高頓網(wǎng)校友情提示，*7興安盟實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容土地增值稅的涉稅疑難問(wèn)題處理(三)總結(jié)如下：
　　產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為營(yíng)業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。
　　23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一幢綜合樓，1-4層是商業(yè)用房，5-20層是住宅，現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)計(jì)算，住宅為負(fù)增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？
　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）十三條規(guī)定，對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額（財(cái)稅[2006]21號(hào)及[國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文對(duì)此也有規(guī)定），不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。
　　江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（蘇地稅發(fā)[2009]72號(hào)）第十七條規(guī)定：清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于由發(fā)改委或規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否與其他類型的房屋分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
　　根據(jù)以上規(guī)定，除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計(jì)算增值額和增值率。
　　24、已核定項(xiàng)目如何適用核定征收率？
　　已核定征收項(xiàng)目如果符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第十條*9款和第二款清算條件進(jìn)了核定征收清算的，其未售部分繼續(xù)銷售的，按清算時(shí)確定的核定征收率核定征收。
　　25、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目如何進(jìn)行清算？
　　《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第三十六條規(guī)定：對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。因此，前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目也應(yīng)該核定征收。
　　26、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，是否要預(yù)征土地增值稅？
　　房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）的第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算（單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積）。即納稅人已清算項(xiàng)目繼續(xù)銷售的，應(yīng)在銷售的當(dāng)月進(jìn)行清算，不再先預(yù)征后清算。
　　27、項(xiàng)目清算時(shí)未售部分的成本、費(fèi)用、稅金如何扣除？未售部分的將來(lái)的成本、費(fèi)用、稅金、預(yù)征稅款的處理？
　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。
　　清算時(shí)未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。
　　未售部分在銷售時(shí)按上述方法計(jì)算其成本、費(fèi)用。未售部分銷售時(shí)已預(yù)征的稅款在計(jì)算土地增值稅予以扣除。
　　28、土地增值稅清算過(guò)程中，企業(yè)想享受增值額不超過(guò)20%增值額免稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，需要提供哪些證明資料？
　　1）立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件；
　　2）土地管理部門(mén)劃撥土地的批準(zhǔn)文件；
　　3）物價(jià)部門(mén)核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格的批件；
　　4）住房保障主管部門(mén)為低收入住房困難家庭出具的購(gòu)房資格證明；
　　5）列明該項(xiàng)目的政府經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計(jì)劃；
　　6）經(jīng)濟(jì)適用房銷售清冊(cè)（包括購(gòu)房人姓名和身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購(gòu)面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購(gòu)買(mǎi)面積、單價(jià)、銷售金額）；
　　7）主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。
　　29、銷售經(jīng)濟(jì)適用房的車庫(kù)等，是否可享受土地增值稅的優(yōu)惠政策？
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房車庫(kù)等，其面積并入經(jīng)濟(jì)適用房面積，其合計(jì)數(shù)未超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的，享受經(jīng)濟(jì)適用房政策，其合計(jì)數(shù)超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的，所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)與車庫(kù)等均不作為經(jīng)濟(jì)適用房，不應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠政策。
　　30、房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的土地增值稅處理
　　據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條規(guī)定：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）*9條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的，需要繳納土地增值稅。
　　例如，母公司以土地進(jìn)行投資給子公司進(jìn)行資本增值，母公司購(gòu)入土地時(shí)價(jià)值500萬(wàn)，按800萬(wàn)作價(jià)投資，在投資時(shí)母子公司都不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但子公司取得土地后向工商和建委申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，土地用來(lái)建造科研大樓，大樓建成后用于自用或出租，是否交土地增值稅？
　　根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）的規(guī)定，母公司以土地向子公司投資時(shí)，子公司尚未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，子公司當(dāng)時(shí)不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。子公司取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)后，以該土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，今后如果轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。
　　31、企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？單位將別墅贈(zèng)送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個(gè)人將其擁有的房產(chǎn)贈(zèng)與其子女，對(duì)其行為是否征收土地增值稅？
　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）及《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅—些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）的規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第四條規(guī)定：細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：
　　（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；
　?。ǘ┓慨a(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。
　　因此，企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈(zèng)送給某演藝明星的行為，是需要繳納土地增值稅。同樣，個(gè)人將其擁有的房產(chǎn)贈(zèng)與其子女，對(duì)其行為不征收土地增值稅。
 　　　　
　　掃一掃微信，學(xué)習(xí)實(shí)務(wù)技巧
　　　
　　高頓網(wǎng)校特別提醒：已經(jīng)報(bào)名2014年財(cái)會(huì)考試的考生可按照復(fù)習(xí)計(jì)劃有效進(jìn)行！另外，高頓網(wǎng)校2014年財(cái)會(huì)考試高清課程已經(jīng)開(kāi)通，通過(guò)針對(duì)性地講解、訓(xùn)練、答疑、?？?，對(duì)學(xué)習(xí)過(guò)程進(jìn)行全程跟蹤、分析、指導(dǎo)，可以幫助考生全面提升備考效果。