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一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資信托存在的問(wèn)題
?。ㄒ唬┮?guī)模被限制
按照《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》規(guī)定，每個(gè)信托計(jì)劃有限200份的硬性要求，現(xiàn)在單個(gè)房產(chǎn)信托項(xiàng)目的規(guī)模都在1個(gè)億左右，成本過(guò)高，房地產(chǎn)信托的門檻很高。
目前房地產(chǎn)公司普遍把信托公司看作一個(gè)貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)，投資于單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，使信托公司充當(dāng)了銀行的融資角色，忽略了素有“金融百貨公司”之稱的信托公司的信托分解和化解金融風(fēng)險(xiǎn)的作用。信托貸款金額小，多為臨時(shí)性的、過(guò)渡性的貸款，是在房地產(chǎn)公司未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證嚴(yán)四證勺，申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)低于國(guó)家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例低于35%的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的先期投入資金。這種信托融資模式把具有高利貸性質(zhì)的短期資金長(zhǎng)期運(yùn)作，房地產(chǎn)投資信托規(guī)模被大大限制。
?。ǘ┊a(chǎn)品流通性低
由于我國(guó)尚未建立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)，沒(méi)有集中競(jìng)價(jià)交易場(chǎng)所，目前信托產(chǎn)品只能通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行變現(xiàn)，且不能通過(guò)公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳，持有者尋找合適的轉(zhuǎn)讓對(duì)象和確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格比較困難。加入資金信托計(jì)劃的投資者轉(zhuǎn)讓信托合同，必須自找買方，雙方談妥后，再到購(gòu)買信托合同的信托投資公司營(yíng)業(yè)大廳辦理過(guò)戶手續(xù)。
而在美國(guó)，投資者持有的房地產(chǎn)投資信托受益憑證可以在證券交易所上市交易，便捷的轉(zhuǎn)讓渠道大大提高了信托資金的流動(dòng)性。
?。ㄈ╇p重征稅
對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)的課稅既有對(duì)收益的課稅，即對(duì)信托財(cái)產(chǎn)租賃所得、投資所得、經(jīng)營(yíng)所得、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增益所得等收益征稅；又有對(duì)流轉(zhuǎn)的課稅，即對(duì)信托財(cái)產(chǎn)交易額課征的營(yíng)業(yè)稅或增值稅：以及對(duì)契約、合同、文書、憑證等課征的印花稅。
由于《信托法》規(guī)定：委托人將不動(dòng)產(chǎn)委托給信托公司進(jìn)行投資、管理、應(yīng)用和處分時(shí)，雙方發(fā)生信托關(guān)系，伴隨著產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，需交納一定稅金。當(dāng)信托合同終結(jié)時(shí)，作為委托人的信托公司要將資產(chǎn)還給委托人或信托合同規(guī)定的其他人時(shí)，再次發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，又交納了一次個(gè)人所得稅。雙重征稅提高了信托公司的經(jīng)營(yíng)成本，影響了投資者的收益率水平。
?。ㄋ模╋L(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
1.信息披露存在缺陷
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在會(huì)計(jì)制度嚴(yán)重不透明和信息嚴(yán)重不對(duì)稱等問(wèn)題，并且短期盈利模式使中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)缺乏系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化平臺(tái)。房地產(chǎn)投資信托本質(zhì)上是一種委托代理關(guān)系。在目前法律制度尚不完善、市場(chǎng)規(guī)則也尚未完備建立時(shí)，信息不對(duì)稱比較突出。而信息不對(duì)稱越是突出，委托代理關(guān)系就越是難以建立和維持。
2.房地產(chǎn)信托不做保底承諾
房地產(chǎn)信托不作保底承諾，這意味著一旦投資信托項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，很可能無(wú)法獲得先前承諾的高收益，甚至連本金的歸還都會(huì)有危險(xiǎn)。雖然信托計(jì)劃一般設(shè)有質(zhì)押、抵押和第三方擔(dān)保等保障，但房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度所影響的房地產(chǎn)信托的銷售回款風(fēng)險(xiǎn)是信托公司所無(wú)法控制的。
我國(guó)房地產(chǎn)信托計(jì)劃多投資于風(fēng)險(xiǎn)較高的房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，而以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理為主的二級(jí)市場(chǎng)投資較少。在相關(guān)政策出臺(tái)前，我國(guó)房地產(chǎn)信托仍將呈現(xiàn)單一短期融資型模式為主導(dǎo)的。業(yè)務(wù)格局。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在規(guī)定的期限內(nèi)無(wú)法獲得后續(xù)資金或無(wú)法按時(shí)還款，信托公司只能通過(guò)處置質(zhì)押、抵押物等方式來(lái)回收信托資金。投資者在這方面需要有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。有些信托投資公司對(duì)無(wú)法按時(shí)清算的信托項(xiàng)目用展期、固有資金墊付、關(guān)聯(lián)交易購(gòu)買、發(fā)新的信托計(jì)劃置換等方式將風(fēng)險(xiǎn)后置，無(wú)形中積累了更多風(fēng)險(xiǎn)因素。
3.道德風(fēng)險(xiǎn)的弊端
房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)未形成完善的運(yùn)作模式，對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成，容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。盡管有關(guān)政策規(guī)定房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人，且相互之間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，但由于缺乏完善的監(jiān)管機(jī)制，信托公司仍有可能會(huì)違背委托人的投資要求，投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)，違反投資收益*5化原則。
?。ㄎ澹┤瞬刨Y源缺乏
在房地產(chǎn)信托市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家，房地產(chǎn)投資信托都是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理的。而在中國(guó)，房地產(chǎn)公司尚未具有獨(dú)立組織發(fā)起信托投資基金的實(shí)力；另一方面，擁有發(fā)起資格的信托投資公司缺乏經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)執(zhí)業(yè)資質(zhì)管理制度啟動(dòng)較晚，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)參差不齊。目前既有房地產(chǎn)專業(yè)技能又擅長(zhǎng)信托理財(cái)?shù)膹?fù)合型人才相當(dāng)缺乏，限制了信托產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和發(fā)展。
二、完善房地產(chǎn)投資信托的途徑
?。ㄒ唬┨岣咝磐挟a(chǎn)品流通性
應(yīng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化信托計(jì)劃產(chǎn)品，使其收益權(quán)憑證具備證券性質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、資金缺口、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等實(shí)際情況來(lái)確定不同的融資方式。在2005年在中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)上，央行副行長(zhǎng)吳曉靈公開(kāi)表示，用公開(kāi)發(fā)行受益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式。
確保信托產(chǎn)品成功發(fā)行的關(guān)鍵是：信托規(guī)模的確定，房地產(chǎn)項(xiàng)目的良好定位和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目收益率、信托資金的擔(dān)保和保證措施等。通過(guò)開(kāi)展信托產(chǎn)品評(píng)級(jí)制度，逐漸影響信托產(chǎn)品的供求情況和市場(chǎng)價(jià)格，最終建立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可以自由轉(zhuǎn)讓的二級(jí)市場(chǎng)，提高信托產(chǎn)品的流動(dòng)性。
?。ǘ└淖冸p重征稅制
為了降低信托融資成本，必須平衡信托公司關(guān)聯(lián)方利益和投資者利益。通過(guò)明確界定納稅主體，確認(rèn)納稅主體是信托受托人還是信托收益人，改變長(zhǎng)期以來(lái)雙重征稅帶來(lái)的弊端。如果信托所得被分配，受益人應(yīng)為納稅主體：如果信托所得仍在信托財(cái)產(chǎn)內(nèi)，則信托財(cái)產(chǎn)本身納稅。當(dāng)信托公司只是作為資產(chǎn)受托管理者代客理財(cái)時(shí)，則不應(yīng)對(duì)信托機(jī)構(gòu)征稅，應(yīng)由受益人繳納信托收益所得稅即可。
?。ㄈ┙档托磐辛鞒田L(fēng)險(xiǎn)
1.完善風(fēng)險(xiǎn)披露制度
信托投資公司應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)分析，加強(qiáng)對(duì)信托融資資金的監(jiān)督，保證資金的高效使用和流動(dòng)性。應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)，建立健全業(yè)務(wù)操作規(guī)程，完善風(fēng)險(xiǎn)管理制度，并加大執(zhí)行力度，進(jìn)一步提高對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、計(jì)量、監(jiān)測(cè)、控制的能力；同時(shí)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任認(rèn)定和追究制度。
房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司應(yīng)該形成長(zhǎng)期有效合作機(jī)制，提高信息透明度，規(guī)范運(yùn)作，共同提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在美國(guó)，證券管理委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管工作，房地產(chǎn)投資信托的投資計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、管理費(fèi)用及投資期限均需主管部門批準(zhǔn)，而且其財(cái)務(wù)必須完全公開(kāi)化、透明化。我國(guó)可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，提高信息披露的有效性。
2.減少信托資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)
投資者詳細(xì)了解信托資金運(yùn)作方式、資金投向、有無(wú)超值抵押、質(zhì)押或強(qiáng)信用擔(dān)保，這對(duì)確保目前以融資貸款型為主的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的安全性非常重要。要完善相關(guān)抵押手續(xù)，認(rèn)真落實(shí)第二還款來(lái)源，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況審慎確定抵押率。抵押品應(yīng)選擇市場(chǎng)前景看好的房地產(chǎn)，將周圍環(huán)境良好、交通方便、房屋設(shè)計(jì)建造質(zhì)量高、配套設(shè)施齊全、價(jià)格適中的商品房設(shè)定為抵押物，易于銷售變現(xiàn)。
對(duì)項(xiàng)目貸款型信托，信托公司必須對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金運(yùn)用進(jìn)行全程監(jiān)控，專款專用，同時(shí)將項(xiàng)目銷售收入劃入信托專戶，首先保證信托計(jì)劃的還本付息；對(duì)投資運(yùn)營(yíng)型信托，信托公司應(yīng)按時(shí)將租金等收益劃入專管賬號(hào)，委托托管機(jī)構(gòu)監(jiān)管管理現(xiàn)金流。同時(shí)合理確定貸款期限，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。禁止開(kāi)發(fā)企業(yè)利用拆分項(xiàng)目、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。投資組合管理者必須選擇易改變的動(dòng)態(tài)化的投資組合，有效實(shí)現(xiàn)投資重點(diǎn)在機(jī)會(huì)性購(gòu)買、置業(yè)投資、土地投資、土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)建設(shè)之間的轉(zhuǎn)移。
3.明確委托代理關(guān)系
信托投資公司作為受托人，必須嚴(yán)格按照代客理財(cái)、誠(chéng)實(shí)守信、謹(jǐn)慎有效的原則管理信托資產(chǎn)，只收傭金，不賺取差價(jià)收益。應(yīng)嚴(yán)格按照《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)項(xiàng)下財(cái)產(chǎn)托管和信息披露等有關(guān)問(wèn)題的通知》的要求，在辦理新的集合資金信托時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)必須由第三方托管，以保證信托財(cái)產(chǎn)安全。托管方應(yīng)由合格的商業(yè)銀行擔(dān)當(dāng)。
（四）加強(qiáng)人才資源儲(chǔ)備
房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作應(yīng)該以投資方向明確、業(yè)務(wù)清晰、運(yùn)作規(guī)范為基本原則，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)。信托公司必須培養(yǎng)既熟悉金融業(yè)務(wù)知識(shí)又具有房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理理念的專業(yè)人才，努力成為具有高素質(zhì)研究隊(duì)伍和雄厚資金實(shí)力的房地產(chǎn)信托投資公司。
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