房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房,在實(shí)踐中存在兩種銷售方式:一種是委托中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行代銷;另一種是房地產(chǎn)公司自己成立營銷中心或售樓中心自己銷售。從成本控制的角度來講,大型房地產(chǎn)公司都是委托具有房地產(chǎn)代銷資質(zhì)的中間機(jī)構(gòu)從事一級(jí)市場的代銷,在代銷商品房的過程中,房地產(chǎn)開發(fā)公司與代銷中間機(jī)構(gòu)簽訂的代銷合同中,因代銷方式的不同而稅收風(fēng)險(xiǎn)不同,分析如下:
 
 ?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
  在房地產(chǎn)代銷合同中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代銷機(jī)構(gòu)明確的代銷方式主要有:支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買斷方式、超基價(jià)分成方式和包銷方式等四種。在這四種委托代銷方式中,體現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)主要是房地產(chǎn)公司少確認(rèn)收入,從而少申報(bào)企業(yè)所得稅,將受到稅務(wù)稽查部門的稽查而要補(bǔ)稅、繳納滯納金和面臨罰款的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
 
  1、支付手續(xù)費(fèi)方式代銷的稅收風(fēng)險(xiǎn):按照扣除支付代銷中間機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用的差額確認(rèn)收入,而少申報(bào)土地增值稅和企業(yè)所得稅。
  國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第六條第(四)項(xiàng)*9款規(guī)定:“采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。”
  根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財(cái)稅〔2009〕29號(hào))規(guī)定,非保險(xiǎn)企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出,要在企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除,必須具備以下五個(gè)條件:
  一是按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人(不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等)所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額進(jìn)行企業(yè)所得稅前扣除,超過部分,不得扣除。
  二是企業(yè)支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額,并如實(shí)入賬。
  三是除委托個(gè)人代理外,企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。
  四是企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料,并依法取得合法真實(shí)憑證。
  五是企業(yè)不得將手續(xù)費(fèi)及傭金支出計(jì)入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進(jìn)場費(fèi)等費(fèi)用。
  另外,根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號(hào))規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。
  基于以上規(guī)定,房地產(chǎn)公司必須按照銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),而不能按照扣除支付代銷中間機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用的差額確認(rèn)收入。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分準(zhǔn)予據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅前扣除;如果委托境內(nèi)機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續(xù)費(fèi)及擁金支出不能超過服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%,否則就少申報(bào)了企業(yè)所得稅。
  [案例分析:某房地產(chǎn)公司采用支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]
 
  1、案情介紹
  甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū),與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同,A公司按銷售額5%收取手續(xù)費(fèi)。2013年9月銷售房屋2000平方米,每平方米5000元。A公司將銷售清單提交給甲公司,并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款950萬元。
  甲公司賬務(wù)處理為:
  借:銀行存款 950萬元
  貸:主營業(yè)務(wù)收入 950萬元
  請分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
 
  2、涉稅分析
  國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第六條第(四)項(xiàng)*9款規(guī)定:“采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。”基于此規(guī)定,本案例中的甲房地產(chǎn)公司以950萬元確認(rèn)收入是錯(cuò)誤的,是漏稅的表現(xiàn),甲房地產(chǎn)公司必須按照A公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額應(yīng)為1000萬元確認(rèn)收入,繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅,向中間代理機(jī)關(guān)支付手續(xù)費(fèi)50萬元不能從1000萬元收入中進(jìn)行扣除,應(yīng)由A房屋代理銷售公司向甲房地產(chǎn)公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票50萬元,作為費(fèi)用列支,在企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。甲公司賬務(wù)處理為:
  借:銀行存款 1000萬元
  貸:主營業(yè)務(wù)收入 1000萬元
  同時(shí),
  借:銷售費(fèi)用 50萬元
  貸:銀行存款 50萬元
 
  2、視同買斷方式委托銷售的稅收風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)開發(fā)公司只根據(jù)與代理銷售公司簽訂代理銷售合同中規(guī)定的買斷價(jià)確認(rèn)收入,從而存在少或多申報(bào)企業(yè)所得稅。
  根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)文的規(guī)定,采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議,或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格,則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格,以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的,則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  基于以上稅收政策規(guī)定,房地產(chǎn)公司采用視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,房地產(chǎn)開發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí),必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議,或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格,兩者中*6者進(jìn)行確定。
  [案例分析:某房地產(chǎn)公司采用買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]
 
  1、案情介紹
  甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū),與B公司房屋銷售公司簽訂買斷方式代理銷售合同,買斷價(jià)為每平方米4500元,銷售時(shí)由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2013年9月B公司將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交給甲公司時(shí),銷售房屋2000平方米,實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬元,平均售價(jià)5000元。甲公司按買斷價(jià)計(jì)算收入,賬務(wù)處理為:
  借:銀行存款 900萬元
  貸:銷售收入 900萬元。
  請分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
 
 ?。ǘ┥娑愶L(fēng)險(xiǎn)分析
  根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)文的規(guī)定,采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議,或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格,則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格,以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的,則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  基于此規(guī)定,本案例中的B公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額應(yīng)為1000萬元,因開發(fā)商參與合同簽訂,合同價(jià)5000元大于買斷價(jià)4500元,甲房地產(chǎn)公司應(yīng)按照合同價(jià)5000元/米確認(rèn)收入,而案例中的甲房地產(chǎn)公司則按照買斷價(jià)4500元計(jì)算收入,賬務(wù)處理為:借:銀行存款 900萬元,貸:銷售收入 900萬元。是一種少計(jì)算收入,少申報(bào)企業(yè)所得稅。甲公司正確的賬務(wù)處理為:
  借:銀行存款 1000萬元
  貸:主營業(yè)務(wù)收入 1000萬元
  同時(shí),
  借:銷售費(fèi)用 100萬元
  貸:銀行存款 100萬元
 
  3、超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的稅收風(fēng)險(xiǎn):支付給代理銷售方的分成額,直接從銷售收入中進(jìn)行減除,沒有按照基價(jià)與銷售合同或協(xié)議中約定的銷售價(jià)格兩者中的*6者確認(rèn)收入,從而出現(xiàn)少或多申報(bào)企業(yè)所得稅。
  根據(jù)國稅法[2009]31號(hào)文的規(guī)定,采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,按照以下規(guī)定確定收入。
 ?。?)屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議,或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià),則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額,不得直接從銷售收入中減除;
  如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的,則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  (2)屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的,則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  基于以上規(guī)定,房地產(chǎn)公司采用超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí),必須按照以上兩種情況進(jìn)行收入的確認(rèn)。
  [案例分析:某房地產(chǎn)公司采用超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]
  1、案情介紹
  甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū),與代理銷售公司C簽訂代理銷售合同,合同確定采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價(jià)4500元,并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同,超過保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。2013年9月C公司提交銷售清單時(shí),銷售房屋2000平方米,實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬元,平均售價(jià)5000元。甲公司按照保底價(jià)計(jì)算收入,賬務(wù)處理如下:
  借:銀行存款 900萬元
  貸:銷售收入 900萬元。
  請分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
 
  2、涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析
  根據(jù)國稅法[2009]31號(hào)文的規(guī)定,采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,如果房地產(chǎn)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,而且銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià),則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額,不得直接從銷售收入中減除。本案例中, C公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額為2000×4500+(5000-4500)×2000×100%=1000(萬元),開發(fā)商支付給受托方的分成額(5000-4500)×2000×30%=30(萬元)不得直接從收入中扣除,將來支付時(shí),代理銷售公司向房地產(chǎn)開發(fā)公司開代理業(yè)的服務(wù)發(fā)票作為銷售費(fèi)用列支。而案例中的甲房地產(chǎn)公司則按照保底價(jià)4500元計(jì)算收入,賬務(wù)處理為:借:銀行存款 900萬元,貸:銷售收入 900萬元。是一種少計(jì)收入,少申報(bào)企業(yè)所得稅。甲公司正確的賬務(wù)處理為:
  借:銀行存款 1000萬元
  貸:主營業(yè)務(wù)收入 1000萬元
  同時(shí),
  借:銷售費(fèi)用 30萬元
  貸:銀行存款 30萬元
 
  4、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的稅收風(fēng)險(xiǎn):包銷期內(nèi)沒有參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品,企業(yè)沒有應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  根據(jù)國稅法[2009]31號(hào)文的規(guī)定,包銷期內(nèi):包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定,參照上述收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);
  包銷期外:包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品,企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說,包銷期外,按照包銷協(xié)議執(zhí)行,等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。另外,根據(jù)國稅函發(fā)[1996]684號(hào)文件規(guī)定,在合同期滿后,房屋未售出,由包銷商進(jìn)行收購,其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商,對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅;包銷商將房產(chǎn)再次銷售,對包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。
  基于以上稅收政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)采用包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí),房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入應(yīng)分包銷期內(nèi)和包銷期外而進(jìn)行不同的確認(rèn)。即包銷期內(nèi)應(yīng)該參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品,企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  [案例分析:某房地產(chǎn)公司采用包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]
 
  1、案情介紹
  甲房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)住宅小區(qū),與代理銷售公司D公司簽訂采取包銷方式代理銷售合同。合同約定:D公司包銷售甲公司2000平方米房屋,以每平方米銷售價(jià)4500元向甲房地產(chǎn)公司結(jié)賬;如果截止到2013年9月15日銷售不完,房屋歸D公司,并由D公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定,由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2013年9月底,D公司提交銷售清單時(shí),當(dāng)月銷售房屋1700平方米,還有300平方米未售出。甲公司賬務(wù)處理如下:
  借:銀行存款 765萬元(4500×1700米)
  貸:銷售收入 765萬元
  請分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
 
  2、涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析
  根據(jù)國稅法[2009]31號(hào)文的規(guī)定,包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品,企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說,包銷期外,按照包銷協(xié)議執(zhí)行,等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。本案例中,D公司還有300平方米未售出,D公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額為4500×(1700+300)=950(萬元),如果D公司把300平方米售出時(shí),再按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。因此,甲房地產(chǎn)公司應(yīng)該按照4500×(1700+300)=950(萬元)確認(rèn)收入,而本案例中,甲公司按照765萬元(4500×1700米)確認(rèn)收入,明顯是少計(jì)收入,少申報(bào)企業(yè)所得稅。
 
 ?。ǘ┓康禺a(chǎn)代銷合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略
  通過以上對房地產(chǎn)公司委托代理銷售中間機(jī)構(gòu)從事開發(fā)產(chǎn)品代理銷售的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采用以下涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略:
 
  1、收取手續(xù)方式委托代銷開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略
  房地產(chǎn)公司必須按照銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),而不能按照扣除支付代銷中間機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用的差額確認(rèn)收入。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分準(zhǔn)予據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅前扣除;如果委托境內(nèi)機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續(xù)費(fèi)及擁金支出不能超過服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%,否則就少申報(bào)了企業(yè)所得稅。
 
  2、視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略
  房地產(chǎn)公司采用視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,房地產(chǎn)開發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí),必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議,或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格,兩者中*6者進(jìn)行確定。
 
  3、超基價(jià)分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略
 ?。?)屬于由房地產(chǎn)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議,或房地產(chǎn)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,房地產(chǎn)開發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí),必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議,或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷售方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格,兩者中*6者進(jìn)行確定。
 ?。?)屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的,則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
 
  4、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略
  房地產(chǎn)企業(yè)采用包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí),房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入應(yīng)分包銷期內(nèi)和包銷期外而進(jìn)行不同的確認(rèn)。即包銷期內(nèi)應(yīng)該參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品,企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

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