年前，央視報道稱，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠繳土地增值稅總額超過3.8萬億元，引發(fā)廣泛關(guān)注。對萬科是否欠土地增值稅一事，萬科與央視各執(zhí)一詞，讓人如墜云里，那么真相究竟是怎樣的呢？
　　去年底，央視報道稱，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠繳土地增值稅總額超過3.8萬億元，引發(fā)廣泛關(guān)注，多家房地產(chǎn)上市公司為此發(fā)布澄清公告，否認欠繳稅款。
　　隨后，央視記者實地調(diào)查了由萬科企業(yè)股份有限公司開發(fā)的多個房地產(chǎn)開發(fā)項目。央視報道稱，萬科開發(fā)的萬科吉林城、萬科金域藍灣、萬科柏悅灣、萬科華庭等項目早已達到土地增值稅清算條件，卻未清繳稅款。萬科隨即發(fā)布公告予以回應(yīng)，否認欠稅。
　　耐人尋味的是，就在央視于去年11月底炮轟房地產(chǎn)企業(yè)欠繳巨額土地增值稅后，國稅總局一方面表示，有關(guān)報道“對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀”，另一方面又于去年12月初發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于深入開展土地增值稅清算工作的通知》，表示要“深入開展好土地增值稅清算工作，全面提高土地增值稅征管質(zhì)量”，并對此提出一系列要求。
　　什么是土地增值稅？房地產(chǎn)開發(fā)商是否欠繳巨額稅款？土地增值稅預征是否為提前征稅、占用了企業(yè)流動資金？央視的實地調(diào)查結(jié)論與萬科的回應(yīng)孰是孰非？
　　土地增值稅條例以及那些年的一系列補丁
　　要弄清楚房地產(chǎn)開發(fā)商是否欠稅，關(guān)鍵是看其納稅義務(wù)發(fā)生的時間。1993年由國務(wù)院發(fā)布的《土地增值稅暫行條例》第十條規(guī)定：“ 納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。”
　　根據(jù)這一條款的規(guī)定，只要簽訂了房屋銷售合同，房地產(chǎn)商就應(yīng)申報納稅。但這一條款在實際執(zhí)行過程中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不具有可操作性，因為土地增值稅實行四級超率累進稅率，根據(jù)增值額（收入減去法定的可計入成本的扣除項目）相對于成本的比率確定稅率：
　　增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；（扣除項目金額指在計算增值額時可以從收入中扣除的房地產(chǎn)成本，下同）
　　增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；
　　增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；
　　增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
　　因此，要計征土地增值稅，不僅需要知道房地產(chǎn)銷售收入、還要知道其成本；而我國房地產(chǎn)實行預售制，房地產(chǎn)企業(yè)在訂立房屋銷售合同時，房屋尚在建造中，成本還是未知數(shù)，增值額及增值率均為未知數(shù)，計征稅款時也就無法確定相應(yīng)的稅率。
　　為此，財政部于1995年發(fā)布的《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算。”
　　實施細則雖然明確對房地產(chǎn)企業(yè)預售商品房可以預征土地增值稅，但沒有明確預征率，對于房地產(chǎn)項目的清算條件也沒有做出具體規(guī)定。由于土地增值稅計算征收過程較為復雜，加之1997年后受東南亞金融危機沖擊，我國房地產(chǎn)市場曾長期低迷，商品房積壓嚴重，因此，土地增值稅條例出臺后的相當長時期內(nèi)并沒有得到嚴格執(zhí)行，一方面，預征率較低，另一方面，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅長期未清算。
　　以房地產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)萬科為例，根據(jù)萬科A發(fā)布的2003年度報告，2003年萬科預收賬款余額4.65億元，當年預交土地增值稅余額僅為38.4萬元，以此計算的預繳率不到0.1%；2003年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入63.8億元、營業(yè)稅金及附加3.49億元，其中營業(yè)稅3.19億元，報表附注未單獨披露計入營業(yè)稅金的土地增值稅金額，包括土地增值稅、城建稅、教育費用附加等在內(nèi)的其他全部稅費僅為3017萬元，假設(shè)3017萬元全部為土地增值稅，則2003年實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)項目計算征繳土地增值稅的稅率也僅為0.47%.
　　萬科是A股市場信息披露較為透明、經(jīng)營活動較為規(guī)范的一家上市公司，其早期土地增值稅的預征率、計征率尚且明顯偏低，可見當年土地增值稅的征收并沒有得到嚴格執(zhí)行。
　　直到2006年，隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，為了調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場，土地增值稅首次成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的工具，2006年12月國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，明確了土地增值稅的清算單位及清算條件。
　　萬科在其2006年度董事會報告中，分析了這一政策出臺對其影響，認為該稅種對萬科影響較小。但萬科在2006年度計提了土地增值稅準備金5.13億元，并在報表附注中作了說明：“本集團根據(jù)國稅發(fā)[2006]187 號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》基于清算口徑補充計提了土地增值稅準備金計人民幣512，680，100.09 元。”由此亦可見，在2006年國稅總局該份文件下發(fā)前，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的預征率、清算率較低。
　　此后，為了應(yīng)對土地增值稅征收過程中出現(xiàn)的問題，2009年5月，國稅總局發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》；隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，為了遏制房價過快上漲勢頭，國稅總局于2010年5月、6月先后下發(fā)了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》等文件，為土地增值稅法不斷添上新補丁。《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》明確要求：“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%.”
　　從萬科過去10年的財務(wù)報表來看，萬科歷年的土地增值稅計征率呈持續(xù)上升之勢：
　　萬科早期的會計報表附注主營業(yè)務(wù)稅金及附加項目中僅披露了營業(yè)稅的金額，土地增值稅則包括在“其他”項目下未單獨披露，表一中列示了萬科部分年度營業(yè)稅金中“其他”項目（含土地增值稅）金額占營業(yè)收入的比例，2003年這一比例僅為0.47%，2006年隨著國稅總局187 號文的發(fā)布，這一比例上升至3.8%，2012年進一步上升至5.4%，顯示土地增值稅計征率的上升，當然這一比例的上升既有征管加強的原因，也有房地產(chǎn)市場升溫、房地產(chǎn)企業(yè)利潤率上升的原因。
　　2006年以來，國稅總局發(fā)布一系列針對土地增值稅的文件，隨著土地增值稅法不斷添上新補丁，萬科的土地增值稅計征率也呈持續(xù)上升之勢，這表明，土地增值稅條例及其實施細則由于缺乏可操作性，早年土地增值稅的預征率、項目清算率偏低，但這是否意味著，近年來由于土地增值稅征管的加強，房地產(chǎn)企業(yè)沒有欠繳土地增值稅呢？
　　央視的調(diào)查結(jié)論與萬科的回應(yīng)孰是孰非？萬科是否欠稅？
　　根據(jù)央視報道，央視記者調(diào)查了萬科開發(fā)的四個房地產(chǎn)項目：萬科吉林城、萬科金域藍灣、萬科柏悅灣、萬科華庭等項目。
　　萬科吉林城：
　　央視報道稱：實地查看一期項目樓盤后發(fā)現(xiàn)，吉林萬科城一期項目已經(jīng)于2012年12月18日竣工并交付客戶使用，只要銷售或預售比例達到85%，則符合土地增值稅的清算條件； 萬科公司2011年度企業(yè)年報顯示，截止2011年12月31日，吉林萬科城預售比例高達88.19%，比85%的比例高出3.19%
　　吉林萬科城一期項目在2012年12月18號竣工驗收之后，就已經(jīng)達到了土地增值稅清算條件，現(xiàn)在1年時間過去了，吉林萬科城一期項目的土地增值稅卻沒有如期清算征繳。
　　萬科在公告中回應(yīng)稱：吉林萬科城項目，根據(jù)經(jīng)審計的實際成本及收入測算，目前項目毛利率僅為 16%，預計清算后實際應(yīng)繳納的土地增值稅少于預繳金額，屬于應(yīng)退稅項目。
　　筆者認為，萬科的回應(yīng)顧左右而言他，并沒有回答央視的問題。央視質(zhì)疑吉林萬科城項目一年前就達到清算條件，卻遲遲未進行清算，萬科卻回應(yīng)稱，吉林萬科城項目毛利率低，因此未清算。按照稅法要求，只要項目達到清算條件，就應(yīng)進行清算，與毛利率高低無關(guān)。萬科的回應(yīng)實際上間接承認了該項目已達到清算條件卻未及時辦理清算。
　　萬科華庭項目：
　　央視報道稱：萬科2011年報顯示，廣州萬科同福西項目，即萬科華庭項目，早在2011年12月31日前，其預售比例即達到100%，符合清算征繳條件已達1年，主管部門仍未對其清算征繳該項目土地增值稅。
　　萬科在公告中回應(yīng)稱：廣州金域華庭項目，目前銷售比例僅為 49%，遠未達到土地增值稅清算條件。
　　筆者查閱了萬科2011年報，廣州同福西項目開工時間2009 年7 月、預計首批竣工結(jié)算時間2012 年3 月，項目預售比例為100%.該項目規(guī)劃建筑面積85，279平方米，截止2011 年末竣工面積39，201平方米。
　　由此可見，截止2011年底，萬科2011年報披露的廣州同福西項目預售比例為100%，是指同福西首批竣工項目，而萬科本次公告中所稱，“目前銷售比例僅為 49%”，應(yīng)該是指整個項目，二者不是同一個概念。
　　那么，在土地增值稅清算中，是以整個項目為清算單位還是分期清算呢？根據(jù)前文提及的國稅總局2006年187 號文：“土地增值稅以有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。”
　　個人認為，土地增值稅條例實施細則之所以規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算后再清算土地增值稅，是由于竣工結(jié)算前項目成本難以確定，而分期項目竣工后，分期項目成本已能夠可靠計量，國稅總局規(guī)定“對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”，具有其合理性。另一方面，一些房地產(chǎn)大型項目分若干期開發(fā)，前后可能延續(xù)10年甚至更長時間，若不分期清算，則可能導致一些房地產(chǎn)項目長期不能清算。
　　根據(jù)央視報道及萬科披露的公開信息，筆者認為，央視報道中雖然沒有提及同福西項目（萬科華庭項目）為首批竣工項目，但并不影響其得出的結(jié)論，雖然萬科華庭項目總體預售比例僅為49%，但同福西首批項目2011年底預售比例已達到100%且項目已竣工，應(yīng)進行清算。
　　萬科金域藍灣項目：
　　央視報道稱：萬科租售中心金域藍灣店業(yè)務(wù)主任向記者透露，整個小區(qū)三期樓房基本售罄，業(yè)主也已入住。這位業(yè)務(wù)主任說：“人家售樓部已經(jīng)撤走了，哪有一手房呢？”
　　而萬科2012年企業(yè)年報披露，截至2012年12月31日，金域藍灣預售比例高達98.04%，遠遠高于85%的清算要求。廣州金域藍灣項目從2007年到2009年12月31日，有10個項目預售銷售許可證，截至2012年12月31日，已滿3年，也符合土地增值稅清算條件。這就是說，無論從預售比例，還是項目預售許可證滿三年的條件，截至2012年12月31日，廣州金域藍灣一期項目早已達到清算征繳土地增值稅的條件。然而，至今稅務(wù)主管部門并未清算征繳該項目土地增值稅。
　　萬科柏悅灣項目：
　　央視報道稱：記者深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，萬科有的項目符合清算征繳條件已數(shù)年，但沒有清算。廣州荔灣區(qū)柏悅灣項目現(xiàn)在儼然是個成熟小區(qū)。萬科租售中心柏悅灣店工作人員告訴記者，其三期樓房均已銷售一空
　　萬科2010企業(yè)年報顯示，截至2010年12月31日，萬科柏悅灣一期項目預售比例達到96.1%，符合清算條件。至今已經(jīng)將近3年，萬科該項目仍然沒有清算。
　　針對央視的質(zhì)疑，萬科回應(yīng)稱：廣州金域藍灣項目、柏悅灣項目，均未全部完成銷售，最近交付時間均為 2013 年12 月。
　　筆者查閱萬科2012年報，廣州金域藍灣項目規(guī)劃建筑面積433，584平方米，截止2012 年末已竣工面積311，288平方米，最近一期的竣工結(jié)算時間2012 年12 月，預計下期竣工時間2013年9月，項目預售比例為98.04%.
　　筆者認為，萬科回應(yīng)“廣州金域藍灣未全部完成銷售”，應(yīng)該是指項目整體，并未提及該項目一期的銷售情況，實際上也沒有正面回答央視的質(zhì)疑。
　　央視報道稱：廣州金域藍灣項目從2007年到2009年12月31日，有10個項目預售銷售許可證。2012年底金域藍灣項目預售比例為98.04%，筆者由此推測，其一期項目銷售比例可能早已達到100%，滿足土地增值稅清算條件。
　　筆者查閱萬科2010年報，廣州柏悅灣項目規(guī)劃建筑面積135689平方米，截止2010 年末已竣工面積81938平方米，項目開工時間2007年11月，最近一期的竣工結(jié)算時間2010 年11 月，預計下期竣工時間2012年7月，項目預售比例為96.1%.
　　與廣州金域藍灣項目相類似，廣州柏悅灣項目也分多期開發(fā)，萬科回應(yīng)中并沒有列出該項目各期的銷售比例，以該項目96.1%的預售比例看，其早期的項目可能早已滿足土地增值稅清算條件。
　　綜合上述分析，筆者認為，央視質(zhì)疑房地產(chǎn)企業(yè)欠繳巨額稅款，并非空穴來風，由央視的實地調(diào)查看，萬科部分房地產(chǎn)項目早在2007年就已開工、并辦理預售銷售許可證，前期項目早已竣工，迄今尚未辦理土地增值稅清算，確實有欠繳土地增值稅之嫌。

 
掃一掃微信，關(guān)注*7財經(jīng)資訊