1 成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則,按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各本費用,成本核算方法一旦確定,至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。
2 成本劃分原則為了正確核算成本,須分清以下成本費用界限:
2.1生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括:直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費;房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費;房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費;直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費;綠化費、保潔費、保安費;直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗,如投資活動,籌資活動;非生常損失消耗,如災(zāi)害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等,均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。
2.2 生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如:為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。
2.3 不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則確定當(dāng)期的成本費用,正確核算“待攤費用”和“預(yù)提費用”。會計期末未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的“待攤費用”及“預(yù)提費用”,均應(yīng)計入當(dāng)年度損益。
2.4 不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要,按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用,直接計入該管理處成本。
3 成本核算及科目設(shè)置
3.1按不同管理處設(shè)置“主營業(yè)務(wù)成本”明細賬,計算并歸集主營業(yè)務(wù)成本。
3.2主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象,設(shè)置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”,并在明細科目下按成本類別設(shè)置三級明細科目。
3.3 物業(yè)管理成本的核算
3.3.1自營方式管理成本的核算。采用自營方式進行物業(yè)管理服務(wù)的,可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。
3.3.2出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進行的公共性服務(wù),如綠化、保潔等,一般按照簽訂的承包合同付款,成本即為合同的結(jié)算款,并按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。
3.4 物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費;材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。
3.5物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造任務(wù)實際發(fā)生的工程支出。
3.6其他業(yè)務(wù)支出的核算其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費,計入其他業(yè)務(wù)支出。
3.7期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費,在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費用”,不計入當(dāng)期損益。在實現(xiàn)收入后,開辦費一次計入當(dāng)期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用,直接計入當(dāng)期損益;企業(yè)實現(xiàn)收入以后,即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用,直接計入當(dāng)期損益。期間費用核算的科目設(shè)置按照《****集團財務(wù)管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。
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