開(kāi)征房地產(chǎn)稅，避免收稅重復(fù)

　　房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，目前（7月16日）正在征求意見(jiàn)。據(jù)報(bào)主要內(nèi)容有，房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。

　　從稅收調(diào)節(jié)社會(huì)公平來(lái)看，開(kāi)征房地產(chǎn)稅也是合理的。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)稅收一直落在流轉(zhuǎn)稅上，房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營(yíng)業(yè)稅及附征城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅和印花稅；交易環(huán)節(jié)，賣(mài)方銷售需繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附征的城建稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。換句話說(shuō)，一旦擁有了商品房，也就基本上完了一切稅收，除非繼續(xù)交易。廣而言之，我國(guó)現(xiàn)行的稅收制度重點(diǎn)基本上也落在流轉(zhuǎn)稅上。換個(gè)角度看，也就是國(guó)人稅賦負(fù)擔(dān)大致上是均等的，但實(shí)際上這是不公平的，沒(méi)有做到有錢(qián)的多繳稅，沒(méi)錢(qián)的少繳稅甚至不繳稅。尤其當(dāng)前在基尼指數(shù)居高不下的情況下，更要盡快開(kāi)征財(cái)產(chǎn)保有稅。開(kāi)征房地產(chǎn)稅，無(wú)疑是一項(xiàng)可靠的財(cái)政收入，它甚至可以不必在意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)是否過(guò)熱或過(guò)冷，因?yàn)樗秦?cái)產(chǎn)保有稅。

　　現(xiàn)在開(kāi)征房地產(chǎn)稅，實(shí)際上是增加財(cái)產(chǎn)保有稅，而減少流轉(zhuǎn)交易稅。減輕流轉(zhuǎn)交易稅，也就減輕了普通購(gòu)房者剛需購(gòu)房的負(fù)擔(dān)，而增加商品房保有稅，就是加重了商品房投資投機(jī)者的投資成本。當(dāng)投資品有了保有稅，其投資成本高了，獲利空間就相對(duì)壓縮了。所以，這或許會(huì)影響樓價(jià)。因?yàn)椋m然限購(gòu)令已執(zhí)行了5年，然而就京滬穗深四大最熱門(mén)的樓市來(lái)看，大約還有三分之一以上的商品房其實(shí)是主要被當(dāng)作投資品的。

　　目前涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收十分復(fù)雜，稅種繁多。在營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、契稅和印花稅之間，都存在著一定的重復(fù)征收現(xiàn)象。我國(guó)當(dāng)前財(cái)稅改革的一大任務(wù)，就是利用新稅種設(shè)計(jì)的時(shí)機(jī)將復(fù)雜稅費(fèi)歸并統(tǒng)一。開(kāi)征房地產(chǎn)稅，最終效果是消除重復(fù)征稅現(xiàn)象，并讓各種規(guī)范性的稅收體現(xiàn)在明處，盡*5可能減少暗處的、征稅機(jī)關(guān)自由裁量性高的收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)稅制優(yōu)化，從而讓企業(yè)與購(gòu)房者所承擔(dān)的稅負(fù)明晰化。

　　但是，假如從財(cái)政稅收收入或稅收調(diào)控市場(chǎng)的角度去看房地產(chǎn)稅，其影響不見(jiàn)得有多大。

　　如果房地產(chǎn)稅稅率定為1%的較高稅率，可能影響房地產(chǎn)價(jià)格，降幅為房地產(chǎn)稅率和資金貼現(xiàn)率的比值，現(xiàn)有房?jī)r(jià)或?qū)⒂?%÷5%=20%的跌幅。考慮到通脹因素，中低收入稅率的折扣，以及房地產(chǎn)稅收用于城市基礎(chǔ)建設(shè)帶來(lái)的房地產(chǎn)的升值，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格跌幅或在15%左右。開(kāi)征房地產(chǎn)稅，將取消流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的二套房20%的房產(chǎn)個(gè)人所得稅。以一套100萬(wàn)房產(chǎn)計(jì)算，征收1%房地產(chǎn)稅后，房?jī)r(jià)可能貶值為85萬(wàn)左右。而100萬(wàn)房產(chǎn)在二手房市場(chǎng)，如果滿五年，升值大概在一倍左右，需要繳納（100-50）×20%=10萬(wàn)個(gè)人所得稅，房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值也在90萬(wàn)左右。

　　因此，開(kāi)征房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的下跌影響實(shí)在是有限的；當(dāng)然，其對(duì)稅收收入總額增加也極有限，但房地產(chǎn)稅是旱澇保收的，房地產(chǎn)交易所得稅在市場(chǎng)不景氣時(shí)則會(huì)有所減少。只是有個(gè)問(wèn)題不能不厘清。新的房地產(chǎn)稅一大優(yōu)點(diǎn)是避免了重復(fù)收稅，可千萬(wàn)別在小的方面避免了重復(fù)收稅，卻在大的方面反而出現(xiàn)了新的重復(fù)收稅。

　　新的房地產(chǎn)稅是根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估值作為征稅基礎(chǔ)，而評(píng)估值是以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)。目前市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格很高。如果單純從商品房的價(jià)值看，其總價(jià)格無(wú)論如何達(dá)不到現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)際上，現(xiàn)有商品房?jī)r(jià)格中包含了土地價(jià)格。我國(guó)規(guī)定，土地國(guó)有。商品房下的土地使用期限最長(zhǎng)70年，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)已一次性地付足了70年土地使用費(fèi)。那么，開(kāi)征新的房地產(chǎn)稅時(shí)，是否僅對(duì)扣除了土地價(jià)格的商品房?jī)r(jià)格計(jì)稅？須知，商品房下之土地并非業(yè)主所有，業(yè)主似也不必繳納非其所有物的保有稅?？墒乾F(xiàn)在準(zhǔn)備開(kāi)征的是房地產(chǎn)稅而不是房產(chǎn)稅。如果計(jì)稅基礎(chǔ)是完整的包括土地在內(nèi)的商品房?jī)r(jià)值計(jì)稅，那是否重復(fù)征稅？

　　在正式立法開(kāi)征房地產(chǎn)稅時(shí)，對(duì)這個(gè)繞不過(guò)去的問(wèn)題，須對(duì)全體征稅對(duì)象說(shuō)清楚。

　　來(lái)源：上海證券報(bào)