高頓網(wǎng)校友情提示,*7許昌會計稅務(wù)實務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各主要稅種的納稅籌劃(三)總結(jié)如下:
  住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并且該住宅按照《暫行條例》的規(guī)定所計算的增值率不超過20%免于征收土地增值稅外,銷售其他類型的不動產(chǎn)均可以就“納稅時點”進行籌劃。可用于籌劃的節(jié)點主要有:
  A、利用物業(yè)類型概念的不明確性,在項目前期辦理立項批文、規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證時等前期工作時,注意盡量避免在文件上出現(xiàn)“飯店、寫字樓、別墅、商住”等不能免征、減征土地增值稅的字眼,可以使用概念較廣泛的“住宅”。為以后向稅務(wù)機關(guān)申請免予預(yù)征創(chuàng)造條件;
  B、利用對銷售不同物業(yè)類型實行不同預(yù)征率的規(guī)定,在向稅務(wù)部門報備項目材料及申報時,可以合理地調(diào)整相關(guān)內(nèi)容,以使整體預(yù)征率最低。因為,項目設(shè)計的更改是正常的經(jīng)營行為,報備資料與實際建設(shè)情況不一致是正常現(xiàn)象。而且,在年度中間少申報預(yù)征稅款不構(gòu)成《征管法》所規(guī)定的“偷稅”要件;
  C、利用相關(guān)規(guī)定對匯算時間的模糊規(guī)定,企業(yè)可以比較實際預(yù)征稅款額和預(yù)計匯算額的大小,確定申請匯算的a1時間;
  D、利用相關(guān)規(guī)定對匯算“項目”的模糊規(guī)定,可以對構(gòu)成項目整體的各個棟號進行組合,選擇整體稅負最小的a1組合,在財務(wù)核算時縮小或擴大“項目”概念,成本核算對象可以是單棟、多棟或項目整體。注意不同預(yù)征率的單項不能不能構(gòu)成一個組合。在選擇以多棟或項目整體作為計稅對象時,財務(wù)在建安成本的帳務(wù)核算時,注意以與計稅對象相對應(yīng)的決算作為入帳依據(jù),該決算是以計稅對象為整體編制的,而不是獨立棟號單獨決算的匯總。目的是避免稅務(wù)機關(guān)對計稅對象進行調(diào)整;
  E、預(yù)提成本費用時,應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目的實際情況,確定成本費用在時間上是前置還是后置,是多提還是少提(多提意味著成本費用前置,少提意味著成本費用后置)。這不僅影響納稅的時點,而且更多地影響到納稅總額。比如,先開發(fā)銷售臨街店面,后開發(fā)銷售非臨街住宅,應(yīng)當(dāng)多預(yù)計以后將要發(fā)生的配套費用,使臨街店面承擔(dān)較多的成本,非臨街住宅承擔(dān)較少的成本;
  F、合理選擇成本費用分?jǐn)偟娜N方法,確定使整體稅負最低的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。比如,分?jǐn)偢邔訉懽謽桥c多層住宅的土地成本時,就應(yīng)當(dāng)選擇以“建筑面積”做為分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn),將大部分土地成本攤進寫字樓的成本,使寫字樓的增值率較低。
  G、利用相關(guān)法規(guī)對匯算時間沒有硬性規(guī)定的缺陷,在項目實際應(yīng)繳稅款大于預(yù)征稅款的情況時,可以無限長的延長匯算時間。
  2、納稅總額的籌劃
  總額的籌劃節(jié)點與時點的籌劃節(jié)點基本一致。以下說說會計核算過程中影響納稅總額需要注意的技巧:
  1)計稅增值額的計算公式
  計稅增值額=銷售收入-(取得土地使用權(quán)所支付的金額+土地征用及拆遷補償費+前期工程費+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費+公共配套設(shè)施費+開發(fā)間接費用)*(1+20%)-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金-與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的、規(guī)定比例內(nèi)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用(以上減項稱扣除項目金額)
  增值率=計稅增值額/扣除項目金額之和
  應(yīng)繳土地增值稅額=計稅增值額(非實際增值額)*適檔稅率(0、30%、40%、50%、60%)-速算扣除數(shù)
  2)通過以上的計算,會計核算上的焦點是在滿足內(nèi)部管理需要的前提下,盡量降低“計稅增值額”的數(shù)額:
  A、銷售收入:不要將代收的費用計入銷售額;注意折扣的處理方法(在營業(yè)稅中已經(jīng)說明);
  B、在不違反稅法規(guī)定的情況下,盡量擴大20%部分的計算基數(shù),特別是“開發(fā)間接費用”與“管理費用”的劃分;
  C、利息支出:注意預(yù)計實際支付的利息與按5%比例計算的利息費用的比較,選擇更大的一項作為扣除數(shù)。
  總之,進行土地增值稅的籌劃,財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)在項目的前期工作時就開始介入,在不影響項目建設(shè)審批的前提下,充分利用以上提到的方法。并在開發(fā)開始、納稅義務(wù)發(fā)生前,充分收集所有項目的資料,預(yù)先作好籌劃,按照籌劃的結(jié)果設(shè)置會計核算科目,核算經(jīng)營成果,實現(xiàn)最理想的節(jié)稅效果。
  第三節(jié)  企業(yè)所得稅的籌劃
  2003年國家稅務(wù)總局83號文件的頒布,不僅大幅度提高了預(yù)售收入的利潤率,而且對開發(fā)企業(yè)如何計征所得稅做出了詳細的規(guī)范,在很大程度上提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際稅負。所以,合理籌劃所得稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間和應(yīng)納稅總額,顯得尤為重要。
  一、法規(guī)依據(jù)
  1、所得稅暫行條例及實施細則;
  2、稅收征收管理法;
  3、國稅發(fā)[2003]83號文件
  4、北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知
  二、籌劃的要點
  所得稅的在納稅時點的籌劃與土地增值稅是一致的。以下僅就所得稅在納稅總額方面進行探討。
  1、利用法規(guī)對“成本核算對象”未做具體規(guī)定的空白點,若項目預(yù)計利潤率高于預(yù)征點(15%),則擴大“成本核算對象”,拖延匯算時間,如以整個項目作為成本核算對象;若項目預(yù)計利潤率低于預(yù)征點,則盡量縮小“成本核算對象”,爭取盡早匯算,如以棟號為成本核算對象,實現(xiàn)用以前多預(yù)交的所得稅抵交以后需要預(yù)交的所得稅。
  2、利用文件對土地成本、間接成本分?jǐn)偡椒ǖ亩鄻有裕ㄕ嫉孛娣e、建筑面積、工程概算等方法),及時估算不同物業(yè)類型可能形成的利潤額,在利潤額高的分項項目中多分配成本費用,在利潤額低的分項項目中少分配成本費用,使企業(yè)總體稅負最低(與土地增值稅的籌劃思路一致);
  3、利用文件對土地征補費、公共設(shè)施配套費、基礎(chǔ)設(shè)施費在成本對象完工前后的不同處理規(guī)定,可以合理安排配套設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施工程的決算時間,在已銷售項目利潤較低的情況下,推遲決算時間,反之相反,合法調(diào)低總體稅負;
  4、利用文件在計算“單位工程成本”時對“總可售面積”沒有規(guī)定的空白,企業(yè)可以根據(jù)項目的實際情況,在設(shè)計面積、建筑面積、實測面積中選擇最有利的成本分?jǐn)傄罁?jù),合法調(diào)低總體稅負。
  5、同一項目分期先后滾動開發(fā)的,經(jīng)常會發(fā)生前面開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)銷售,而整個項目的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等尚未全部竣工的情況。此時,基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)費根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則可以依預(yù)算預(yù)提并分?jǐn)?,少攤或多攤也是調(diào)節(jié)項目利潤的方法之一。
  6、另外,待攤費用的分?jǐn)偡椒?、固定資產(chǎn)的折舊方法、匯總管理費、銀行借款外的其他借款的利息支出等,也是減少稅前利潤的方法,應(yīng)當(dāng)注意利用。
  最后,納稅籌劃的實施是一個系統(tǒng)的工程,不是僅僅依靠財務(wù)部門就能夠獨立完成的,它需要企業(yè)內(nèi)部各部門的緊密合作。而且,稅務(wù)籌劃的基本點介于合法與違法之間,在實際工作中還需要取得稅務(wù)部門的默許,所以,與稅政科(稅務(wù)局負責(zé)解釋稅收法規(guī)的科室)在專業(yè)上的及時溝通并保持良好的工作關(guān)系,也是納稅籌劃得以順利實施的關(guān)鍵。
     
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