來(lái)源：高頓網(wǎng)校 發(fā)布時(shí)間：2015-08-25 10:44 責(zé)編：Cherry

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，融資是核心工作。根據(jù)國(guó)發(fā)〔2009〕27號(hào)文的規(guī)定：“保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。”根據(jù)資金的來(lái)源，融資可分為股權(quán)性融資和債權(quán)性融資。債權(quán)性資金由于利息費(fèi)用可以在稅前進(jìn)行扣除，其融資成本一般要小于股權(quán)性資金成本。
 
　　債權(quán)性資金有許多形式，比如：銀行信貸融資、企業(yè)債券融資、工程墊付及保證金、預(yù)售融資、同業(yè)拆借及民間借貸、典當(dāng)融資、票據(jù)貼現(xiàn)、租賃融資等。
 
　　當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)深入，限購(gòu)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，整體市場(chǎng)環(huán)境更加嚴(yán)峻，貨幣金融政策持續(xù)收緊，尤其是對(duì)房地產(chǎn)信貸控制比較嚴(yán)格。一些房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)為了避免資金鏈條斷裂，集團(tuán)內(nèi)部資金拆借交易逐漸增多，為了防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，降低整體稅負(fù)水平，企業(yè)集團(tuán)需要統(tǒng)一進(jìn) 行籌劃，規(guī)范內(nèi)部拆借行為。
 
　　資金拆借法律尚未明確
 
　　1996年中國(guó)人民銀行頒布的《貸款通則》規(guī)定：“貸款人必須經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)，持有中國(guó)人民銀行頒發(fā)的《金融機(jī)構(gòu)法人許可證》，并經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記。”同時(shí)規(guī)定，“企業(yè)之間不得違反國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)。”1996年9月23日*6人民法院《關(guān)于對(duì)企業(yè)借貸合同借款方逾期不歸還借款應(yīng)如何處理問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：“企業(yè)借貸合同違反有關(guān)金融法規(guī)，屬無(wú)效合同。”鑒于以上的規(guī)定，長(zhǎng)期以來(lái)，在司法實(shí)務(wù)中，企業(yè)間的借款合同一概被認(rèn)為無(wú)效。1999年10月1日，《合同法》頒布實(shí)施后，有關(guān)企業(yè)間借款問(wèn)題出現(xiàn)新的觀點(diǎn)。
 
　　根據(jù)《*6人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第四條規(guī)定，“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制 定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”由此可以認(rèn)為，不能僅憑中國(guó)人民銀行的《借款通則》的規(guī)定認(rèn)定企業(yè)間借款合同屬于無(wú)效合同。另外，《合同法》生效后司法實(shí)踐中并沒(méi)有認(rèn)定企業(yè)間借款合同是有效的法律行為。
 
　　資金拆借需防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
 
　　鑒于我國(guó)在立法上對(duì)資金拆借行為的法律認(rèn)定還沒(méi)有統(tǒng)一，為了防范法律風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)確保債權(quán)性融資利息支出能夠扣除，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)可以通過(guò)集團(tuán)內(nèi)部的財(cái)務(wù)公司進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)部的資金拆借。
 
　　通過(guò)財(cái)務(wù)公司以委托貸款方式轉(zhuǎn)貸，可以保證資金拆借行為合法合規(guī)。根據(jù)《企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司管理辦法》，企業(yè)財(cái)務(wù)公司是指以加強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)資金集中管理和提高企業(yè)集團(tuán)資金使用效率為目的，為企業(yè)集團(tuán)成員單位提供財(cái)務(wù)管理服務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)。
 
　　通過(guò)財(cái)務(wù)公司進(jìn)行資金的轉(zhuǎn)貸，貸款風(fēng)險(xiǎn)由貸款雙方承擔(dān)，利息收入歸資金拆出方所有，財(cái)務(wù)公司僅收取管理費(fèi)用。與此同時(shí)，房地產(chǎn)集團(tuán)公司以委托貸款的方式向下屬企業(yè)拆出資金，按照相關(guān)規(guī)定可以取得金融機(jī)構(gòu)提供的證明，由此，下屬企業(yè)承擔(dān)的利息支出可以進(jìn)行稅前扣除。
 
　　資金拆入方實(shí)現(xiàn)利息費(fèi)用的稅前扣除，還應(yīng)規(guī)范會(huì)計(jì)核算，合理劃分、列支成本費(fèi)用。利息費(fèi)用的稅前扣除主要通過(guò)資本化計(jì)入成本和當(dāng)期費(fèi)用來(lái)實(shí)現(xiàn)。一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拆入的用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金所支付的利息可以資本化計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，待房屋出售時(shí)，將相關(guān)成本轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)成本，抵減所得稅費(fèi)用。如果拆入的資金沒(méi)有用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而是用于內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)等情況，企業(yè)應(yīng)將支付的利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在當(dāng)年抵減所得稅費(fèi)用。
 
　　統(tǒng)借統(tǒng)還可免繳營(yíng)業(yè)稅
 
　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貸 款業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2002〕13號(hào))的規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)的核心企業(yè)(下稱(chēng)“企業(yè)集團(tuán)”)委托企業(yè)集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司代理統(tǒng)借統(tǒng)還貸款業(yè)務(wù)，從財(cái)務(wù)公司取得的用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營(yíng)業(yè)稅;財(cái)務(wù)公司承擔(dān)此項(xiàng)統(tǒng)借統(tǒng)還委托貸款業(yè)務(wù)，從貸款企業(yè)收取貸款利息不代扣代繳營(yíng)業(yè)稅。
 
　　因此，為了享受免交營(yíng)業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，并且能夠?qū)⒗①M(fèi)用順利在所得稅前扣除，在進(jìn)行內(nèi)部資金拆借時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)需要盡量分清資金源頭，采用統(tǒng)借統(tǒng)還、無(wú)利差的原則處理，統(tǒng)一調(diào)撥資金，避免出現(xiàn)利息收入全額繳納營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題。
 
　　在實(shí)務(wù)操作中，統(tǒng)借統(tǒng)還應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：一方面，對(duì)于拆入資金方，應(yīng)按照合同規(guī)定使用貸款，不得拆借用于其他項(xiàng)目。
 
　　另一方面，財(cái)務(wù)公司以流動(dòng)資金形式借入的貸款，轉(zhuǎn)貸給相關(guān)企業(yè)時(shí)不能改變資金性質(zhì)，即必須將該項(xiàng)貸款用于流動(dòng)資金周 轉(zhuǎn)，不能用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或股權(quán)投資等。
 
　　與此同時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)集團(tuán)整體稅負(fù)最低，資金拆出方要開(kāi)具發(fā)票。集團(tuán)公司可以按照規(guī)定向地稅部門(mén)申請(qǐng)代開(kāi)內(nèi)部資金拆借的利息收入發(fā)票。開(kāi)具發(fā)票后，集團(tuán)公司增加利息收入的5.5%(企業(yè)所在地在城市市區(qū)的情況下)的營(yíng)業(yè)稅及附加支出。資金拆入方獲得發(fā)票后，可以減少利息收入的25%的所得稅支出，由此，可以降低利息支出19.5%的稅收成本。
 
　　資金拆入方取得營(yíng)業(yè)稅發(fā)票后，在首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，還需要向當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門(mén)提供“金融企業(yè)的同期同類(lèi)貸款利率情況說(shuō)明”，以證明其利息支出的合理性。“同期同類(lèi)貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同的情況下，金融企業(yè)提供貸款的利率，既可以是金融企業(yè)公布的同期同類(lèi)平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。

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