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根據(jù)現(xiàn)行的稅收法規(guī)，不動產(chǎn)銷售收入的稅費總額達到了收入總額的10.45-11.45%,而且在取得收入時就必須繳納。所以，通過合理的納稅籌劃，盡量節(jié)約稅費支出，不僅直接影響到項目的投資收益，而且對維護項目開發(fā)資金鏈條的完整也具有重要意義。下面以現(xiàn)行的稅務(wù)法規(guī)為依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的節(jié)約途徑、方法進行探討。
*9節(jié)營業(yè)稅的納稅籌劃
房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的營業(yè)稅本身的籌劃空間較小，但建筑安裝
費用在產(chǎn)品成本構(gòu)成中占有重要比例，所以對建筑安裝營業(yè)稅的
籌劃也直接影響到開發(fā)成本的高低，間接地成為了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)
稅的籌劃內(nèi)容。
一、 建筑安裝營業(yè)稅的籌劃
1、籌劃的契機 國稅發(fā)[2002]117號文件、財稅[2003]16號文件的出臺在很大程度上降低了建筑安裝業(yè)務(wù)及其他工程業(yè)務(wù)營業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)，但在實際工作中卻很少被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用，主要是由于了解稅務(wù)法規(guī)的財務(wù)部門與編制預(yù)決算的核算部門之間工作聯(lián)系脫節(jié)所造成的?，F(xiàn)行工程預(yù)決算書編制的基本格式是：
工程直接費（包含材料、機械與人工及乙方采購的設(shè)備）
+ 工程管理費
+ 稅費 （工程直接費+工程管理費）*稅率
總結(jié)算價款
從以上計算方法可以看出，構(gòu)成總結(jié)算價款的“稅費”的計稅基礎(chǔ)擴大了稅法規(guī)定的計稅基礎(chǔ)，它包含了稅法規(guī)定的不予征稅的“設(shè)備”的價值，如：玻璃幕墻的鋼結(jié)構(gòu)和玻璃、鋁合金門窗、各種管線等材料（將在法規(guī)依據(jù)中詳述）本身的價值。
2、法規(guī)依據(jù)
1）國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知（國稅發(fā)[2002]117號）
2）《轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》京財稅[2003]1376號 第三條第十三款：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉。
說明：
?。?）目前，北京市地方稅務(wù)機關(guān)尚未列舉出具體設(shè)備名單，所以我們有理由參照（或套用）上述條款所列舉的“設(shè)備”范圍。
?。?）條款中規(guī)定不包括在工程計稅營業(yè)額中的分項工程通常有：
A、通信線路工程，在開發(fā)項目中通常有小市政范圍內(nèi)的通信線路工程，包含電話線路、寬帶、防盜監(jiān)控系統(tǒng)等；
B、輸送管道工程，在開發(fā)項目中通常有小市政范圍內(nèi)的供水、供電、供熱、供氣、排洪、排污等；
C、安裝工程，在開發(fā)項目中通常有小市政范圍內(nèi)的變電器、分泵站、污水處理、通訊設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、玻璃幕墻、鋁合金門窗、入戶防盜門、家庭鍋爐、其他設(shè)備等；
D、其他工程，其范圍根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》的定義是：除建筑、安裝、修繕、裝飾等工程作業(yè)以外的各種工程作業(yè)，稱“其他工程作業(yè)”。即只要工程內(nèi)容涉及條款中所列舉的材料、設(shè)備，均可適用“其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價值”的免稅規(guī)定。
3、該環(huán)節(jié)的節(jié)稅方法
由于現(xiàn)行工程預(yù)決算書的編制方法是長期的習慣做法，并且有行業(yè)規(guī)范的約束，所以在工程整體發(fā)包的情況下，很難通過協(xié)調(diào)降低決算書中稅費的計稅基礎(chǔ)。但可以通過甲方供料的方式達到節(jié)稅目的：
?。?）對大量使用上述所列舉材料的獨立的分項工程，不列入總包范圍，而以發(fā)包方供料的方式單獨發(fā)包。因為材料在采購過程中的總體稅負不變，發(fā)包方在材料撥付后可以憑購料發(fā)票及出庫單直接計入開發(fā)成本，按新稅法的規(guī)定，上述材料的撥付不構(gòu)成施工方的計稅承包價，不會增加承包方的稅負。而且，合理的保留部分項目的材料供應(yīng)權(quán)，也可以為消化利潤尋找最低的成本途徑預(yù)留空間。
?。?）在設(shè)置會計科目時，注意在“開發(fā)成本----建安工程費---棟號”科目下增設(shè)“設(shè)備”及其他必要科目，將免稅“設(shè)備”與其他計稅材料分開核算，避免免稅材料因未單獨核算而被合并征稅。
另外，在會計核算時還需注意以下兩個細節(jié)。
一、代收費用的會計處理
1、法規(guī)依據(jù)
1）<暫行條例>第五條 ： 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用；
2）<關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)稅收和使用票據(jù)問題的通知>京地稅征[1995]561號 : 征收營業(yè)稅的計稅依據(jù)為實際開具發(fā)票的收款金額（不包括以代收單位名義開具的代收款金額），依此計算繳納稅款。
2、財務(wù)工作中，注意將房款與房款以外的代收費用及違約收入等其他收入分開核算，分別設(shè)置“預(yù)收帳款”“其他應(yīng)付款”、“銷售收入”和“其他應(yīng)付款”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
二、注意各種折扣的會計處理
1、法規(guī)依據(jù) 《轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》京財稅[2003]1376號 第三條第二款： 單位和個人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。
2、在財務(wù)工作中，如碰到折扣業(yè)務(wù)的發(fā)生，最終銷售額低于已收款項而需要退款的，應(yīng)將已經(jīng)開具的票據(jù)收回作廢，將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明，不能另開紅字發(fā)票沖減。
第二節(jié)土地增值稅的籌劃
《土地增值稅暫行條例實施細則》賦予各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r自行制定預(yù)征辦法的權(quán)力，有的省級稅務(wù)機關(guān)甚至賦予各市縣可以制定一些具體補充規(guī)定的權(quán)力，所以，各地對預(yù)征辦法的具體規(guī)定千變?nèi)f化。以下結(jié)合北京市的具體規(guī)定對該稅種進行籌劃。
一、法規(guī)匯總
1、《土地增值稅暫行條例》國務(wù)院令[1993]138號 1994年1月1日實行
2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 財法[1995]6號 1995-01-27起實行
1、關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》的通知 京財稅[1996]645號
4、關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》的通知 京財稅[1996]646號
5、關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知 京地稅二[1996]240號
6、關(guān)于辦理土地增值稅納（免）稅手續(xù)的通告 京地稅二[1996]241號
7、關(guān)于印發(fā)《土地增值稅納稅指南》的通知 京地稅二[1996]2
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