正確確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成果公允表述的基礎(chǔ)。一般來說,房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象應(yīng)結(jié)合項目的開發(fā)地點、規(guī)模、周期、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高等因素確定,而且一個成本核算對象只能計算出一個單位成本,并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。
對單體開發(fā)項目來說,一般以獨立編制概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目為成本核算對象。但對開發(fā)規(guī)模較大,工期較長的項目,尤其是同一項目有不同的功能區(qū),成本核算對象如何確定?
實務(wù)中存在以項目整體作為成本核算對象,待項目建成后再按一定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分配的做法。比如,同一項目既有寫字樓、又有公寓等功能。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計不同從而建筑成本相差很大,這種情況下,如果不單獨核算各功能區(qū)的成本而將項目整體作為成本核算對象,會導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化,但各功能區(qū)銷售價格和租金價格卻相差很大,這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比,不符合會計上的配比原則。
實務(wù)中還有一種做法是先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區(qū)成本,然后根據(jù)各功能區(qū)的情況估計一個比例來分割不同功能區(qū)的成本,即從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本,這種做法一方面會導(dǎo)致會計核算工作量的加大,另一方面,由于分割比例是事后確定的,容易導(dǎo)致企業(yè)對各功能區(qū)單位成本的人為的調(diào)節(jié),不利于保證會計信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區(qū)確定成本核算對象,從一個成本核算對象計算出一個單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求,又能保證成本和收入的配比。
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