國家統(tǒng)計(jì)局*7發(fā)布的房價(jià)數(shù)據(jù)，首次出現(xiàn)了上漲前列基本是二線城市的現(xiàn)象。
國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有5個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。
其中，合肥、廈門、南京，單月上漲超過3%，漲幅驚人，加上70個(gè)城市外的蘇州，這四個(gè)城市的房價(jià)漲幅基本取代了一線城市，堪稱房價(jià)上漲“四小龍”。在房價(jià)迅猛上漲的情況下，不光是蘇州，這些城市也存在重啟限購的可能。
“四小龍”領(lǐng)跑
國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，*6漲幅為5.8%，最低為下降0.5%。
其中，環(huán)比漲幅在1%以上的城市有22個(gè)，比上月增加4個(gè)，環(huán)比漲幅在5%以上的城市有2個(gè)，比上月增加1個(gè);*6漲幅為5.8%，比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，通過計(jì)算得知，2016年4月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅1.1%，相比3月份0.9%的增幅出現(xiàn)了明顯擴(kuò)大。70城房價(jià)在2015年5月份順利完成止跌反彈的過程，爾后保持上漲態(tài)勢。2016年4月份繼續(xù)上漲，且增幅為近12個(gè)月的*5。
同比看，在連續(xù)15個(gè)月同比下跌后，2015年12月房價(jià)首次出現(xiàn)同比正增長。2016年1-4月份增幅處于不斷擴(kuò)大的態(tài)勢，到4月份增幅為4.3%。隨著上半年房價(jià)環(huán)比的繼續(xù)上漲，預(yù)計(jì)同比增幅將繼續(xù)擴(kuò)大。
在整體上漲的同時(shí)，城市之間的分化仍然十分明顯。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析，房價(jià)總體繼續(xù)上漲，上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，但城市間漲勢出現(xiàn)新變化，一線城市漲幅較上月有所放緩，二、三線城市漲幅開始擴(kuò)大。其中，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均雙收窄，深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比甚至出現(xiàn)下降，而部分二線城市環(huán)比漲幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大，有些已超過一線城市漲幅。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對*9財(cái)經(jīng)分析，在新建商品房數(shù)據(jù)中，二線城市全面取代一線城市，成為房價(jià)上漲先鋒，首次出現(xiàn)了上漲前列基本是二線城市的現(xiàn)象。合肥、廈門、南京，單月上漲超過3%，漲幅驚人，從目前市場看，包括在國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)發(fā)布的70個(gè)城市外的蘇州，這四個(gè)城市的房價(jià)漲幅全面取代了一線城市，堪稱房價(jià)上漲“四小龍”。
從同比漲幅看，除深圳、上海依然處于前二外，南京、廈門同比漲幅已經(jīng)超過20%，合肥也處于全國第六。
嚴(yán)躍進(jìn)說，相比此前深圳房價(jià)的持續(xù)上漲，4月份廈門和合肥房價(jià)顯得最“高調(diào)”。這是由于一線城市的房價(jià)偏高，在限購升級的情況下，部分投資投機(jī)資金開始撤出一線城市，進(jìn)而進(jìn)入二線城市，這使得此類二線城市的價(jià)格漲幅開始超越一線城市。從另一個(gè)角度看，這也會(huì)增加部分二線城市政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。
此外，無論是環(huán)比還是同比，增速靠后的城市仍大多是三四線城市。嚴(yán)躍進(jìn)說，相比來看，三線城市受庫存去化周期過高的影響，房價(jià)難以明顯上升，總體保持在小幅上漲的狀態(tài)之中。當(dāng)然，三線城市房價(jià)繼續(xù)下跌的可能性已不大。
多城有望重啟限購
3月一線城市樓市調(diào)控升級后，大量資金轉(zhuǎn)移至周邊城市和核心城市，瘋漲的房價(jià)也讓這些二線城市面臨調(diào)控升級的可能。這其中，作為經(jīng)濟(jì)總量全國第七的大市，在去年下半年以來飆漲的房價(jià)之下，蘇州即將打響重啟限購的*9槍。
5月17日，蘇州市國土局官方網(wǎng)站稱，暫緩出讓相城區(qū)、姑蘇區(qū)和高新區(qū)的5幅地塊。這批土地于4月20日掛牌，吸引了不少開發(fā)商的目光。多位蘇州業(yè)內(nèi)人士分析，5宗地包括準(zhǔn)地王都撤回，說明政策方向已然清晰，樓市調(diào)控即將到來。
根據(jù)多家媒體報(bào)道，蘇州即將實(shí)施新一輪限購方案，包括購房者須滿足社保一年以上。個(gè)人所得稅2年以上，另推出買房居住證滿一年硬性規(guī)定，防止刻意炒房，補(bǔ)社保等情況。
嚴(yán)躍進(jìn)說，蘇州即將進(jìn)行的調(diào)控升級，符合市場預(yù)期，是目前房價(jià)持續(xù)上漲下的一種有效應(yīng)對策略。雖然有一定的行政管控色彩，但在房價(jià)上漲過快、且無有效手段壓制的情況下，重啟限購2.0版本顯然是有積極意義的。
根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，2016年1-4月份蘇州各個(gè)區(qū)的房價(jià)及相比2015年全年的漲幅分別為：姑蘇區(qū)21886元/平方米，42.84%；吳中區(qū)14877元/平方米，30.79%；相城區(qū)13204元/平方米，31.31%；新區(qū)16430元/平方米，32.97%；園區(qū)26620元/平方米，43.23%。房價(jià)普遍上漲了三四成。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，蘇州此次限購政策，和此前3月份出臺的政策有一樣的思路。但此前的政策把控，更多體現(xiàn)在對預(yù)售價(jià)格的管控上。表面上看能夠抑制房價(jià)的上漲，但很多房企可能通過各類雙面合同等，依然可以進(jìn)行高價(jià)售樓。所以此類政策對于抑制房價(jià)的作用沒有預(yù)期的大。此次蘇州在上海和深圳后，收緊政策，顯然說明房價(jià)上漲壓力極大。
“從市場去庫存周期數(shù)據(jù)看，蘇州目前的市場基本面非常類似2010年初的狀態(tài)，當(dāng)時(shí)也是庫存去化周期極小，所以才會(huì)出臺限購政策。而現(xiàn)在基本上也是類似的邏輯。”
自2010年開始實(shí)施限購政策以來，全國共有46個(gè)城市實(shí)施了樓市限購政策，涵蓋了四大直轄市、五大計(jì)劃單列市、大部分省會(huì)城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區(qū)發(fā)達(dá)的二三線城市。
不過進(jìn)入2014年后，隨著樓市的下行和庫存的不斷增加，到年底，除了北上廣深四大一線城市和房價(jià)畸形的三亞共5個(gè)城市外，其他城市均取消了限購。但在房價(jià)迅猛上漲的情況下，不光是蘇州，其他一些城市房價(jià)上漲過快的核心二線城市如廈門、南京、合肥、武漢等也存在重啟限購的可能。
以廈門為例，4月22日島外同安區(qū)拍出新地王后，廈門房價(jià)開始了又一輪快速上漲，房價(jià)逼近北上深。日前推出的建發(fā)·央璽6號樓售樓處價(jià)格表顯示，6號樓單價(jià)已上調(diào)至69000元/平方米左右，個(gè)別房源破7萬元，僅半個(gè)多月單價(jià)就上漲了8000元左右。
從去年8月開始在廈門看房的肖先生說，僅僅半年過去，廈門大多區(qū)域的房價(jià)已經(jīng)上漲了三到四成。值得一提的是，自2009年以來，廈門的房價(jià)就一直在上漲，即便在2014年其他城市房價(jià)下行的時(shí)候，廈門也還一直在上漲。因此近幾年廈門的整體漲幅超過廣州，堪比北上深。
廈門均和房地產(chǎn)評估董事長王崎認(rèn)為，廈門的工資水平不高，與一線城市有不小的距離。房價(jià)高速增長之下，一般員工無法支撐越來越高的房貸本息，甚至越漲越高的房租都倒逼雇主提高待遇，可是雇主的行業(yè)經(jīng)營都已經(jīng)遭遇寒冬，如何付得了更高的工資?因此房價(jià)的過快上漲對實(shí)體經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響十分明顯。
合肥的瘋漲度與廈門不相上下。進(jìn)入2月份，合肥房價(jià)開啟瘋漲模式，政務(wù)區(qū)房價(jià)在兩個(gè)月時(shí)間平均上漲了6000元/平方米；位于合肥高新區(qū)的百商悅瀾山項(xiàng)目，在此前的價(jià)格為8500元/平方米，但進(jìn)入4月份已經(jīng)達(dá)到12000元/平方米，漲幅達(dá)41.18%;位于廬陽區(qū)的文一名門湖畔項(xiàng)目漲幅達(dá)到37.5%。
武漢房價(jià)也一路“上躥”。在武漢一家金融機(jī)構(gòu)上班的李小姐一直心儀位于武漢二環(huán)邊的樓盤中建南湖一號，“之前沒開盤的時(shí)候說大概1.2萬，3月份開盤均價(jià)1.35萬，還日光，4月底又有開盤的，均價(jià)已經(jīng)1.5萬了。”
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，受蘇州調(diào)控升級的影響，后續(xù)幾個(gè)二線城市或有收緊政策或者限購重啟的可能，從可能性大小排序看，南京、合肥、天津、杭州、廈門、武漢、鄭州等7個(gè)城市的可能性比較大。
本文來源：*9財(cái)經(jīng)網(wǎng)