對于項目小區(qū)之內(nèi)主體之外的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施一般不可以直接計入開發(fā)間接費用核算,而是需要根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定判斷處理。
企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施,按以下規(guī)定進行處理:
(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的,可將其視為公共配套設(shè)施,其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。
(二)屬于營利性的,或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的,或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外,其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。
在會計處理中對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施一般分為兩類:一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等;另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目,包括:
(1)開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施,如商店、銀行、郵局等;
(2)開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施,如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等;
(3)開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施,如果沒有投資來源,不能有償轉(zhuǎn)讓,也將它歸入第一類中,計入房屋開發(fā)成本。 相應(yīng)地對于配套設(shè)施支出的歸集分為如下三種核算方式:
1.對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出,可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本,并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出。
2.對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出,應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集,于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。
3.對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類配套設(shè)施支出,應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集,除企業(yè)自用由“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目外,項目完工后由“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目,企業(yè)可以根據(jù)需要進行“開發(fā)產(chǎn)品”科目的項目核算。
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