編者按：當(dāng)頂豪成交量暴增的新聞被眾開發(fā)商得知后，我們的朋友圈被刷屏了，不知道他們內(nèi)心底氣如何，轉(zhuǎn)發(fā)語是充滿了難見的信心。而單價超過10萬元/平方米豪宅成交量暴漲的背后，實際上是盤古大觀的集中銷售。
　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年*9季度，北京單價超過10萬元/平方米的豪宅成交114套，與往年同期北京豪宅市場30套的成交量相比，激增2.8倍。
　　2.8倍？果斷震驚了！當(dāng)*9眼看到這個數(shù)字時，起初安家劉光宇是拒絕相信的，當(dāng)經(jīng)過幾次duangduangduang的敲打之后，后來我發(fā)現(xiàn)我錯了，一下子被某樓盤吸引了。
　　還原頂豪成交暴漲背后真相
　　單價超10萬頂級豪宅銷量114套，與往年銷量30套激增2.8倍，這數(shù)學(xué)果然算得好，但房地產(chǎn)市場絕對不是數(shù)學(xué)。如果說數(shù)據(jù)統(tǒng)計是冷冰冰、客觀的，那么安家有責(zé)任也有熱心和態(tài)度，必須告訴你數(shù)據(jù)背后隱藏的秘密。
　　當(dāng)頂豪成交量暴增的新聞被眾開發(fā)商得知后，我們的朋友圈被刷屏了，不知道他們內(nèi)心底氣如何，轉(zhuǎn)發(fā)語是充滿了難見的信心，似乎這一消息成了開發(fā)商扳活市場打消市場蕭條傳聞的最后一張王牌，更有甚者，一些開發(fā)商再次打出漲價口號，不過多數(shù)開發(fā)商在正規(guī)的論壇發(fā)言中還是相對理性的，*9目標(biāo)是去庫存，至于漲價也頂多是嘴上說說而已。
　　因為他們深知自己的項目賣了多少套。聰明人一定不會刻意否認(rèn)或回避市場大環(huán)境的變化，媒體人更不是瞎子，有時候也會睜只眼閉只眼裝半瞎，但千萬別當(dāng)成真瞎。
　　單價超過10萬元/平方米豪宅成交量暴漲的背后，實際上是盤古大觀的集中銷售。“剔除盤古大觀公寓豪宅的成交量，實際上今年與去年的市場成交量變化量并不是特別大。”某熟悉豪宅市場人士透露，但總體來看，今年豪宅供應(yīng)量非常大，預(yù)計將帶來成交額的上漲。
　　回顧2015年年初，安家劉光宇通過北京市住建委房地產(chǎn)交易網(wǎng)站的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，1月30日，盤古大觀出現(xiàn)大量網(wǎng)簽記錄。1月30日當(dāng)天，盤古大觀網(wǎng)簽123套，成交金額85.79億元。
　　其中，96套精裝公寓，成交面積63291.99平方米，均價為107705元/平方米，金額為68.17億。另外，還有18套底商面積共計16277.23平方米，價格清一色為69088元/平方米，成交金額為11.25億元。
　　作為豪宅項目，盤古公寓一直銷售緩慢，而像日前出現(xiàn)的一天網(wǎng)簽上百套的事情從未出現(xiàn)過。從目前北京豪宅市場的成交來看，也遠(yuǎn)未到如此大金額成交的熱度。從成交跡象來看，這批房產(chǎn)被業(yè)內(nèi)解讀為，很可能是出現(xiàn)了整體轉(zhuǎn)手。
　　因此，這一定不是盤古大觀項目熱銷，而是出現(xiàn)了項目集體轉(zhuǎn)手或資本運作。那么回到前文，一季度從數(shù)據(jù)來看，北京單價超過10萬元/平方米的豪宅成交114套，而單單盤古大觀一個項目一天就“火爆”成交123套，當(dāng)然這其中只有一部分單價超過10萬，論均價超10萬的占到銷售總套數(shù)的78%，那么也就是說全北京銷售的114套大多由盤古大觀一個項目所貢獻(xiàn)。
　　說到這里，我想說，數(shù)據(jù)雖然不會騙人，但做數(shù)據(jù)的人可能會誤導(dǎo)讀者，在發(fā)布成交激增數(shù)據(jù)后，并沒有點明事實真相。而數(shù)據(jù)背后并不是所有項目都賣得好，其他項目均被一個“銷售大鱷”給平均了。而這樣的數(shù)據(jù)對市場的分析究竟有多大意義？只能說它影響了開發(fā)商們的信心，卻誤導(dǎo)了大家對市場的判斷。
　　以另一個成交均價排名*9的項目為例，安家傳媒集團(tuán)董事長、安家雜志總編輯劉文斌稱，“幸虧該項目排*9，否則就很危險，此前由于限高政策許多項目都是遲遲拿不到預(yù)售證，多是幾年蓄客的積累，當(dāng)然只有排*9還不夠，還得賣得好。而且不是別的項目都能當(dāng)?shù)闷?9。”也就是說，項目去化情況如何，不能只看表面。
　　北京豪宅價值有待重新審視
　　了解了個別項目所謂的“熱銷”，就不難理解所謂暴漲就是個噱頭的意思了。所以千萬別被暴漲假象蒙蔽，包括購房者和開發(fā)商，否則賣房耽誤了促銷良機(jī)，而購房者后悔也來不及。
　　勇于客觀承認(rèn)市場的冷，才能讓人感覺到您內(nèi)心的熱，您說的話可信度能提高一倍。也就是說，如果你明知市場不好卻要矢口否認(rèn)，你的立場我理解，但是無論你說什么可信度可能會大打折扣，基本上也很難達(dá)到項目推廣的目的。
　　首先承認(rèn)事實，然后在此基礎(chǔ)上修煉內(nèi)功，做出差異特色，只有這樣，才能做出真正意義上的好產(chǎn)品，贏得市場認(rèn)可。如果只是瞎忽悠，那一定沒人信了，因為人傻錢多的時代過去了。
　　隨著拿地樓面價的不斷抬升，加上建安成本等各種成本增加，一些高端產(chǎn)品如果成交價不上10萬/平米，那么就只有虧本的份兒了。
　　所以說，許多所謂“豪宅”是真的“被豪宅”了，并不是產(chǎn)品或配套以及生活方式使其達(dá)到了一定境界，而是高價把其逼向了“高端”。對于這樣的產(chǎn)品，7萬元單價很明顯已經(jīng)偏離住宅合理值，對于自住尚且不說，因為產(chǎn)品有價，愛好無價。舉個例子，二環(huán)與四環(huán)的房子車程也就相差10幾分鐘，但是單價要差好幾萬，如果你更向往坐享皇城所擁有的那種尊貴，那么再高價也值。但是如果單從投資價值角度考慮，可能現(xiàn)如今單價超7萬的豪宅已經(jīng)逐漸喪失投資價值。無論是從房價收入比還是住宅租售比，都已經(jīng)不具備投資價值。因為這個價格，在其他任何國家或區(qū)域都能購買更高品質(zhì)的豪宅。
　　因此，北京現(xiàn)有豪宅價值需要重新審視，還原其本來面目。
　　自去年年末，泛海國際、保利海德公園、萬柳書院等眾多頂豪項目相繼入市。據(jù)統(tǒng)計，2015年至少有20余個頂豪項目入市，其中純新盤項目有融創(chuàng)觀瀾嘉苑、龍湖西宸原著、泰禾西局項目、懋源夏家胡同項目、北河沿七十七號、佳兆業(yè)廣場、中央公園廣場、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)劉娘府地塊、保利首開東壩項目、恒大項目等。按照一個樓盤200套房源的保守數(shù)量計算，僅這批頂豪項目就有4000套以上的房源供應(yīng)量。
　　觀察不難發(fā)現(xiàn)，這些項目中，絕大多數(shù)都是地王項目，拿地成本催生的高房價，可以想見。對這些項目來說，如何在房多客少的豪宅市場實現(xiàn)高去化，是必須面對的課題。
　　但任何事情都不是絕對的，不可能照顧到每一個項目，因為每一個項目有每一個項目自身的特點和優(yōu)勢，我只能從宏觀角度去尋找普遍規(guī)律，從而引導(dǎo)整個行業(yè)健康發(fā)展。
　　誰能在這場“速度與激情”的頂級豪宅爭奪戰(zhàn)中笑到最后我們很期待，反正大多都得死。希望一瞥誰能綻放最完美的亮相，也歡迎拍磚。(來源：新浪)

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