這兩天,中央經濟工作會議提出的“房地產去庫存”,受到社會廣泛關注。作為“五大戰(zhàn)術”之一的政策,鼓勵降價、取消限購、買房出租、消化庫存的明確指向,是不是可以解讀為又一輪救市?既然讓市場起決定性作用,這種種政策導向算不算政府插手?開發(fā)商到底會不會買賬,老百姓又能不能從中獲得真實惠?
回答這些問題,離不開對行業(yè)基本面實事求是的分析與判斷,決不能簡單、機械地理解。首先要澄清,這次政策的基本導向是“鼓勵”而非“激勵”,重在“引導”二字,絕不會重蹈猛藥救市的覆轍。而政策的傳導機制重點在于對開發(fā)商預期的引導,只有讓房地產企業(yè)真正看清形勢、及時調整營銷策略,從“抬價”轉向“走量”,老百姓才會買賬,真心實意愿意買房子。
具體來說,從供給面來看,當前房地產去庫存周期高達23個月,不少二三線城市陷入“買房難-資金緊-再借再蓋”的惡性循環(huán)中。從需求面來看,“北上廣深”一房難求短期內不會有大改觀,中小城市市民的觀望氛圍濃厚,而廣大待進城安家的農民工,則有著不小的需求動能。因此,總體上的判斷應當是:供給過大、需求不小,供需若要有機對接上,需要宏觀政策妥善引導微觀主體的買賣行為。
一方面,宏觀調控的文章已經做得比較足了,下一步就要看各個地區(qū)怎么落實。比如,限購政策除了極個別的特大城市,中央已經命令退出,來不得半點折扣。再比如,銀行信貸對購房者的支撐,目前來看各家的誠意都還比較實在,下一步就看如何疏導資金流向,降低交易費用。另外,購房所需的稅費環(huán)節(jié),還存在不小的減壓空間,有待政策進一步明晰,可總的方向已無太大疑慮。
另一方面,各類房地產企業(yè)目前確實沒有更好的選擇,務實、降價、“加速走量”應當是理性抉擇。每當樓市低迷時,房企*5的壓力便來自資金鏈斷裂的風險,如果能順應大勢,加快手頭庫存房源的變現(xiàn),渡過難關、尋求更廣闊的發(fā)展空間將成為可能。但是,倘若仍抱有幻想,甚至干出當初“捂盤惜售”的荒唐事,后果恐怕不堪設想,到時候再想到斷崖式降價,誰又會買賬?
在商言商,乃是企業(yè)之所以為企業(yè)的根本。房地產企業(yè)追求利潤無可厚非,可以“計利當計天下利”,要看到那多達1億的進城人口,能夠撬動的住房空間與利潤非??善凇R虼?,明智的商戰(zhàn)策略應當是“爭當*9個降價者”。迅速清盤銷售、資金回流,將會振奮整個市場的信心,激勵起后期更為磅礴的購買力。彼時,才有良性市場競爭中的房企與百姓、銀行、上下游產業(yè)的多方共贏。