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隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范,在政府公開平臺上進行土地“招、拍、掛”取代了不能真實反映土地價值的非公開轉(zhuǎn)讓方式。但由于土地資源稀缺,又容易造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地的非理性追逐。為了更好地加強對新項目的成本管理,筆者所在的公司在總結(jié)以往運作項目的經(jīng)驗和教訓的基礎上,對項目全過程成本管理的規(guī)范和制度進行了修訂。在修訂過程中,筆者對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立新型成本管理系統(tǒng)有了進一步的思考。
一、新型成本管理系統(tǒng)的主要內(nèi)容
?。ㄒ唬┏杀绢A決策系統(tǒng)
1.成本預測系統(tǒng)。在參與“招、拍、掛”之前,企業(yè)必須根據(jù)招標(拍賣、掛牌)文件提供的基本資料和技術(shù)參數(shù)進行可行性分析,預測項目建設成本和產(chǎn)品未來售價,確定企業(yè)想要獲得的利潤,然后確定一個拿地的價格范圍,并最終作為競爭土地的依據(jù)。
2.成本決策系統(tǒng)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本預測的基礎上,成本決策系統(tǒng)要根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃、資金實力、競爭能力、市場環(huán)境等諸多因素,決定在怎樣的價格范圍內(nèi)參與土地競爭;在競得土地之后,成本決策系統(tǒng)要在土地出讓協(xié)議規(guī)定的技術(shù)指標范圍內(nèi),決定設計怎樣的產(chǎn)品;在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的建造、銷售過程中,成本決策系統(tǒng)同樣在建設工期、資金安排、銷售廣告等方面發(fā)揮著重要作用。
?。ǘ┏杀緢?zhí)行系統(tǒng)
1.成本指標系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的每一個項目都要形成一套成本指標體系,來反映開發(fā)項目從拿地到建造、銷售的成本形成全過程。這其中,既要有綜合性的指標,如項目總成本等,又要有分解的小指標,如土地成本、建安成本、銷售成本、間接管理費用等;既要考慮建造成本,又要考慮時間成本(工期)、質(zhì)量成本、安全成本等。而且整體成本指標和分解成本指標、各個分解成本指標之間還必須形成有機的銜接,不能出現(xiàn)成本空白地帶,從而確保開發(fā)產(chǎn)品整體成本指標的完成。
2.成本責任系統(tǒng)。除了將成本指標層層分解落實到各部門、崗位,成本責任系統(tǒng)還應按企業(yè)的權(quán)利管理形式,根據(jù)各部門、崗位被賦予的權(quán)力來分配相應的責任,落實相應的成本指標,從而形成有效的成本責任系統(tǒng)。
3.成本協(xié)調(diào)系統(tǒng)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本執(zhí)行過程中,對于產(chǎn)品與產(chǎn)品間的不可比性、外部環(huán)境的不可控因素以及一個成本指標涉及幾個責任和執(zhí)行部門或崗位等問題,一個運行良好的成本協(xié)調(diào)系統(tǒng)可以及時組織協(xié)調(diào)解決。
4.成本控制系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制系統(tǒng)可以概括為多級、多層、多階段的控制。多級控制就是按照企業(yè)管理級次和權(quán)限,由上一級控制下一級;多層控制就是按照控制職能,基層進行現(xiàn)場成本控制,中層進行管理成本控制,高層進行戰(zhàn)略成本控制;多階段控制就是按照項目開發(fā)的全過程分為土地取得成本控制、設計階段成本控制、建造階段成本控制、銷售階段成本控制等。多級、多層、多階段的成本控制在級次、層次、各階段是相互聯(lián)系、相互影響、不可分割的,因此,需要對控制行為進行優(yōu)化和平衡,選擇其中最適合的和控制行為本身成本最低的控制方法,從而有利于實現(xiàn)企業(yè)的整體成本目標。
?。ㄈ┏杀驹u估系統(tǒng)
1.成本檢查系統(tǒng)。成本檢查系統(tǒng)就是對照成本指標系統(tǒng)確定的各項成本,在成本執(zhí)行過程中,對成本指標的完成情況進行定期或不定期的檢查,并對照企業(yè)相關的獎懲制度,對成本責任部門和責任人進行賞罰。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,成本檢查系統(tǒng)雖然只是一個二級子系統(tǒng),但在整個成本管理系統(tǒng)中起到的是激勵與約束的作用,運用得當將推動整個成本管理系統(tǒng)運行,反之則會阻礙系統(tǒng)正常運行。而要使成本檢查系統(tǒng)真正發(fā)揮好激勵與約束作用,一是要有合理、公平、透明的獎懲制度,二是要有及時、完整的成本信息,三是要有賞罰分明的企業(yè)文化。
2.成本評價系統(tǒng)。這里所說的成本評價系統(tǒng),更準確地說,應該稱為成本的后評估系統(tǒng),是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成從拿地、設計、建設、銷售等整個過程之后的成本評價,是對開發(fā)產(chǎn)品成敗得失的一種總結(jié)。這種評估不是簡單的成本完成情況與成本指標之間的對比,而是要與標桿企業(yè)同類型產(chǎn)品進行比較,在對比中發(fā)現(xiàn)成本預決策、成本執(zhí)行過程中的缺陷,是對成本管理系統(tǒng)的一次完善,目的是為以后的開發(fā)產(chǎn)品積累經(jīng)驗,不斷提高成本管理水平。
二、對新型成本管理系統(tǒng)運行的設想
筆者所在公司的組織結(jié)構(gòu)是直線職能制,公司總部下設職能部門和項目公司,公司經(jīng)理層對職能部門和項目公司實行垂直領導,公司職能部門對項目公司實施指導和監(jiān)督。如要在公司運行成本管理系統(tǒng),筆者的設想是在原有直線職能制基礎上,設立一個矩陣制的成本管理委員會,它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的*6管理機構(gòu),由公司總經(jīng)理或分管副總負責,具體由公司經(jīng)理層、職能部門和項目公司負責人組成,必要時還可外聘專家。成本管理委員會下設成本管理小組,與成本管理系統(tǒng)的子系統(tǒng)配套,其成員由公司投資部、工程部、財務部、人力資源部等職能部門及項目公司相關人員組成,主要負責成本管理子系統(tǒng)的日常事務,并定期向成本管理委員會報告。
就筆者所在的公司來看,成本預決策系統(tǒng)和成本評估系統(tǒng)的職能可主要由公司總部承擔,成本執(zhí)行系統(tǒng)的工作主要由項目公司負責,下面就從房地產(chǎn)開發(fā)過程的成本管理來談談各個子系統(tǒng)是如何運行的。
1.成本預決策系統(tǒng)—由投資部跟蹤房地產(chǎn)項目,適時組織工程部、財務部等相關職能部門對項目進行成本預測并形成預測結(jié)果,提交成本管理委員會審核后再提交公司決策層進行項目總體決策。
2.成本執(zhí)行系統(tǒng)—人力資源部(或負責考核的部門)、財務部根據(jù)成本預決策系統(tǒng)確定的項目總體成本形成一套成本指標;由項目公司負責人將成本指標落實到責任單位和責任人;由責任單位和責任人根據(jù)項目公司工作流程,落實成本執(zhí)行的實施規(guī)范、操作細則,并認真執(zhí)行、嚴格控制;在成本指標執(zhí)行過程中,成本發(fā)生偏差、成本指標變動或一個成本指標涉及多個責任單位和責任人時,由成本協(xié)調(diào)小組及時組織協(xié)調(diào);在整個成本執(zhí)行過程中,為確保各項成本完成,除責任單位和責任人的現(xiàn)場控制外,還需要職能部門和項目公司的管理控制。
3.成本評估系統(tǒng)—由人力資源部(或負責考核的部門)為主的成本檢查小組在項目開發(fā)過程中定期或不定期地對成本執(zhí)行情況進行檢查;由公司總部職能部門為主的成本評價小組在項目開發(fā)完成后進行項目開發(fā)的后評估,并將評估結(jié)果上報成本管理委員會。
矩陣制的成本管理系統(tǒng)有利于加強總部職能部門和項目公司的協(xié)作和配合,能夠在不增加機構(gòu)和人員的前提下,將不同職能部門的專業(yè)人員集中在一起,將綜合管理和專業(yè)管理有機結(jié)合。