目前,土地增值稅的清繳工作也被各地放上議事日程,下半年房地產(chǎn)市場或掀起土地增值稅“清繳風(fēng)暴”。
  去年,央視報道稱萬科、華遠(yuǎn)等40余家房企8年欠繳土地增值稅超3.8萬億元,這在當(dāng)時引發(fā)了社會熱議。目前,土地增值稅的清繳工作也被各地放上議事日程,下半年房地產(chǎn)市場或掀起土地增值稅“清繳風(fēng)暴”。
  近日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到,廣東省地稅局制定出臺了《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》),就清算省內(nèi)房企的土地增值稅提出詳細(xì)要求,文件已于7月1日正式實(shí)施。同時,廈門修訂版的土地增值稅清算辦法也將于今年9月實(shí)施。
  廣州某地產(chǎn)公司副總裁表示,新《規(guī)程》的實(shí)施,將使廣東土地增值稅清算政策更加完善與規(guī)范,清算效率與進(jìn)度有望提高,以往用于合理避稅的手段難以為繼。政策對大型房企而言影響相對有限,但那些缺乏良好財務(wù)規(guī)劃、依賴土地升值獲利的中小型房企,將面臨嚴(yán)重沖擊。
  拖延清算難再續(xù)
  廣東省地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時介紹,《規(guī)程》出臺的目的之一,就是要解決稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人長期以來在土地增值稅清算工作中存在的程序不清、責(zé)任不明等執(zhí)法風(fēng)險和涉稅風(fēng)險。
  對于最為敏感的拖延清算難題,《規(guī)程》提出,只要納稅人“已竣工驗(yàn)收(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”,或“取得清算項(xiàng)目最后一份銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”,或“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為,可能造成稅款流失,經(jīng)縣以上地方稅務(wù)局局長批準(zhǔn)的”,三者只要符合其中一個條件,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)都可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
  一直以來,我國土地增值稅都存在征管不力的現(xiàn)象。按照此前執(zhí)行的《土地增值稅暫行條例》,土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象,以增值額為稅基,并按照30%~60%的四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。按理,如此高的累進(jìn)稅率,土地增值稅理論上應(yīng)該不會低。但實(shí)際上,2012年我國土地增值稅征收額只有區(qū)區(qū)2719億元,不僅遠(yuǎn)少于土地出讓收入的2.69萬億元,甚至少于契稅的2874億元。
  克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示,土地增值稅的征收包括預(yù)征和清算。預(yù)征的部分可以嚴(yán)格執(zhí)行,操作沒有難度。而清算的部分,根據(jù)以往的法規(guī)操作較難。一般情況下,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要等到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工,并完成銷售的85%以上才能進(jìn)行清算,但由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是滾動開發(fā),從拿地、開發(fā)到竣工一般要2~3年,遇上銷售不利,就要等到項(xiàng)目取得銷售許可證滿三年后才能對之進(jìn)行清算。由于認(rèn)定較困難,會導(dǎo)致征收不力,許多土地增值稅的收繳也會不了了之。
  上述地產(chǎn)公司副總裁表示,以往開發(fā)商會選擇自持部分比例的商業(yè)地產(chǎn)或住宅,使得項(xiàng)目未達(dá)到清算條件從而規(guī)避最后清算,“比如說一個項(xiàng)目自帶的商業(yè)部分超過了20%,就算住宅產(chǎn)品全部賣完,只要開發(fā)商選擇持有這部分商用物業(yè)不賣,就達(dá)不到清算條件。
  但如今《規(guī)程》明確規(guī)定剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的均要進(jìn)行土地增值稅清算,這對于試圖通過自持物業(yè)規(guī)避清算的開發(fā)商將造成重大打擊。”
  廈門加強(qiáng)增值稅清算
  廈門地方稅務(wù)局近日也發(fā)布了《廈門市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》征求意見稿,并將于今年9月實(shí)施。
  征求意見稿較此前有所修訂,其中規(guī)定納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合可清算條件且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)清算通知書的,應(yīng)當(dāng)在收到清算通知書之日起90日內(nèi),到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報。此次廈門修訂的土地增值稅清算新辦法中,并不涉及稅率調(diào)整。
  根據(jù)征求意見稿,已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的等情況,可由稅務(wù)機(jī)關(guān)主動要求納稅人辦理清算申報。
  中國政法大學(xué)財稅金融法研究所教授施正文曾表示,土地增值稅政策1994年便設(shè)立,多年過后,政策本身出了一些漏洞。土地增值稅實(shí)行預(yù)征清算制度,即納稅人在項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得收入,如果因成本確定以及其他原因無法計算土地增值稅,可先預(yù)提預(yù)征,項(xiàng)目全部竣工后再進(jìn)行清算。不過,在實(shí)際操作中,因清算過程涉及環(huán)節(jié)太多,不少項(xiàng)目存在未按時進(jìn)行清算問題。
  有業(yè)內(nèi)人士表示,地方一直在等國家稅務(wù)總局的執(zhí)行細(xì)則,希望規(guī)范明確土地增值稅預(yù)征和清算環(huán)節(jié)的法規(guī)政策,但因遲遲未能出臺,各地醞釀根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r出臺細(xì)則,以彌補(bǔ)土地增值稅征收執(zhí)行中存在的政策缺口。
  中小房企資金鏈承壓
  當(dāng)下房企的資金鏈已愈發(fā)緊繃,此時加大土地增值稅的清算力度,會否成為壓垮房企的最后一根稻草?
  朱一鳴認(rèn)為,對于開發(fā)商的潛在影響,土地增值稅預(yù)征比清算的影響更大。這是因?yàn)橥恋卦鲋刀惖念A(yù)征時點(diǎn)在項(xiàng)目投資周期內(nèi),正是需要大量資金投入的時候,如果嚴(yán)格執(zhí)行,會對企業(yè)的當(dāng)期利潤和現(xiàn)金流構(gòu)成相當(dāng)大的沖擊。但清算環(huán)節(jié)主要發(fā)生在商品房交易環(huán)節(jié),此時開發(fā)商正處于項(xiàng)目回款周期內(nèi),直接壓力不是特別大。
  “即便以后嚴(yán)格征收,長期看對高周轉(zhuǎn)低毛利企業(yè)的影響有限。”朱一鳴認(rèn)為,應(yīng)付土地增值稅是各企業(yè)應(yīng)交未交的稅額,同時已經(jīng)計提并預(yù)繳,根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的清算條件,各企業(yè)已經(jīng)計提了土地增值稅清算準(zhǔn)備金,并對該部分土地增值稅清算準(zhǔn)備金對所得稅的影響確認(rèn)了遞延所得稅資產(chǎn)。從2012年企業(yè)應(yīng)交土地增值稅的情況來看,部分企業(yè)應(yīng)交土地增值稅較高,因此在未來的清算上將不存在問題。
  上述地產(chǎn)公司副總裁也認(rèn)為,對于大多數(shù)上市房企而言,由于擁有良好的財務(wù)規(guī)劃,已經(jīng)通過合理的稅務(wù)安排將土地增值稅分?jǐn)偟巾?xiàng)目開發(fā)的每一個環(huán)節(jié),清算環(huán)節(jié)的財務(wù)壓力并不大,加上這些公司已經(jīng)作出足夠的計提,這次收緊對于主流房企的影響相當(dāng)有限。
  “此外,土地增值稅征收額度與地價成本有直接關(guān)系,不少中小型房企由于傾向于采用‘低周轉(zhuǎn)、慢開發(fā)、高毛利’戰(zhàn)略,拿地較早地價成本較低,征收力度自然更強(qiáng),如果沒有合理的財務(wù)規(guī)劃,一旦嚴(yán)格清算要么項(xiàng)目虧損,要么直接拖垮企業(yè)。”上述人士說。
  但本次清算執(zhí)行力度多大仍不得而知。朱一鳴坦言,土地增值稅處于尷尬境地——不能不征,否則就缺少了一個房地產(chǎn)調(diào)控的有效手段;但如果嚴(yán)格征收,勢必加重企業(yè)負(fù)擔(dān),對行業(yè)發(fā)展不利,對房價抑制會起到適得其反的效果,因此地方政府的態(tài)度一直相當(dāng)審慎。

 
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