南京是否被納入到第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市？

　　“未得到上面消息”，5月29日，江蘇省財(cái)政廳稅政處官員對(duì)本報(bào)記者表示。研究提出稅收政策調(diào)整方案、稅收政策的協(xié)調(diào)銜接審核以及組織起草地方性稅收法規(guī)規(guī)章草案等，是財(cái)政系統(tǒng)中稅政處室的核心職能工作之一。

　　省內(nèi)是否有城市要跟進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，江蘇省秉持了一直以來的低調(diào)與謹(jǐn)慎。

　　“如同營(yíng)改增一樣，江蘇早就對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行了深入研究，但不到最穩(wěn)健的時(shí)刻不會(huì)輕易嘗試。坦率地說，我是知道一些情況，但得遵守紀(jì)律，現(xiàn)在不便多說”，南京大學(xué)一位教授告訴本報(bào)。

　　本報(bào)多方打聽獲悉，最有可能作為試點(diǎn)的，目前江蘇省內(nèi)只有南京，但目前尚無明晰的實(shí)施時(shí)間表。
 

　　地方不積極

　　“前段時(shí)間網(wǎng)絡(luò)上一個(gè)所謂南京征收房產(chǎn)稅的版本文件被到處轉(zhuǎn)載，經(jīng)查，是偽造的，”江蘇省地稅局和南京市地稅局辦公室官員告訴記者，“我們*9時(shí)間和各業(yè)務(wù)處室聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)沒有這回事，于是就發(fā)了一個(gè)通告來澄清。”

　　實(shí)際上，地方政府對(duì)推進(jìn)房產(chǎn)稅并不積極。“一方面是體制因素，因?yàn)槟壳岸愔迫允谴蠹兄疲欠褚_征一個(gè)新稅種的權(quán)力在中央。”另一方面，開征房產(chǎn)稅顯然對(duì)地方樓市會(huì)帶來一些負(fù)面影響。

　　“這個(gè)道理很簡(jiǎn)單，打個(gè)比方，原來買個(gè)房子要100萬(wàn)，如果有房產(chǎn)稅就意味著多交一點(diǎn)稅，雖然要依法納稅，但對(duì)正常人來說消費(fèi)中能省即省”，南京市政府辦公廳一位副處長(zhǎng)對(duì)本報(bào)表示。

　　導(dǎo)致地方政府不積極的另一個(gè)原因是，目前的試點(diǎn)城市上海和重慶不太愿意“分享改革經(jīng)驗(yàn)”，且從試點(diǎn)的實(shí)踐看，效果不一，而市場(chǎng)和學(xué)術(shù)界更推崇“上海模式”。

　　“如果南京要跟進(jìn)房產(chǎn)稅，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度看，我認(rèn)為學(xué)習(xí)借鑒上海模式的可能性極大”，南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波教授向本報(bào)分析。高擔(dān)任教育部哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項(xiàng)目《我國(guó)城市住房制度改革研究》的首席專家，住房制度的金融和稅制研究是該課題的重要內(nèi)容之一。

　　高波認(rèn)為，房產(chǎn)稅的開征要經(jīng)過民意的充分討論，有可能要改變過去政府單方面出臺(tái)稅制的慣例。這也意味著，房產(chǎn)稅可能會(huì)成為中國(guó)稅制改革的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即通過全國(guó)人大立法的方式。而通過對(duì)國(guó)際慣例的研究對(duì)比，已開征房產(chǎn)稅的國(guó)家均普遍執(zhí)行“寬稅基、簡(jiǎn)稅種、低稅率”的原則。

　　所以，從地方政府角度而言，即使作為房產(chǎn)稅第二批的試點(diǎn)，其所能得到的直接稅收并不大。在此前上海和重慶的試點(diǎn)公布的有限數(shù)據(jù)便是證明。江蘇省財(cái)政廳科研所的一位分析人士告訴記者，“測(cè)算下來，即使房產(chǎn)稅直接作為地方稅種，以南京而言，這個(gè)比例很小，還不如在現(xiàn)有的市場(chǎng)條件下多賣出幾套房子劃算。”
 

　　執(zhí)行難題

　　此外，對(duì)可能試點(diǎn)的地方而言，因?yàn)椴煌谝延性圏c(diǎn)城市，考慮到其所在的區(qū)域經(jīng)濟(jì)和性質(zhì)，對(duì)何種性質(zhì)的房屋征收也是一個(gè)矛盾。

　　“對(duì)增量下手，不利于非北上廣渝等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然成長(zhǎng)，對(duì)存量下手，又會(huì)影響到實(shí)際需求，與住房的民生呼聲背道，都不是地方政府愿意看到的。”

　　新版“國(guó)五條”中涉稅政策適用范圍主要是存量房交易，而存量房按房產(chǎn)的用途又可分為住房和非住房?jī)深?，但住房根?jù)其面積、容積率、單價(jià)等條件又分為普通住房和非普通住房?jī)煞N類型，而這兩類在交易時(shí)執(zhí)行的稅收政策又有著很大的區(qū)別。

　　以南京市區(qū)有一套不足五年的40平米住房以80萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓（其他稅費(fèi)暫不考慮的前提下）為例，就會(huì)出現(xiàn)兩種不同的結(jié)果：

　　一是稅務(wù)機(jī)關(guān)無法準(zhǔn)確核算其交易房產(chǎn)原值，根據(jù)江蘇省執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)際成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，按1%征收率征收個(gè)人所得稅，其計(jì)算公式為：800000×1%=8000元。

　　二是納稅人能夠提供原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用，其差額作為應(yīng)納稅所得額，按20%稅率計(jì)算。假設(shè)房屋原值為40萬(wàn)元，在無其他扣除稅費(fèi)的情況下，其應(yīng)納個(gè)人所得稅計(jì)算公式為：（800000-400000）×20%=80000元。

　　兩者相差72000元，應(yīng)納稅額10倍，若核實(shí)交易房屋原值為70萬(wàn)元，*9種情況應(yīng)納稅稅額不變，而第二種情況的應(yīng)納稅額則降為2萬(wàn)元，也就是說交易房屋原值越大，其差距越小。

　　盡管*9種情況僅在特殊情況下才可采取，并非普遍管理規(guī)定，但顯示出房地產(chǎn)信息的不平衡仍是常態(tài)。