討論房地產(chǎn)利潤(rùn)永遠(yuǎn)是一個(gè)不會(huì)過時(shí)的話題。之前很多人說房地產(chǎn)多么多么暴利，然后別人有說房?jī)r(jià)如何如何不合理啊，或者價(jià)格多少多少的高啊。
　　今天整個(gè)專題，聊聊這個(gè)房?jī)r(jià)里的利潤(rùn)空間到底被哪個(gè)混蛋賺走了。
　　利潤(rùn)吞噬排行榜第四位：開發(fā)商
　　我記得大概兩三年前吧，那時(shí)候溫寶寶還在位的時(shí)候說過這么一句話：開發(fā)商要留著道德的血液。這句話真的是如雷貫耳啊。其實(shí)吧，每年每個(gè)開發(fā)商都會(huì)做年報(bào)，對(duì)外公布利潤(rùn)空間。大概的空間其實(shí)都是在10%左右，利潤(rùn)里遠(yuǎn)不如蘭州拉面來的高啊。
　　然后很多開發(fā)商都對(duì)外哭訴被人誤解。
　　但是這其實(shí)還有一個(gè)邏輯解釋不通，既然利潤(rùn)不是那么高，為什么人人都來做房地產(chǎn)呢，什么服裝的、食品的、家具的但凡做大了就要來做房地產(chǎn)。
　　其實(shí)我的觀點(diǎn)是：房地產(chǎn)整體的利潤(rùn)率的確是不高，但是由于是高資金累加項(xiàng)目，所以整體的基數(shù)是龐大的，所以利潤(rùn)還是可以的。更何況還有一個(gè)重要因素是可以滾動(dòng)開發(fā)，所以啟動(dòng)資金沒有想象中的那么多。所以整體的利潤(rùn)空間會(huì)比看上去的10%要大。
　　但是哪怕如此，我依然把開發(fā)商的獲利能力放在第四位，因?yàn)榍懊媾胖齻€(gè)大佬，地位不能撼動(dòng)。
　　利潤(rùn)吞噬排行榜第三位：購房者
　　任大炮曾經(jīng)說過這么一句話，房地產(chǎn)期房銷售，是保證開發(fā)商可以快速開發(fā)項(xiàng)目，將樓盤盡快的賣給客戶，將房子的后續(xù)上漲空間留給購房者。我覺得這話說的很在理。
　　對(duì)于樓盤的開發(fā)周期來說，只有2年，而客戶持有的是未來的70年。從時(shí)間對(duì)比上來看，購房者的時(shí)間遠(yuǎn)高于開發(fā)商。對(duì)于項(xiàng)目的增值，核心是土地價(jià)值的增值，包括抗通脹的增值、土地稀缺的增值以及區(qū)域價(jià)值被充分挖掘的增值。
　　開發(fā)商開發(fā)一個(gè)樓盤，我承認(rèn)的確存在對(duì)未來價(jià)值提前透支的現(xiàn)象，但是整體而言，重點(diǎn)的漲幅都是在現(xiàn)房交房之后。
　　在上海買過房子的各位都知道，單套房子持有10年以上，價(jià)格翻了3-4倍都是很正常。
　　但是不管怎么說，購房者買房都是拿出自己的真金白銀的，都是有投入的，和前兩位空手套白狼比起來，真的是小巫見大巫。
　　利潤(rùn)吞噬排行榜第二位：政府
　　很多人都知道這樣一個(gè)分析，說房地產(chǎn)的*5成本來自于土地。大概都會(huì)占到項(xiàng)目售價(jià)的30%-60%不等。而銷售的土地收入這一塊就是被地方政府收去的。
　　今天還看了篇微信，說稅費(fèi)吃掉利潤(rùn)的六成，我不知道這個(gè)數(shù)據(jù)是否可靠，但是真的覺得房地產(chǎn)的稅費(fèi)是真多啊。做一個(gè)項(xiàng)目是各種的敲章啊，不敲上三五十個(gè)絕對(duì)沒有那么順利可以開盤的。而各種敲章就是各種稅費(fèi)。
　　我在做乙方的時(shí)候，曾經(jīng)幫甲方做過一個(gè)測(cè)算，其中有一項(xiàng)費(fèi)用叫：不可預(yù)見費(fèi)用，占到成本的15%，我說這個(gè)成本太高了，是用來干嘛的。開發(fā)商蛋蛋的說：是用來疏通關(guān)系的。
　　所以包括土地成本、稅費(fèi)以及各種灰色支出，房地產(chǎn)幾乎70%的錢都是被政府拿走的。而且前提是政府沒有花一分錢的前提下。
　　怪不得中國(guó)要大力發(fā)展房地產(chǎn)。
　　好了，大BOSS要出場(chǎng)了。政府再怎么折騰，項(xiàng)目還是在當(dāng)?shù)爻鞘械?，而且以后土地樓板價(jià)也是由現(xiàn)在的樓市決定的，所以再鬧騰也不會(huì)做的太過分。
　　而對(duì)于排名*9位的大BOSS而言，真的是有錢賺的時(shí)候大舉進(jìn)入，沒錢賺的時(shí)候果斷抽身，不會(huì)考慮人間疾苦。
　　利潤(rùn)吞噬排行榜*9位：銀行
　　是的，我覺得房地產(chǎn)發(fā)展這么一輪下來，笑的最開心的應(yīng)該就是銀行了。
　　首先項(xiàng)目賣地融資的時(shí)候，開發(fā)商問銀行借的錢，基本都是10%以上的利率貸款。這個(gè)和你把錢借給銀行的利率比起來真的是小巫見大巫。
　　然后項(xiàng)目銷售的時(shí)候，購房者可以通過貸款的形式購買，這其實(shí)等同于銀行和客戶捆綁整體購房。我算了下，貸款30年，整體付出的金額總和是當(dāng)年貸款的1.8-2倍。而且為了防止你提前還貸造成損失，前幾年你每個(gè)月交的貸款主要都是在還利息，并沒有還到本金。前幾年基本都是為利息買單，這比高利貸還高利貸。
　　但是可惡的是，房?jī)r(jià)上漲了銀行要賺取對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)，房?jī)r(jià)虧損的時(shí)候銀行完全沒有共同承擔(dān)的意思。業(yè)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)剝奪你房產(chǎn)的同時(shí)，依然要求你繼續(xù)還貸的案例。
　　這一系列的運(yùn)作銀行核心需要保證的是：銀行不能虧損，哦不對(duì)應(yīng)該說，銀行在這單業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率不能低于5%，不然年底獎(jiǎng)金發(fā)不出來。
　　然后各位不要忘記一個(gè)事實(shí)，就是銀行其實(shí)就是一個(gè)皮包公司，他的錢不是自己的，而是吸納的社會(huì)上儲(chǔ)戶的錢。
　　所以用一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯可以說明這個(gè)問題：幾乎不要利息的方式借了百姓的錢，然后用他投資做高利貸。然后各種政策規(guī)定必須先還利息，各種政策保證鐵定會(huì)賺到錢。然后一輪下來，把本金還給儲(chǔ)戶，利息自己分掉。
　　這樣一個(gè)投資的核心是：銀行不承擔(dān)一毛錢風(fēng)險(xiǎn)，但是要分享50%以上的利潤(rùn)，而且自己不掏錢做投資。
　　榮登榜首，實(shí)至名歸！

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