（一）已出租的土地使用權(quán)

 

已出租的土地使用權(quán),是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在一級市場上以交納土地出讓金的方式取得的土地使用權(quán),也包括在二級市場上接受其他單位轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

 

例如,甲公司與乙公司簽署了土地使用權(quán)租賃協(xié)議,甲公司以年租金720萬元租賃使用乙公司擁有的40萬平方米土地使用權(quán)。那么,自租賃協(xié)議約定的租賃期開始日起,這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于乙公司的投資性房地產(chǎn)。

 

對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的,不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

 

（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

 

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益,符合投資性房地產(chǎn)的定義。

 

按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。

 

（三）已出租的建筑物

 

已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物,包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。例如,甲公司將其擁有的某棟廠房整體出租給乙公司,租賃期2年。對于甲公司而言,自租賃期開始日起,該棟廠房屬于投資性房地產(chǎn)。企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時,應(yīng)當(dāng)把握以下要點(diǎn):

 

1.用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。例如,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營租賃合同,乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的一棟辦公樓出租給甲企業(yè),為期5年。甲企業(yè)一開始將該辦公裝后用于自行經(jīng)營餐館。2年后,由于連續(xù)虧損,甲企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給丙公司,以賺取租金差價。這種情況下,對于甲企業(yè)而言,該棟樓不屬于其投資性房地產(chǎn)。對于乙企業(yè)而言,則屬于其投資性房地產(chǎn)。

 

2.已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議,約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽定 租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。這里的空置建筑物，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。

 

3.企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的,應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將其辦公樓出租，同時向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例如，甲企業(yè)在中關(guān)村購買了一棟寫字樓，共12層。其中1層經(jīng)營出租給某家大型超市，2—5層經(jīng)營出租給乙公司，6一12層經(jīng)營出租給丙公司。甲企業(yè)同時為該寫字樓提供保安、維修等日常輔助服務(wù)。本例中，甲企業(yè)將寫字樓出租,同時提供的輔助服務(wù)不重大。對于甲企業(yè)而言,這棟寫字樓屬于甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。

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