高頓網(wǎng)校友情提示,*7海北藏族自治州會計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容土地增值稅納稅實(shí)務(wù)例解總結(jié)如下:
 ?。ㄒ唬┠撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè):2008年發(fā)生以下業(yè)務(wù):
  1、取得一處土地使用權(quán),支付土地出讓金9000萬元,繳納相關(guān)稅費(fèi)240萬元;
  2、以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、會所和寫字樓各一棟,占地面積各為1/3;
  3、住宅樓的開發(fā)成本3000萬元,分?jǐn)偟阶≌瑯堑睦⒅С?00萬元,包括超過貸款期限的利息40萬元,罰息10萬元(能提供金融機(jī)構(gòu)證明);
  4、寫字樓的開發(fā)成本4000萬元,無法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額;
  5、與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元,無法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С?,根?jù)相關(guān)規(guī)定,會所產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有;
  6、年底全部竣工驗(yàn)收后,公司將住宅樓出售,取得收入18000萬元,將寫字樓作價(jià)9000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場,收取固定收入,不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)年收到250萬元。
  其他相關(guān)資料:房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額為5%或10%,轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金為936萬元。。
  根據(jù)上述資料,對計(jì)算土地增值稅的各項(xiàng)目進(jìn)行分析。
  解析:
  1、由于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的該土地分別用于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、會所和寫字樓,且各自所占用的土地面積都為1/3。故各自承擔(dān)的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)為3080萬元。
  2、根據(jù)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的與開發(fā)項(xiàng)目配套的會所、停車場等建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可以扣除。故會所發(fā)生的費(fèi)用可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)按規(guī)定扣除。
  3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用:是指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。按照新會計(jì)制度的規(guī)定,與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)算當(dāng)年損益,不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。但對于利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金融之和,在5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
  利息支出,分兩種情況確定扣除金額,(1)凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但*6不能超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計(jì)算的金融。(2)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,利息支出不得單獨(dú)計(jì)算,而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除。另根據(jù)規(guī)定超過貸款期限的利息和罰息是不允許扣除。
  根據(jù)上述規(guī)定,普通住宅可扣除的開發(fā)費(fèi)用為:
 ?。?00-40-10)+(3080+3000)×5%=554(萬元)
  會所可扣除的開發(fā)費(fèi)用為:
  (3080+480)×10%=356(萬元)
  寫字樓可扣除的開發(fā)費(fèi)用為:
 ?。?)(3080+4000)×10%=708(萬元)
  4、寫字樓雖然是作價(jià)9000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)商場,但其是收取固定收入,不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),因而不符合聯(lián)營投資征收土地增值稅的規(guī)定,故對企業(yè)將寫字樓作價(jià)聯(lián)營的行為不征收土地增值稅,同時(shí)寫字樓所發(fā)生的成本費(fèi)用也不可在計(jì)算普通住宅應(yīng)繳納的土地增值稅時(shí)加以扣除。
  5、根據(jù)規(guī)定,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,加計(jì)20%的扣除。故對普通住宅和會所支付的土地出讓金和開發(fā)成本可加計(jì)扣除額為:
 ?。?080+3000+3080+480)×20%=1928(萬元)
  綜上所述,出售普通住宅可扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)為: 3080+3000+554+3080+480+356+1928+936=13414(萬元)
  增值額為:18000-13414=4586(萬元)
  增值率為:4586÷13414=34.19%
  應(yīng)納土地增值稅額為: 4586×30%=1375.8(萬元)
     
  掃一掃微信,學(xué)習(xí)實(shí)務(wù)技巧
   
  高頓網(wǎng)校特別提醒:已經(jīng)報(bào)名2014年財(cái)會考試的考生可按照復(fù)習(xí)計(jì)劃有效進(jìn)行!另外,高頓網(wǎng)校2014年財(cái)會考試高清課程已經(jīng)開通,通過針對性地講解、訓(xùn)練、答疑、模考,對學(xué)習(xí)過程進(jìn)行全程跟蹤、分析、指導(dǎo),可以幫助考生全面提升備考效果。