隨著2015年年底全行業(yè)完成營改增的期限漸近,尚未納入營改增的行業(yè)已經紛紛著手準備。《經濟參考報》記者從多方渠道獲悉,目前財稅部門已經開始著手對房地產業(yè)進行營改增調研,房地產業(yè)營業(yè)稅改繳增值稅后稅率很有可能為11%.對此,有專家表示,如房地產業(yè)價格上升空間有限,營改增后房地產商的盈利將受到影響,日子恐將更加難過。
  據記者了解,財稅部門和房地產商關于營改增的溝通早在2013年年底就已經開始,一些有代表性的房地產企業(yè)已經按照不同的政策假設對收入、成本、利潤等進行分析和測算。今年三四月間,萬達、萬科、碧桂園、中糧等一批房地產企業(yè)已經將自己形成的調研材料交給相關財稅部門。
  據業(yè)內人士介紹,很多調研細化的程度很高,不過目前主要是收集房地產行業(yè)的信息,調研還處于初期階段,具體實施方案尚無定論。
  不過,記者了解到,房地產業(yè)和建筑業(yè)很可能同時納入營改增,并適用11%的稅率。安永會計師事務所間接稅合伙人梁因樂在接受《經濟參考報》記者采訪時稱:“根據安永的理解,我們認為金融、建筑業(yè)和房地產最遲應該會在明年下半年同時納入營改增。”他解釋道:“因為很多房地產開發(fā)商的資金來自金融機構,如果沒有同時開始營改增,會對上下游鏈條的抵扣造成一定壓力。”
  普華永道中國內地及香港地區(qū)間接稅主管合伙人胡根榮告訴《經濟參考報》記者:“因為建筑業(yè)的稅率在財稅[2011]110號文中規(guī)定為11%,所以房地產應該會與之一致,稅率也應該是11%.梁因樂也告訴記者:”建筑安裝、房地產業(yè)比金融業(yè)簡單,根據營改增前期文件及營改增從開始實施到最近入圍行業(yè)的情況,建筑安裝及房地產業(yè)是比較有機會按照11%的稅率繳納。“
  對此,財政部財科所副所長劉尚希告訴《經濟參考報》記者,房地產業(yè)營改增還沒有出臺具體方案,雖然110號文有規(guī)定,但不排除將來方案出來后在稅率、征收方式上再做調整。
  談及房地產業(yè)營改增的*5挑戰(zhàn),多位專家認為是房地產市場的價格問題。胡根榮告訴記者:“將房地產業(yè)放在最后納入營改增行列可能是出于對房價的考慮。如果房價上漲恐怕會帶來不好的影響,所以說房地產業(yè)*5的難題在于如何減少營改增對房價的影響。”
  梁因樂也認為房地產業(yè)營改增*5的挑戰(zhàn)是房地產市場價格,在房價上升空間有限的情況下企業(yè)盈利或受影響。
  目前,我國房地產市場“熱情消減”,處于微妙的調整期,不少人士稱樓市拐點已至。專家認為,如果明年房地產業(yè)納入營改增,很可能會使房地產商的日子更加難過。
  “如果企業(yè)對企業(yè)之間以增值稅是價外稅的原則進行房地產交易,因為有進項稅抵扣,那么稅率高低對企業(yè)的影響并不大。但是如果房地產是賣給個人的,因為個人買家沒有進項稅可以抵扣,就可能存在市場價格的問題了。”梁因樂說,“如果房地產企業(yè)不能隨意漲價,又不能把因為營改增帶來的成本完全轉嫁到價格上,那么企業(yè)的收入就會減少,盈利就會相繼受到影響,這就不僅僅是稅負的問題了。”
  目前房地產業(yè)營業(yè)稅是5%,建筑業(yè)營業(yè)稅是3%.營改增之后,這兩個行業(yè)的增值稅很有可能是11%.由于稅率上升比較明顯,引發(fā)了一些業(yè)內人士的擔憂。
  劉尚希告訴記者,11%的增值稅稅率表面看比較高,但這是可以抵扣進項稅的,而5%的營業(yè)稅則是對全值繳稅。在不清楚具體的抵扣范圍之前,沒辦法判斷稅負上升還是下降。“抵扣多的話也許繳稅會比較少,但是抵扣少的話可能稅負就比較高。”
  對此,梁因樂告訴記者:“一些企業(yè)在營改增之前購進房地產、營改增之后賣出,如果沒有特別的過渡政策,企業(yè)就會在沒有進項稅抵扣的情形下繳納銷項稅,造成較大的稅負提升。不動產的金額很大,在稅率上漲明顯而不能對進項進行抵扣的情況下,對企業(yè)的影響會很大。”
  專家認為,為了解決這些問題,可能需要在制定方案時出臺過渡政策。過渡政策有三種可能的方案:一是讓已有的老房產繼續(xù)繳納營業(yè)稅;二是根據樓房的年齡對銷項稅打折;第三種是國家給房企提供一個可抵扣的虛擬進項稅。
  “*9種方案可行性較低,第三種方案需要國家財政補貼較多,國家可能未必愿意如此大力補貼房地產行業(yè)。”梁因樂說,“最終的方案如何定,除了財稅部門之外,地方政府、建委也會參與。不同于現(xiàn)代服務業(yè)、金融業(yè)等行業(yè),房地產企業(yè)和其監(jiān)管部門的關系比較密切。”

 
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