2014年中央銀行救市難以扭轉(zhuǎn)樓市下行趨勢(shì)——易憲容

　　2014年中央銀行救市難以扭轉(zhuǎn)樓市下行趨勢(shì)——易憲容，這篇財(cái)經(jīng)業(yè)界評(píng)論已經(jīng)在10月21日上午發(fā)布啦，敬請(qǐng)各位網(wǎng)友珍惜高頓網(wǎng)校小編的辛勤勞作。
　　多年來，我一直強(qiáng)調(diào)，中國的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)，只要出現(xiàn)周期性調(diào)整，社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中所隱藏的各種問題與矛盾都會(huì)暴露出來，并對(duì)整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)生活帶巨大的沖擊與影響?？梢哉f，今年以來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，不僅給整個(gè)國家的宏觀經(jīng)濟(jì)帶來極大的拖累，增加了整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力，也讓國內(nèi)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)暴露了出來?？梢钥吹?，無論是CPI回落到“1”的水平，還是PPI持續(xù)31個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)；無論是經(jīng)濟(jì)增加值持續(xù)下滑，還是GDP增長(zhǎng)率越來越低，基本上都是與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整與低迷有關(guān)。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷似乎已經(jīng)超出了政府的預(yù)期，這迫使一向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)表言論的新一屆的政府不得不出手救國內(nèi)樓市。

　　這次政府救樓市采取了全面出擊的方式。先是地方政府全面放開以往的限購限貸政策，后有央行在房地產(chǎn)金融政策上的重大調(diào)整，再有住房公積金政策的放開及可能住房稅的優(yōu)惠。當(dāng)然這些救市政策的重心是央行的房貸新政。央行救市政策的核心就是要求首套住房按揭貸款的利率下限規(guī)定到7折，及還清或沒有銀行貸款的住房持有者購買住房可以享受首套按揭貸款優(yōu)惠?？梢姡胄蟹抠J新政遠(yuǎn)超出預(yù)期，其強(qiáng)力與力度都是十分大的（可以說，成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家很少會(huì)有政府出臺(tái)住房政策要求商業(yè)銀行這樣做的）。

　　不過，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，央行如此強(qiáng)度的救市政策要扭轉(zhuǎn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)并非易事。因?yàn)?，這次央行救樓市有可能在短期內(nèi)對(duì)部分城市住房市場(chǎng)的成交量有一定刺激作用，或出現(xiàn)短期的回光反照現(xiàn)象，但對(duì)整個(gè)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期來說，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整、房地產(chǎn)投資繼續(xù)下滑的趨勢(shì)是不可能的。由此，政府通過房地產(chǎn)救市想緩解國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力同樣很難減弱。

　　首先，今年以來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整與以往任何一次有很大不同，即當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求的基本面已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以看到，2011年以前中國住房市場(chǎng)基本上都是結(jié)構(gòu)性短缺，而目前國內(nèi)的住房市場(chǎng)是出現(xiàn)了全面的住房供給過剩。2008年8月全國房地產(chǎn)開發(fā)商手中尚等待出售的住房大約在110萬套左右，2012年中大約在240萬套左右，但是目前大約有370萬套。也就是說，由于2010年以來大規(guī)模的房地產(chǎn)投資擴(kuò)張，住房市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，住房市場(chǎng)由結(jié)構(gòu)性短缺轉(zhuǎn)化為供給過剩，再加上未來一兩還有大量的新增住房供給要上市，整體上說，國內(nèi)住房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過剩。這就是為何央行救市政策的重點(diǎn)放在“去庫存化”的關(guān)鍵所在。也就是說，從最近的政府救市政策來看，只要能夠去庫存，能用上什么辦法都行。但實(shí)際上，這些救市政策要化解當(dāng)前國內(nèi)樓市嚴(yán)重過剩的住房供給問題并非易事。

　　其次，這次央行房貸新政對(duì)早些時(shí)候沒有實(shí)施任何限購的中小城市或絕大多數(shù)三四線城市來說沒有多少影響。因?yàn)?，一是這些城市本來就沒有實(shí)行所謂的限購政策，所以放開限購對(duì)這些城市根本就沒有影響；二是我早就說過，對(duì)于這些城市，城市居民的基本居住條件在上個(gè)世紀(jì)80-90年代就已經(jīng)解決，如果這些城市的住房沒有投資價(jià)值，要想用什么優(yōu)惠條件誘使這些城市的居民進(jìn)入市場(chǎng)并非容易的事情。三是早幾年在房地產(chǎn)投資大潮中，這些城市的住房供給更是比限購城市增長(zhǎng)為快，因此，這些城市住房供給過剩的嚴(yán)重性比其他城市更高。而且這些城市的住房供給總量遠(yuǎn)大于以前限購的城市。四是這些城市的住房開發(fā)商不僅規(guī)模小，而且融資成本高，如果住房銷售不流暢，隨時(shí)都有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。如果這些城市如溫州、鄂爾多斯那樣也出現(xiàn)住房市場(chǎng)崩盤，它很快就會(huì)向全國蔓延，并全面影響國內(nèi)住房市場(chǎng)的預(yù)期。既然央行的房貸新政對(duì)這些城市的住房市場(chǎng)作用有限，這也決定央行救市政策的效果有限。

　　再次，對(duì)央行房貸新政有一定影響的是房?jī)r(jià)過高、早幾年限購政策緊的城市。但是，房貸新政后進(jìn)入這些城市的購買住房者基本上是已經(jīng)有住房但沒有欠銀行貸款的有房者，或住房投機(jī)投資者。對(duì)于這些住房購買者來說，由于他們是可買可不買，買了之后是為了更高的價(jià)格賣出，因此，他們是否進(jìn)入市場(chǎng)，取決于金融市場(chǎng)條件及預(yù)期。就房貸新政來說，解決了這些住房投資者信貸的可獲性問題，即可從銀行獲得貸款購買住房，但是融資成本及融資杠桿率問題沒有解決（即利率沒有多少優(yōu)惠，杠桿率不高）。而后兩個(gè)方面是影響投資者預(yù)期收益最為重要的因素。也就是說，如果投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)的融資成本高及杠桿低，這會(huì)嚴(yán)重影響投資者的未來收益水平。再加上這些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于嚴(yán)重的高位（比如北京的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)30，為世界之最）。在這種情況下，投資者會(huì)考慮利用房貸新政進(jìn)入后是否有人來接盤。還有，盡管中國到目前為止還沒有經(jīng)歷過象樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)同期性調(diào)整，但是美國、日本、香港、臺(tái)灣、歐洲各國等房地產(chǎn)泡沫破滅之經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該是知道的，再加上三四城市如溫州等城市所發(fā)生的事情耳聞目睹，這些城市的住房投資者可能會(huì)進(jìn)入住房市場(chǎng)，但是會(huì)十分謹(jǐn)慎。也就是說，即使房貸新政對(duì)這些城市有一定的作用，但這些作用也是短期的局部的，住房投資者不可能同2008年那樣涌入住房市場(chǎng)?？梢?，央行的救市政策同樣不可能化解這些城市的嚴(yán)重過剩的住房供給。

　　總之，無論是從全國住房總體上嚴(yán)重過剩，還是央行房貸新政對(duì)三四線城市影響不大及限購城市投資者心態(tài)來看，這次央行房貸新政難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前國內(nèi)住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整，難以扭轉(zhuǎn)國內(nèi)住房市場(chǎng)整個(gè)下行的趨勢(shì)。這種趨勢(shì)不僅會(huì)繼續(xù)增加國內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)帶來的壓力，也可能引發(fā)國內(nèi)不少地方住房市場(chǎng)的泡沫陸續(xù)提早破滅。對(duì)此，市場(chǎng)有所準(zhǔn)備嗎？

 

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