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洛陽(yáng)會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各主要稅種的納稅籌劃(二)

高頓網(wǎng)校2014-09-16 13:03terry

高頓網(wǎng)校友情提示，*7洛陽(yáng)會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各主要稅種的納稅籌劃(二)總結(jié)如下：

　　51號(hào)

　　8、關(guān)于印發(fā)《委托代征土地增值稅管理辦法》的通知京地稅二[1996]351號(hào)

　　9、市地稅局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》和國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家土地管理局《關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的通知》的通知 1996年9月24日京地稅二[1996]407號(hào)

　　10、土地增值稅若干征收管理問(wèn)題的補(bǔ)充通知京地稅二[1996]431號(hào)

　　11、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)[1996]48號(hào)

　　12、關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)[1996]4號(hào)

　　13、關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問(wèn)題的通知京財(cái)稅[1997]198號(hào)

　　14、關(guān)于對(duì)舊城改造成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問(wèn)題的通知京財(cái)稅[1997]1435號(hào)

　　15、轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策的通知京財(cái)稅[1999]1201號(hào)

　　16、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知財(cái)稅字[1999]210

　　17、關(guān)于簡(jiǎn)化我市土地增值稅辦稅規(guī)程的通知京地稅二[1999]308號(hào)

　　18、關(guān)于部署我市土地增值稅改變納稅地點(diǎn)工作的通知京地稅二[1999]309號(hào)

　　19、轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府關(guān)于同意調(diào)整本市國(guó)內(nèi)單位土地增值稅納稅地點(diǎn)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)的通知京地稅二[1999]324號(hào)

　　21、北京市地方稅務(wù)局印發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的管理辦法的通知京地稅地[2002]305號(hào)

　　22、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知京地稅地〔2002〕398號(hào)

　　23、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的管理辦法

　　23、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅款時(shí)附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的批復(fù)（國(guó)稅函【2002】512號(hào)）

　　24、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅問(wèn)題

　　25、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知京地稅地〔2003〕73

　　26、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知京地稅地〔2003〕653號(hào)

　　27、北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

　　28、土地增值稅審計(jì) 報(bào) 告

　　29、土地增值稅納稅鑒證說(shuō)明

　　二、籌劃要點(diǎn)

　　我們知道，稅款籌劃的具體對(duì)象包括納稅總額和納稅時(shí)點(diǎn)，即稅款總額的合理減少和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的時(shí)點(diǎn)后延。下面我們根據(jù)以上列舉的法規(guī)所規(guī)定的內(nèi)容，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，從納稅總額和時(shí)點(diǎn)兩方面進(jìn)行探討。

　　1、納稅時(shí)點(diǎn)后延的籌劃

　　我們先了解一下國(guó)家稅務(wù)總局和北京市地方稅務(wù)局對(duì)土地增值稅預(yù)征政策的歷史和現(xiàn)狀，有助于我們理清籌劃的思路，詳見下表。

　　北京市土地增值稅預(yù)征規(guī)定的變化

　　分析項(xiàng)目時(shí)段物業(yè)類型法規(guī)依據(jù)預(yù)征比例（銷售額的%）計(jì)稅單位匯算時(shí)間

　　1994-1996.06.05所有征稅對(duì)象《暫行條例》沒(méi)有具體的預(yù)征規(guī)定以“項(xiàng)目”為單位，規(guī)定不明確“項(xiàng)目”竣工，辦理結(jié)算后

　　1996.06.05-1996.09.24賓館、飯店、辦公、寫字樓公寓、別墅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅《關(guān)于土地增值稅若干征收管理問(wèn)題的通知》3明確指出“按單位工程（棟號(hào)）計(jì)算繳納”年度結(jié)利后一個(gè)月內(nèi)和項(xiàng)目竣工清算后2個(gè)月內(nèi)，清算期限3年

　　普通標(biāo)準(zhǔn)住宅0.5

　　其他1

　　1996.09.25-1999.06.11賓館、飯店、辦公、寫字樓轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》和國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家土地管理局《關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的通知》的通知普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫緩預(yù)征，其他同上同上同上公寓、別墅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅

　　其他

　　1999.06.11-2002.12.31同上同上同上同上取消年終結(jié)利后匯算清繳，調(diào)整為項(xiàng)目竣工清算后2個(gè)月內(nèi)，清算期限3年

　　2003.01.01-2003.12.31同上《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理的通知》普通標(biāo)準(zhǔn)住宅仍然暫緩預(yù)征，其余統(tǒng)一調(diào)整為1同上同上

　　2004.01.1起賓館、飯店、辦公、寫字樓《關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知》1同上項(xiàng)目銷售率達(dá)到可銷售總面積的85%，即可申請(qǐng)清算

　　公寓、別墅0.5

　　非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、0

　　其他1

　　從表中可以看到：

　　1）預(yù)征稅款的政策變化極為頻繁。側(cè)面要求我們不僅要及時(shí)預(yù)測(cè)以后政策變化的方向，而且需要與稅務(wù)部門保持良好的外聯(lián)關(guān)系，及時(shí)了解可能或已經(jīng)發(fā)生的變化。其實(shí)，良好的外部關(guān)系也是納稅籌劃得以順利實(shí)施的重要方面。

　　2）依物業(yè)類型的不同，2004年始預(yù)征率分為3個(gè)不同的檔次：1%、0.5%、0。

　　3）項(xiàng)目全體竣工清盤前，稅款的匯算是由企業(yè)“申請(qǐng)”的。

　　4）另外，需要說(shuō)明的是，送交稅務(wù)部門備案的材料中，只在“立項(xiàng)批文”及“預(yù)售許可證”中可以見到“物業(yè)類型”的種類，并且，除了“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”在《北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》中有具體的指標(biāo)規(guī)定外，其他政府部門均未對(duì)“別墅、公寓、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他”等物業(yè)類型作出具有法律意義的規(guī)定。

　　5）《暫行條例》規(guī)定的對(duì)土地成本的分?jǐn)偡椒ㄓ腥N：按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?、或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?、按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/div>

　　6）　由于在項(xiàng)目整體竣工結(jié)算前即可以申請(qǐng)匯算，但在實(shí)際匯算時(shí)，應(yīng)該分?jǐn)偟缴暾?qǐng)匯算項(xiàng)目的成本費(fèi)用不一定全部發(fā)生，（如基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)用等），按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)原則，可以進(jìn)行合理預(yù)提。

　　另外，土地增值稅是以“項(xiàng)目”作為計(jì)稅主體，“項(xiàng)目”的間接成本和費(fèi)用可以跨項(xiàng)目分?jǐn)?，匯算時(shí)間是在“竣工清算后”；而企業(yè)所得稅是以“企業(yè)”整個(gè)經(jīng)營(yíng)主體作為征稅主體，征稅對(duì)象是年度企業(yè)所經(jīng)營(yíng)的所有項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)的匯總，是以“年度”為時(shí)間尺度計(jì)算的。

　　綜上所述，除純粹銷售符合《北京市“九五”

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