由于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,即可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算,因此尾房銷售是普遍存在的。
此外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算之前將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,這部分也未列作清算內(nèi)容,這也導(dǎo)致相當(dāng)一部分房企已清算項目還存在部分未售待售尾房現(xiàn)象。
對于清算后的尾盤發(fā)生銷售如何申報繳納土地增值稅問題值得引起重視。
房企土地增值稅清算后尾房銷售,應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)的第八條規(guī)定,在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算(單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積)。納稅人已清算項目繼續(xù)銷售的,應(yīng)在銷售的當(dāng)月進(jìn)行清算,不再先預(yù)征后重新啟動土地增值稅清算。
這是因為,土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。也就是說,土地增值稅是以一個項目為單位進(jìn)行的清算,對屬于同一清算單位所發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本費用是不得從其他的房地產(chǎn)開發(fā)項目中扣除,對同一項目也不能作為兩個清算單位,所以,對一個開發(fā)項目清算后,剩余的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓不能再單獨作為一個清算單位計算土地增值稅。
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