2015年無疑是營改增的攻堅(jiān)之年,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局紛紛表態(tài),力爭年內(nèi)將營改增剩下的行業(yè)全部納入稅改范圍,這其中包括被業(yè)界稱為難度*5的房地產(chǎn)、建筑和金融保險(xiǎn)三大行業(yè)。
  
  地產(chǎn)與建筑業(yè)很可能今年5月到7月間,把各自5%、3%的營業(yè)稅改為11%增值稅。業(yè)界普遍預(yù)期房地產(chǎn)、建筑業(yè)增值稅稅率為11%,這對于處于低景氣周期的行業(yè)來說,壓力不小。那么對于房企而言“營改增”會帶來哪些挑戰(zhàn)?又該如何應(yīng)對呢?
  
  房地產(chǎn)營改增將至,房企是減負(fù)還是加壓?
  
  目前房地產(chǎn)企業(yè)以及其上下游企業(yè)之間現(xiàn)行的營業(yè)稅率在3%-5%之間,營改增之后,房房地產(chǎn)企業(yè)將適用17%或11%的增值稅稅率,高頓研究院專家認(rèn)為如果實(shí)施17%的稅率,這將明顯提高企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),房地產(chǎn)行業(yè)也將成為改革中稅率*6的行業(yè),房企稅負(fù)“不減反增”,而如果實(shí)施11%的稅率,也僅僅與之前水平持平而已。
  
  由于“營改增”還在試點(diǎn)過程中,增值稅鏈條沒有形成,繼而會出現(xiàn)增值稅抵扣困難的問題。按稅務(wù)總局的想法,房地產(chǎn)營改增之后,土地出讓金、市政配套費(fèi)與拆遷補(bǔ)償費(fèi)不予許抵扣,這三大費(fèi)項(xiàng)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本占比很大,如果這部分不準(zhǔn)抵扣,根據(jù)11%的稅率,確實(shí)成本不低,一方面會增加建造成本,另一方面,地價(jià)款政府不開增值稅發(fā)票,土地沒有進(jìn)項(xiàng)票抵扣不了,轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商,這稅負(fù)將非常高。
  
  “營改增”另一個(gè)挑戰(zhàn)是,如果房企的成本增加,必將影響到房企的現(xiàn)金流。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)對139家房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),2007年-2013年房企稅額高達(dá)6429.7億元,同期凈利潤僅為6265.4億元。這說明房房地產(chǎn)企業(yè)每賺1元錢,政府就要收取1.02元的稅款。而如果“營改增”稅率過高令企業(yè)稅負(fù)增加,房企業(yè)也面臨更加嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)壓力。
  
  房地產(chǎn)營改增今年推行,房價(jià)是否會上漲?
  
  建筑業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的上游行業(yè),而建筑業(yè)實(shí)行營改增必將對房企產(chǎn)生重大影響。如果建筑業(yè)稅負(fù)增加,將直接造成房地產(chǎn)企業(yè)成本的增加,這也將最終轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上。
  
  那么建筑業(yè)實(shí)行“營改增”會不會增加企業(yè)稅負(fù)呢?高頓研究院表示,目前建筑業(yè)營業(yè)稅是3%,調(diào)整后增值稅稅率為11%,這將導(dǎo)致一下幾方面的成本增加:1、材料成本;2、人工成本。
  
  由于建筑材料來源方式多,增值稅的抵扣難度也較大。很多材料進(jìn)項(xiàng)稅額無法正常抵扣,使建筑業(yè)實(shí)際稅負(fù)加大。另外,根據(jù)之前財(cái)稅的規(guī)定,建筑業(yè)購買主要原材料時(shí),可選擇按照6%計(jì)算繳納增值稅。營改增之后,施工企業(yè)購入建材后增加了5%稅負(fù)成本,這無異于將增加建筑業(yè)稅負(fù),擠占利潤空間。
  
  再次,建筑工程人工費(fèi)占工程總造價(jià)的20~30%,而勞務(wù)用工主要來源于成建制的勞務(wù)公司及零散的農(nóng)民工,原來是按3%支付營業(yè)稅 ,營改增之后,就沒有進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣,增加人工成本。這些成本的增加也必然被攤銷在商品當(dāng)中隨之轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)商,最終由消費(fèi)者買單。
  
  按照當(dāng)前的稅制,涉及房地產(chǎn)行業(yè)的主要有11個(gè)稅種,而各種收費(fèi)有幾十項(xiàng),涉及房屋開發(fā)建設(shè)、銷售、出租、保有、轉(zhuǎn)讓等一系列環(huán)節(jié),這11種稅種包括營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等,其中營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種。假設(shè)營改增之后,購買土地、建材等的增值稅可以自銷售房產(chǎn)的銷售項(xiàng)稅中抵扣,使房企能夠處理好抵扣事宜,開發(fā)商的成本也未必會上升。
  
  房地產(chǎn)企業(yè)面對營改增時(shí),需要事前做好哪些應(yīng)對工作?
  
  1、加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)和政策宣傳。由于增值稅納稅和管理價(jià)位復(fù)雜,所以要保障會計(jì)核算的質(zhì)量,就必須要進(jìn)行專門培訓(xùn),提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力和稅務(wù)籌劃能力。此外,企業(yè)其他部門相關(guān)人員也要做好培訓(xùn)工作,尤其是采購部門,必須積極應(yīng)對時(shí)企業(yè)平穩(wěn)度過改稅階段。
  
  2、加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算。對于擁有眾多項(xiàng)目的大型房地產(chǎn)公司而言,可集中采購,盡量避免材料供應(yīng)商或材料來源散雜的問題,*5限度的取得可抵扣的增值稅發(fā)票。嚴(yán)格會計(jì)核算程序,及時(shí)進(jìn)行稅額的認(rèn)證、抵扣,做到“項(xiàng)目竣工驗(yàn)收‘會計(jì)核算結(jié)束。”
  
  3、針對營改增后帶來資金短缺問題,房企可進(jìn)行以下3方面的調(diào)整:*9,縮短開發(fā)周期,降低資金占用和財(cái)務(wù)費(fèi)用;第二,提高產(chǎn)品質(zhì)量,加強(qiáng)企業(yè)在市場中的競爭力;第三,建立企業(yè)合作,以多種形式開發(fā)項(xiàng)目合作,強(qiáng)化管理,優(yōu)化結(jié)構(gòu)。
  
  高頓研究院建議,房企要積極面對營改增帶來的影響,提前做好籌劃工作,制定符合自身情況的過渡政策,避免造成不良后果。
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