按現行房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅基和稅率計算,稅基為房產評估價的7折,1.2%的稅率,合計一年需繳稅2.52萬,合每月2100元,接近上海城鎮(zhèn)職工社會平均工資的4成。
  近日(7月16日)有媒體報道稱,房地產稅立法初稿已基本成形,正在內部征求意見并不斷完善中。據悉,房地產稅主體稅種或由房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并,具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內自行決定。
  現有的房地產相關稅收主要的征稅對象以企業(yè)為主,針對建設環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)征收,如果考慮土地出讓金,每年政府收走的稅費、政府性基金的規(guī)模超過5萬億。這些成本最終體現在房價上,最終多數由購房者承擔。
  流轉環(huán)節(jié)的稅收有其優(yōu)點,征稅成本低,雖然成本是由普通老百姓承擔的,但他們稅收苦痛感相對較弱。以房地產流轉環(huán)節(jié)為主征稅模式的劣勢也很明顯,層層累加的稅收最終反映在房價上,極大地提高了潛在購房者的門檻,造成嚴重的代際不公。同時,這種模式也透支了房地產的征稅潛力,等到沒地可賣的時候,來自于房地產企業(yè)的稅收甚至會降為零。
  房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是現有稅種中針對土地和房產的所有人征稅的稅收,主要是城鎮(zhèn)里的國有土地及其房屋附著物。目前納稅義務人主要以企業(yè)所有人和經營性房屋(土地)所有人為主,公眾最關注的個人持有的非營業(yè)性住宅免征這兩項稅。2014年國家更征收了3844億,占稅收總額不到4%。
  而合并現行房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅后的房地產稅的納稅人,將涵蓋所有的房產和土地的所有人,個人非營業(yè)性房地產是納稅的主力群體。那我們面臨要繳納多少稅?
  中國主要城市的人均居住面積約為30平米,按3口之家計算,每套房子約為90平米。在上海內環(huán)、北京五環(huán)內,這樣的房子至少在三百萬,按現行房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅基和稅率計算,稅基為房產評估價的7折,1.2%的稅率,合計一年需繳稅2.52萬,合每月2100元,接近上海城鎮(zhèn)職工社會平均工資的4成。相比之下,對個人住宅而言,城鎮(zhèn)土地使用稅可以忽略。
  現在看來,哪怕上述稅收打5折,絕大多數家庭都是繳不起的。而據調查顯示,中國家庭的自有住房擁有率高達89.68%,城市戶口家庭的平均資產達247萬元,房產是資產的主要形成,這意味著房產稅適用的納稅人基數要遠遠超過工薪稅適用的人群(2011年時為3000余萬)。這也意味著房地產稅向個人住宅延伸征收的時候,勢必會有大量的免征、減免政策。
  問題來了,減免政策是按家庭核算,還是按自然人核算?是按房產面積核定還是按房產總價核定?房產的計稅總價又以何種標準核定,購買價格還是當前市場公允價值?所有這些分歧直指家庭的*5一宗財產的價值。
  減免政策無論如何劃定,背后都會有一大批強有力的得利和失利群體,如何既擺平失利群體的抗爭,又保證征得足夠多的稅是房地產稅主要要解決的問題。
  影響更深遠是區(qū)域之間的公共服務和基礎設施的差異。如果真如設想,房地產稅從建設、交易環(huán)節(jié)轉為持有環(huán)節(jié)征收,那么發(fā)達城市的房地產價值總量要遠遠超過不發(fā)達地區(qū),這些地區(qū)的公共服務好、政府治理水平高,納稅意識也要好于不發(fā)達地區(qū),發(fā)達地區(qū)相比不發(fā)達地區(qū)的稅收優(yōu)勢過于明顯。如果稅收收入與公共服務、基礎設施好形成互動,但不發(fā)達地區(qū)顯然會掉入低水平均衡,底特律就是典型的例子。顯然,這需要中央財政從一般轉移支付上給予矯正,避免這種情況的出現。
  來源:新京報

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