高頓網(wǎng)校友情提示,*7紅河哈尼族彝族自治州會計實務(wù)工具相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)出租的會計處理與納稅調(diào)整總結(jié)如下:
  《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》(2006)規(guī)定,以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物,應(yīng)按投資性房地產(chǎn)進行核算。當企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的公允價值能作出合理估計時,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。準則規(guī)定,采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊,應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
  在稅收規(guī)定中,沒有投資性房地產(chǎn)的概念。所謂投資性房地產(chǎn),實質(zhì)就是以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物和土地使用權(quán)。對以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物,按照稅法的規(guī)定可以計提折舊,計提的折舊允許在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
  由于可見,對于以公允價值模式進行后續(xù)計量的經(jīng)營租賃建筑物,在持有、處置過程中,會計處理與稅收處理存在差異,開展年度企業(yè)所得稅匯算清繳時應(yīng)進行納稅調(diào)整。
  案例
  天宇房地產(chǎn)公司于2008年3月10日與嘉隆實業(yè)公司簽訂了《房屋租賃協(xié)議》,將開發(fā)的A寫字樓出租給嘉隆實業(yè)公司使用,租賃期2年,每年租金240萬元。合同約定在每年的7月1日一次性收取租金。租賃開始日為2008年4月1日,此時寫字樓賬面開發(fā)成本為4500萬元,公允價值為4700萬元。該投資性房地產(chǎn)在2008年12月31日的公允價值為5000萬元,2009年12月31日的公允價值為5300萬元。2010年3月31日租賃期滿,公司收回投資性房地產(chǎn),并在4月以5500萬元出售,出售款項已存入銀行賬戶。假定出售寫字樓的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅占收入的10%,房地產(chǎn)公司的上述業(yè)務(wù)應(yīng)如何進行會計處理?企業(yè)所得稅匯算清繳時應(yīng)如何進行納稅調(diào)整?(根據(jù)稅法規(guī)定,房屋建筑物的最低折舊年限為20年,預(yù)計凈殘值5%;企業(yè)所得稅稅率為25%.假設(shè)天宇公司每年會計報表利潤為1000萬元,除投資性房地產(chǎn)外無其他納稅調(diào)整事項)。
  分析
  根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)*9條和國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第七條的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營出租使用,不需要視同銷售,其會計與稅收處理無差異。
  1.2008年會計處理
 ?。?)2008年4月1日,存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn):
  借:投資性房地產(chǎn)——A寫字樓(成本)47000000
  貸:開發(fā)產(chǎn)品            45000000
  資本公積——其他資本公積    2000000.
 ?。?)從4月開始,根據(jù)配比原則,每月進行會計處理時:
  借:預(yù)收賬款200000
  貸:其他業(yè)務(wù)收入200000
  借:其他業(yè)務(wù)支出 11000
  貸:應(yīng)交稅費——營業(yè)稅10000
  ——城建稅700
  ——教育費附加300.
 ?。?)7月1日開具發(fā)票,一次性取得一年租金收入時:
  借:銀行存款2400000
  貸:預(yù)收賬款 2400000
  借:應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅120000
  ——應(yīng)交城建稅8400
  ——應(yīng)交教育費附加3600
  貸:銀行存款          132000.
 ?。?)2008年12月31日,公允價值變動300萬元(5000-4700):
  借:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動3000000
  貸:公允價值變動損益      3000000.
  2008年遞延所得稅分析(單位:萬元)
  2008年納稅調(diào)整:①根據(jù)《企業(yè)會計準則第21號——租賃》第二十六條規(guī)定,企業(yè)對一次性收到的租金選擇按直線法在12個月內(nèi)確認為當期損益,當年會計確認收入180萬元,其他業(yè)務(wù)支出9.9萬元。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定,固定資產(chǎn)出租取得的“租金收入,按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。”當年稅收確認收入240萬元,相關(guān)的營業(yè)稅金及附加13.2萬元全額在稅前扣除。②記入“資本公積”的200萬元不影響應(yīng)納稅所得額。③記入“公允價值變動損益”的300萬元按稅法規(guī)定,應(yīng)納稅調(diào)減。④按稅法規(guī)定出租建筑物當年可計提折舊142.50萬元(4500×95%÷20×8÷12)并在稅前扣除,調(diào)整后應(yīng)納稅所得額614.20萬元。
  借:所得稅費用2500000(10000000×25%)
  遞延所得稅資產(chǎn)——A寫字樓150000(600000×25%)
  資本公積——其他資本公積500000 (2000000×25%)
  貸:遞延所得稅負債——A寫字樓1614500(6458000×25%)
  應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅1535500(6142000×25%)。
  2.2009年會計處理
  2009年每月租金收入和支出的會計處理同上年。
  2009年7月1日開具發(fā)票,一次性取得一年租金收入的賬務(wù)處理以及繳納營業(yè)稅金及附加的會計處理同上年。
  2009年12月31日,公允價值變動300萬元(5300-5000):
  借:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動3000000
  貸:公允價值變動損益      3000000.
  2009年遞延所得稅分析(見附件表格)
  2009年應(yīng)納稅暫時性差異增加1156.25-645.8=510.45(萬元)。
  2009年可抵扣暫時性差異為零,即轉(zhuǎn)回60萬元。
  2009年納稅調(diào)整:①根據(jù)《企業(yè)會計準則第21號——租賃》第二十六條規(guī)定,當年企業(yè)會計確認收入240萬元,其他業(yè)務(wù)支出13.2萬元。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[2010]79號)*9條規(guī)定,如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則,出租人可對上述已確認的收入,在租賃期內(nèi),分期均勻計入相關(guān)年度收入。稅法當年計入應(yīng)納稅所得額180萬元,可稅前扣除的營業(yè)稅金及附加為9.9萬元。②投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損益300萬元已計入會計報表利潤,應(yīng)作納稅調(diào)減;③按稅法規(guī)定對出租建筑物當年可計提折舊213.75萬元(4500×95%÷20)并在稅前扣除。調(diào)整后應(yīng)納稅所得額429.55萬元。
  借:所得稅費用25000000 (100000000×25%)
  貸:遞延所得稅負債——A寫字樓1276125(5104500×25%)
  遞延所得稅資產(chǎn)——A寫字樓150000(600000×25%)
  應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅1073875(4295500×25%)。
  3.2010年會計處理
  2010年1月~3月每月租金收入和支出的會計處理同上年。
  2010年4月處置投資性房地產(chǎn)時會計處理如下:
 ?。?)出售寫字樓款項存入銀行
  借:銀行存款55000000
  貸:其他業(yè)務(wù)收入55000000.
  (2)結(jié)轉(zhuǎn)寫字樓成本
  借:其他業(yè)務(wù)成本53000000
  貸:投資性房地產(chǎn)成本47000000
  投資性房地產(chǎn)——公允價值變動6000000.
 ?。?)計提土地增值稅、營業(yè)稅及附加
  借:主營業(yè)務(wù)稅金及附加5500000
  貸:應(yīng)交稅費      5500000.
 ?。?)將轉(zhuǎn)換時計入資本公積的部分轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)收入
  借:資本公積——其他資本公積2000000
  貸:其他業(yè)務(wù)收入       2000000.
 ?。?)將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入
  借:公允價值變動損益6000000
  貸:其他業(yè)務(wù)收入    6000000.
  2010年納稅調(diào)整:①固定資產(chǎn)租賃收入會計與稅收處理一致。②處置投資性房地產(chǎn)累計“公允價值變動損益”600萬元,應(yīng)作納稅調(diào)增。③原計入資本公積的200萬元已轉(zhuǎn)入當期損益,應(yīng)沖減“資本公積”中的遞延所得稅;④投資性房地產(chǎn)會計成本4500萬元,計稅基礎(chǔ)4143.75(4500-356.25)萬元,差額356.25萬元應(yīng)作納稅調(diào)增。調(diào)整后應(yīng)納稅所得額1956.25萬元。
  借:遞延所得稅負債——A寫字樓2890625(11562500×25%)
  所得稅費用250000(1000000×25%)
  貸:應(yīng)交稅費——應(yīng)交企業(yè)所得稅4890625(19562500×25%)
  資本公積——其他資本公積500000(2000000×25%)。
     
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