結如下:
  一、案件背景情況
  1、案件來源
  本案件為房地產專項檢查案件。
  2、納稅人基本情況
  被查企業(yè)成立于2xxx年5x月xx日,注冊資本為xxxx萬人民幣,出資比例為A某出資700萬人民幣占11.67%、TT有限公司出資1300萬元人民幣占21.67%、FF經貿有限公司出資900萬元人民幣占15%、北京MM科貿有限公司出資40萬元人民幣占0.66%、北京HH置業(yè)有限公司出資3060萬人民幣占51%。法人代表:Y某,財務負責人:Z某。經營范圍: 房地產開發(fā)、銷售;對自有房屋的物業(yè)管理;房地產經濟信息咨詢(不含中介);銷售金屬材料、建筑材料、五金交電化工(不含易制毒制品)。注冊地點:北京市。
  二、檢查過程及采取的方法
  1、檢查預案
  檢查組接到案件后,進行了相關預案,通過查閱其征管系統及發(fā)票系統和相關的文件資料對案件進行了初步的評估判斷,并重點對其企業(yè)所得稅的結轉經營收入情況進行了政策法規(guī)的查詢和匯總。
  三、 項目情況
  被查企業(yè)開發(fā)項目名稱“HHHH”,位于DD區(qū),項目類型:住宅、配套、車庫,占地面積13,225.34平方米,總建筑面積74,783.40平方米,其中地上建筑面積53,767.00平方米,地下建筑面積21,016.40平方米。項目分1號樓(北樓)、2號樓(南樓)、配套公建及車庫三部分,共有房屋306套,車庫334個。2009年7月取得《商品房預售許可證》(京房售證字[2xxx]xxx號)批準總可銷售面積56,338.53平方米。
  四、違法事實及處理結果:
 ?。ㄒ唬┻`法事實:
  1、房產稅檢查情況
  被查企業(yè)辦公場所為租賃“中國GGGG有限公司”的房屋,未發(fā)現自用房屋的情況。但檢查期間存在車庫出租的情況,檢查期間出租建筑面積874.32平方米。被查企業(yè)于2009年9月開始陸續(xù)簽訂車庫出租合同,應于次月起在2010年4月征期進行繳納。截止2010年3月底,被查企業(yè)賬面實際完成投資額544,656,494.76元,總建筑面積74,783.40平方米,計算應繳納房產稅26,744.67元,已繳納房產稅0.00元,少繳納房產稅26,744.67元。
  2、企業(yè)所得稅檢查情況
  被查企業(yè)2008年度企業(yè)所得稅以未完工產品按預計毛利率計算繳納企業(yè)所得稅,2009年9月取得驗收備案,2009年度企業(yè)所得稅按完工產品計算企業(yè)所得稅。
  被查企業(yè)2008年度預售收入9,947,687元,預計毛利率20%,預計毛利額1,989,537.40元,管理費用1,280,173.82元,銷售費用2,468,525.60元,財務費用620.41元,期間費用合計3,749,319.83元,營業(yè)稅金及附加547,122.79元,土地增值稅99,476.87元,應納稅所得額為負2,406,382.09元。被查企業(yè)業(yè)務招待費實際列支350,114.18元,允許稅前列支49,738.44元,超標列支300,375.74元,調增應納稅所得額300,375.74元,調整后,被查企業(yè)2008年度虧損2,106,006.35元。
  2009年度企業(yè)所得稅按完工產品計算繳納,可銷售面積56,338.53平方米,已實現銷售的可售面積36,792.89平方米,2009年度已銷開發(fā)產品的銷售收入640,404,702.10元。2009年度成本對象總成本524,603,312.20元,另根據2006年被查企業(yè)與北京市KKKK有限公司簽訂的《拆遷補充協議書》,被查企業(yè)分別在2010、2011年取得北京KKKK有限公司開具發(fā)票286,000,000元,據此計算可售面積單位成本14,388.08元,已銷開發(fā)產品計稅成本529,379,067.92元。管理費用3,062,296.83元,銷售費用12,548,207.44元,財務費用負38,656.05元,期間費用合計15,571,848.22元,營業(yè)稅金及附加35,225,169.22元,土地增值稅6,404,047.02元,營業(yè)外收入476,530.46元,應納稅所得額為53,348,039.26元。營業(yè)招待費、個人通訊費超標列支215,332.32元,調增215,332.32元,彌補以前年度虧損5,888,589.59元,最終應納稅所得額47,674,781.99元,應繳企業(yè)所得稅11,918,695.50元,已繳企業(yè)所得稅8,249,712.82元,少繳企業(yè)所得稅3,668,982.68元。
  3、發(fā)票檢查
  發(fā)票開具情況:被查企業(yè)2008年1月—2010年5月共計開具530張,退票124張,廢票433張,實際開具發(fā)票金額為621,918,819.60元。
  發(fā)票取得情況:檢查組抽查檢查了被查企業(yè)2008年9、11月、2009年11、12月取得全部發(fā)票,共計260張,開票金額為4,915,376.28元,發(fā)現其中兩張合計金額為250,000.00元的發(fā)票存在領購單位與開具單位不符的情況。
  經抽查檢查,被查企業(yè)取得的發(fā)票中存在開票單位與領購單位不符的情況,根據《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》36條*9款第四項、《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則》49條第二項,屬于未按規(guī)定取得發(fā)票的行為。
  針對檢查中發(fā)現的問題,并根據涉稅違法行為的情節(jié)和性質,對該單位進行以下處理:
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  根據《廢止《/font>城市房地產稅暫行條例>等行政法規(guī)》(國務院令第546號)、《中華人民共和國房產稅暫行條例》(國發(fā)[1986]90號)*9條、第二條、第三條、第四條、第七條、第九條的規(guī)定,被查企業(yè)應補繳房地產稅26,744.67元。
 ?。ǘ└鶕吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》*9條、第二條、第三條、第四條、第七條第八款、《北京市地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題的通知》京地稅企(1998)110號*9條以及《北京市地方稅務局關于明確企業(yè)所得稅若干政策業(yè)務問題的通知》京地稅企(2002)526號第五條的相關規(guī)定,該單位應補繳企業(yè)所得稅3,668,982.68元。
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  根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定,對被查企業(yè)應繳未繳房地產稅的行為加收房地產稅滯納金1,029.67元。
  根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定,對被查企業(yè)應繳未繳企業(yè)所得稅的行為加收房地產稅滯納金56,869.23元。
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  根據《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》36條*9款第四項、《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則》49條第二款,以及《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》36條第二款,對被查企業(yè)未按規(guī)定取得發(fā)票的行為處以9000元罰款。
  五、案例分析
  房地產企業(yè)所得稅經營收入結轉稅務處理的法律判定。
  國稅發(fā)〔2009〕31號第三條規(guī)定,企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。除土地開發(fā)之外,其他開發(fā)產品符合下列條件之一的,應視為已經完工:
  1、開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
  2、開發(fā)產品已開始投入使用。
  3、開發(fā)產品已取得了初始產權證明。
  國稅發(fā)〔2009〕31號第六條規(guī)定,企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入,應確認為銷售收入的實現,具體按以下規(guī)定確認:
  1、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的,應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日,確認收入的實現。
  2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的,應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現。
  3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的,應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額,其首付款應于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
     
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