土地使用年限是指對合法取得的土地所享有的使用年限,依據(jù)土地性質(zhì)的不同而年限不同。
 
土地使用年限
 
根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第二十一條,耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。
根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:
居住用地70年;
工業(yè)用地50年;
教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;
商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;
倉儲用地50年;
綜合或者其他用地50年。
土地使用權(quán)年期修正
1.實質(zhì)
土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長短,直接影響可利用土地并獲相應土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后,土地的使用期限越長,土地的總收益越多,土地利用效益也越高,土地的價格也會因此提高。因此,通過土地使用權(quán)年期修正,可以消除由于使用期限不同所造成的價格上的差別。
2.修正方法
(1)計算使用年期修正系數(shù),年期修正系數(shù)按下式計算:
K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
式中:K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù);
r——土地還原率;
m——待估宗地的使用權(quán)年期;
n——比較案例的使用權(quán)年期。
(2)利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進行年期修正,即有:
年期修正后地價=比較案例價格×K
案例3:若選擇的比較案例成交地價每平方米為500元,對應使用權(quán)年期為30年,而待估宗地出讓年期為20年,該市土地還原率為8%,則年期修正如下:
年期修正后的地價=500×(1-1/(1+8%)20)/(1-1/(1+8%)30)=327.10元/m