房地產(chǎn)政策開始步入正軌此前政策有偏差
許善達(dá)：去年10月29號(hào)，政治局就“加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)”進(jìn)行了集體學(xué)習(xí)，很多學(xué)者，包括一些部門的人，還有一些房地產(chǎn)開發(fā)商，新聞界人士，對這次會(huì)議都沒有給予足夠的關(guān)注。因此對于房地產(chǎn)政策的判斷有一個(gè)非常重要的信息沒有掌握。聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院完成了一篇研究報(bào)告對這次會(huì)議有一個(gè)判斷：以這次學(xué)習(xí)會(huì)為標(biāo)志，中國房地產(chǎn)政策開始在總體上步入正軌。研究院是經(jīng)過非常深入的討論，和很多人交換過意見，最后做出這個(gè)非常重大的判斷。
什么是“步入正軌”呢？這次會(huì)議這樣的提法，表明以前的房地產(chǎn)政策沒有步入正軌，有著重大的偏差。兩會(huì)上很多人反映總理報(bào)告里沒有提加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，抑制房價(jià)過快上漲等，認(rèn)為這是一個(gè)一般性的變化，實(shí)則不然。當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)的政策有了戰(zhàn)略上的調(diào)整。原來政策出發(fā)點(diǎn)都是抑制房價(jià)過快上漲，讓房價(jià)回歸合理水平，認(rèn)為房價(jià)太高了應(yīng)該降下來。所以采取的措施比如限購等都是在房價(jià)上做文章。住建部過去考核各地房價(jià)，現(xiàn)在住建部不考核房價(jià)，把房價(jià)考核指標(biāo)取消了，這是一個(gè)根本性的政策調(diào)整。
樓市調(diào)控政策生變住有所居是重點(diǎn)
政府十八屆三中全會(huì)中提到要讓市場發(fā)揮決定性作用，政府調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)揮重要的作用，這兩個(gè)問題怎么結(jié)合，這是一個(gè)非常大的問題。不過從去年10月份到現(xiàn)在差不多4、5個(gè)月的時(shí)間，實(shí)際上已經(jīng)逐步完成了一個(gè)房地產(chǎn)政策的戰(zhàn)略調(diào)整?，F(xiàn)在政府關(guān)注的不是房價(jià)上漲百分之幾，有沒有漲太快。習(xí)近平總書記在學(xué)習(xí)會(huì)上講，保障性住房是黨和政府對人民的承諾，必須堅(jiān)決的完成計(jì)劃。這次李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告和記者招待會(huì)上講的，要關(guān)注低收入群體，解決他們的住房問題，這是政府的責(zé)任。這些都體現(xiàn)了政府的房地產(chǎn)政策戰(zhàn)略從抑制房價(jià)轉(zhuǎn)移到要幫助低收入的居民能夠住有所居。
2012年人口普查結(jié)果，2010年中國城鎮(zhèn)居民有1700萬戶，人均居住面積少于8平方米。此外，有數(shù)據(jù)顯示，中國有2800萬戶住宅沒有自來水，有5000多萬戶住宅廚房廁所不全，也就是有住房沒有廁所，或者有廁所沒有廚房等等，中國平均一戶人口是3點(diǎn)幾，所以5000萬戶住宅廁所、廚房不全，估計(jì)有1.6、1.7億城鎮(zhèn)居民住的是不具備基本居住條件的住房。上屆政府已經(jīng)啟動(dòng)并實(shí)施了保障性住房計(jì)劃，但是完成進(jìn)度不夠理想。既有客觀原因，也有主觀原因。當(dāng)前政府的職責(zé)按照習(xí)總書記指示，首先就應(yīng)該是解決低收入居民群體怎么住到具備最基本居住條件的住房里，也就是說這1.6、1.7億人的居住問題?，F(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控若干項(xiàng)政策都在逐步的調(diào)整，來實(shí)施以政治局學(xué)習(xí)會(huì)為代表的正軌的新戰(zhàn)略，要是把這個(gè)戰(zhàn)略抓住了，懂得了，就會(huì)知道為什么不考核房價(jià)了？為什么會(huì)出現(xiàn)這幾個(gè)月房地產(chǎn)政策的一系列的變化。
共有產(chǎn)權(quán)房完全符合現(xiàn)在中國國情
共有產(chǎn)權(quán)房。上海市在俞正聲、韓正同志領(lǐng)導(dǎo)下，已經(jīng)搞了好幾年“共有產(chǎn)權(quán)房”了。實(shí)際上是和房產(chǎn)稅試點(diǎn)同時(shí)搞的，雖然沒有列入中央政府批準(zhǔn)的“試點(diǎn)”，實(shí)際上，是中國房地產(chǎn)政策重要的試點(diǎn)之一，而且被實(shí)踐證明是成功的試點(diǎn)。我國有一類居民被稱之為“夾心層”，上海搞共有產(chǎn)權(quán)房就是解決夾心層的住房問題，上海定了一條線，家庭收入水平、資產(chǎn)，凡是在這個(gè)線下面都可以申請。共有產(chǎn)權(quán)房是什么概念？這個(gè)房子比如賣2萬塊錢，買房子政府給你出6000，你用70%的房價(jià)，可以買到一個(gè)100%房價(jià)的房子，但是那6000不是作為補(bǔ)貼給的，房產(chǎn)證上要說明你擁有這個(gè)房子70%的產(chǎn)權(quán)，政府擁有30%，這錢不給你，只不過是政府用這個(gè)錢幫助你買到這個(gè)房子，你能夠居住，這是上海的共有產(chǎn)權(quán)房制度。
共有產(chǎn)權(quán)房五年之內(nèi)不許賣，五年后如果你收入增加了要改善住房條件了，要賣，那30%政府要收回，如果這房子溢價(jià)了政府也要30%，相當(dāng)于股權(quán)投資一樣，如果你收入沒改善要一直住著，政府這30%不收回，你就住著，就用70%的錢買到一個(gè)100%價(jià)格的房子，你只擁有這個(gè)房子70%的產(chǎn)權(quán)，這個(gè)政策解決了一大批人的居住問題。這是俞正聲和韓正同志在研究上海房地產(chǎn)政策的時(shí)候做出的一個(gè)重要的決策，我認(rèn)為這個(gè)也可以叫做一個(gè)試點(diǎn)，因?yàn)槿珖鴽]有做，上海就做了，這個(gè)試點(diǎn)是完全符合現(xiàn)在中國整個(gè)國情，完全符合習(xí)近平總書記通過政治局學(xué)習(xí)會(huì)提出的房地產(chǎn)政策的新的戰(zhàn)略方向。
上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)已被廢棄房地產(chǎn)政策現(xiàn)整體調(diào)整
根據(jù)習(xí)近平總書記的指示精神，李克強(qiáng)總理報(bào)告里要求各地對共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行探索，住宅建設(shè)部的領(lǐng)導(dǎo)同志已經(jīng)發(fā)表了若干次講話號(hào)召各地探索共有產(chǎn)權(quán)房。有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)都講要進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)房探索，都不提要擴(kuò)大上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)，這意味著目前上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)已經(jīng)被廢棄。
財(cái)政部新領(lǐng)導(dǎo)的講話也改變了上任財(cái)政部領(lǐng)導(dǎo)設(shè)計(jì)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)的模式。上屆財(cái)政部推出的是整個(gè)房地產(chǎn)稅收政策都不動(dòng)，增加一個(gè)居民住宅保有環(huán)節(jié)的稅收。財(cái)政部新領(lǐng)導(dǎo)主張，要在減少交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的條件下來增加保有環(huán)節(jié)的稅?？梢哉f，財(cái)政部新領(lǐng)導(dǎo)否定了上任領(lǐng)導(dǎo)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)模式。兩個(gè)主要部門都否定了上海重慶試點(diǎn)。這個(gè)結(jié)論不是說別人說怎么樣，而是這兩個(gè)主管部門對房產(chǎn)稅試點(diǎn)的方針改變了。原來每年兩位部長都要講積極推動(dòng)擴(kuò)大上海重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)，現(xiàn)在都不講了，財(cái)政部新領(lǐng)導(dǎo)和住宅建設(shè)部新領(lǐng)導(dǎo)不再提擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。我說的廢棄就是這個(gè)概念。
一些學(xué)者以前年年都說要擴(kuò)大試點(diǎn)，今年這些學(xué)者沒有人說了。我?guī)啄昵熬驼f房產(chǎn)稅不符合中國國情，現(xiàn)在幾年的實(shí)踐證明試點(diǎn)失敗了，被政府主管部門廢棄了。當(dāng)時(shí)推動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的理由是房產(chǎn)稅可以抑制房價(jià)，人們想到多付房產(chǎn)稅買房子動(dòng)力就弱一點(diǎn)了，就可以抑制房價(jià)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)政策的新戰(zhàn)略根本就不以抑制房價(jià)為目標(biāo)了，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的理由前提就不存在了。其實(shí)，根據(jù)習(xí)近平總書記的指示精神房地產(chǎn)政策已經(jīng)實(shí)施了戰(zhàn)略調(diào)整，廢棄房產(chǎn)稅試點(diǎn)只是現(xiàn)在決策層整個(gè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略調(diào)整中的一個(gè)部分?？赡苡行┤藢?ldquo;失敗”這個(gè)說法不大容易接受，其實(shí)沒什么。在幾十年經(jīng)濟(jì)體制改革中，試點(diǎn)失敗的事例不少。總結(jié)失敗經(jīng)驗(yàn)為下一步改革提供參考也是試點(diǎn)的價(jià)值。
聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院對原來考核房價(jià)的指標(biāo)持否定態(tài)度。我們認(rèn)為這個(gè)指標(biāo)不科學(xué)，信號(hào)嚴(yán)重失真，在某種程度上對政府、企業(yè)和居民還起了誤導(dǎo)的作用。過去考核房價(jià)，現(xiàn)在不考核房價(jià)了。這個(gè)調(diào)整的深刻程度不亞于房產(chǎn)稅試點(diǎn)由于失敗而被廢棄。我們判斷習(xí)近平總書記房地產(chǎn)政策“步入正軌”不是就某一個(gè)具體政策或某一個(gè)領(lǐng)域而言，它是一個(gè)整體的調(diào)整。有些具體政策還要慢慢調(diào)，需要決策層包括下面有關(guān)部門來逐步將政治局正軌新戰(zhàn)略落實(shí)到位。
本文來源：搜狐財(cái)經(jīng)；作者：董麗玲 郭儒逸