項(xiàng)目營銷設(shè)施的應(yīng)用模式
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目營銷設(shè)施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型,根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn),可以分為以下4種模式:
1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項(xiàng)目營銷設(shè)施使用,項(xiàng)目銷售完畢,作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。
2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置,建造臨時設(shè)施,例如售樓部、樣板間作為項(xiàng)目營銷設(shè)施使用,項(xiàng)目銷售完畢即行拆除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。
3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施(例如會所)裝修、裝飾后,作為項(xiàng)目營銷設(shè)施臨時使用;項(xiàng)目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租,或者移交物業(yè)公司,產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。
4.在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點(diǎn),項(xiàng)目銷售完畢,轉(zhuǎn)為其他項(xiàng)目使用或出租、銷售處理。
不同情形下的會計(jì)處理
1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設(shè)施的會計(jì)處理。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定,計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用核算的營銷設(shè)施建造費(fèi),包括項(xiàng)目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費(fèi)用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施的建造費(fèi)用。將樓宇之內(nèi)的商品房臨時作為售樓部、樣板間使用,因其本身就屬于特定的成本對象,所以其建造成本按照正常的開發(fā)產(chǎn)品核算,其裝修、裝飾費(fèi)用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售,應(yīng)歸屬于開發(fā)間接費(fèi)用核算。
【例】A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B小區(qū)某棟樓宇間開設(shè)樣板間,建造成本50萬元,裝飾、裝修后對外開放,樣板間裝飾、裝修支出30萬元。
(1)建造成本50萬元計(jì)入該套樣板間的“開發(fā)成本”,對于裝飾、裝修的費(fèi)用30萬元,如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售,則可以計(jì)入該套樣板間“開發(fā)成本”,反之,則計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。
(2)“開發(fā)間接費(fèi)用”歸集的成本費(fèi)用按期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”科目。
(3)當(dāng)樣板間與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時,從“開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。
(4)當(dāng)樣板間銷售,結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本時,其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”。
(5)當(dāng)樣板間轉(zhuǎn)作自用時,其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。
(6)當(dāng)樣板間未來出租時,其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。
“開發(fā)間接費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)按照國稅發(fā)[2009]31號文件第二十九條的規(guī)定,對于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本,按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象,具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法,企業(yè)根據(jù)需要可以自行確定。
另外,房地產(chǎn)企業(yè)由“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷售的,需要注意國稅發(fā)[2009]31號文件第二十四條的規(guī)定,即企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時間累計(jì)未超過12個月又銷售的,不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。
2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時設(shè)施(例如售樓部、樣板間)作為營銷設(shè)施使用的會計(jì)處理。作為售樓部、樣板間使用的臨時設(shè)施,按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》,其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用在“在建工程”科目核算。完工后,其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”,如果非自用或出租,也可以按照國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定,直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。
3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施(例如會所)裝修、裝飾后作為營銷設(shè)施臨時使用的會計(jì)處理。房地產(chǎn)企業(yè)除利用開發(fā)的商品房、臨時建筑作為營銷設(shè)施之外,比較多見的還有利用開發(fā)小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃建造的會所、物業(yè)場所在銷售階段作為項(xiàng)目的營銷設(shè)施使用。這種類型的營銷設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)確定的,即便臨時作為項(xiàng)目營銷設(shè)施使用,也不可以直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算,而需要根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條的規(guī)定處理。
企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施,按以下規(guī)定進(jìn)行處理:
(1)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的,可將其視為公共配套設(shè)施,其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
(2)屬于營利性的,或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的,或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外,其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
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