長春遼源會計實務(wù)技能：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資租賃固定資產(chǎn)的核算

　　融資租賃是指由出租方融通資金為承租方提供所需機械設(shè)備，具有融資、融物雙重職能的租賃業(yè)務(wù)。它主要涉及出租方、承租方和供貨方三方當事人，并由兩個或兩個以上合同所構(gòu)成。出租方根據(jù)承租方的要求和選擇，與供貨方訂立購買合同支付貨款；與承租方訂立租賃合同，將購買的設(shè)備出租給承租方使用。在租賃期內(nèi)，由承租方按合同規(guī)定，分期向出租方交付租賃款。租賃設(shè)備的所有權(quán)屬于出租方，承租方在租賃期內(nèi)對設(shè)備享有使用權(quán)。租賃期滿時，設(shè)備可由承租方按合同規(guī)定留用、留購、續(xù)租或退回出租方。

　　融資租賃業(yè)務(wù)與經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)比較，具有如下特征：

　　1.具有融資、融物雙重職能。融資租賃既為企業(yè)融資，又為企業(yè)購買機械設(shè)備，并將所購機械設(shè)備租給企業(yè)使用，通過分期收取的租賃款，以補償其購買機械設(shè)備的成本、融資利息、手續(xù)費并取得一定的利潤。

　　2.涉及三方當事人的關(guān)系，包括兩個或兩個以上的合同。在經(jīng)營租賃中，只有出租方與承租方訂立一個租賃合同，涉及出租方與承租方的兩方關(guān)系。而在融資租賃中，要涉及三方關(guān)系，至少訂立兩個合同：一個是出租方與承租方之間訂立一個租賃合同；另一個是由出租方與供貨方訂立一個購貨合同。這兩個合同是相互聯(lián)系、同時訂立的，在兩個合同的條款中，要規(guī)定承租方負責(zé)驗收設(shè)備，出租方不負所購設(shè)備質(zhì)量、數(shù)量不符的責(zé)任，但出租方授權(quán)承租方負責(zé)向供貨方交涉索賠。在購貨合同中，則規(guī)定所購設(shè)備系出租給承租方使用，授權(quán)承租方驗收設(shè)備和索賠。租賃合同一經(jīng)訂立，雙方就有義務(wù)遵守，任何一方不得隨意撤銷。為了保護各方利益，承租方不能因為市場利率降低而在租期未到期前提前終止合同，也不能因為有了新型高效率設(shè)備而撤銷合同；同樣，出租方也不能因為市場利率提高或設(shè)備漲價而要求提高租賃款。

　　3.承租方對設(shè)備和供貨商有選擇的權(quán)利。從購買設(shè)備的選擇權(quán)來說，經(jīng)營租賃，設(shè)備是由出租方事先購買后向承租方出租的，因此一般都是通用設(shè)備。而融資租賃所租設(shè)備是由出租方根據(jù)承租方的設(shè)備清單和選定的廠家購買，承租方參加談判，設(shè)備按承租方所指定的地點由供貨方直接運交承租方，并由承租方對設(shè)備的質(zhì)量、規(guī)格、技術(shù)性能、數(shù)量等方面進行驗收，出租方憑承租方的驗收合格通知書向供貨方支付貨款。

　　4.租賃期滿，承租方對設(shè)備的處置，可在合同中規(guī)定歸承租方留購、續(xù)租或退回出租方。在國外，承租方要將設(shè)備歸自己所有，必須以約定的價格或名義價格購買。所謂名義價格，就是以一元或若干元很低價格由承租方買下，實質(zhì)上是為了完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移法律手續(xù)，將出租方的設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方。按照我國現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)通過融資租賃方式租賃的設(shè)備，租賃期滿，按合同規(guī)定將設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)歸承租單位后，轉(zhuǎn)為企業(yè)所有的固定資產(chǎn)?？梢娭灰赓U期滿，就可將融資租賃設(shè)備按合同規(guī)定轉(zhuǎn)歸承租方所有，不必辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律手續(xù)。

　　出租方將租賃設(shè)備出租給承租方，其目的在于從收取的租賃款中扣除租賃設(shè)備購置成本、利息和有關(guān)費用外，還能獲得一定的利潤。但租賃款的構(gòu)成因素，是隨租賃方式、租賃條件的不同而有所不同。在經(jīng)營租賃條件下，由于租賃期間設(shè)備的修理費、保險費、業(yè)務(wù)管理費等一般均由出租方負擔(dān)，因此，租賃款中要包括租賃設(shè)備購置成本、利息、修理費、保險費、業(yè)務(wù)管理費和一定的利潤。在融資租賃的條件下，租賃設(shè)備的修理費、保險費等均由承租人負擔(dān)，因此，融資租賃設(shè)備的租賃款，只包括租賃設(shè)備的購置成本、利息、手續(xù)費和一定的利潤。計算融資租賃設(shè)備的租賃款，首先要確定租賃利率。租賃利率也叫內(nèi)含利率，即包括手續(xù)費和一定利潤在內(nèi)的利率。租賃利率的確定，要考慮多方面因素，其中主要是租賃合同簽訂時出租方在金融市場上所能籌措到的資金成本，即金融市場利率加有關(guān)籌措費用如擔(dān)保費、法律費用等。利率有固定和浮動兩種，用固定利率計算的租賃款在整個租賃期內(nèi)不變；以浮動利率計算的租賃款，每期的租賃款按每期期初利率的變動而變動。一般來講，融資租賃大都采用固定利率。因為就承租方來講，固定租賃利率有利于較正確地預(yù)計租賃款，而且無利率變化的風(fēng)險。租賃利率中除了考慮資金的籌措成本外，還要考慮出租方的手續(xù)費和一定的利潤。出租方為了謀求較大的利潤，往往采用較高的租賃利率。但租賃利率的高低，如同其他價格一樣，要受市場或者說價值規(guī)律的支配。因為承擔(dān)方為了求得有利的租賃條件，減少租賃款的支出，必然要進行選擇。在存在競爭的租賃市場中，由于承租方在融資租賃時對租賃條件的選擇，必然使租賃利率限制在一定的范圍之內(nèi)。

　　融資租賃設(shè)備的租賃款的計算，可根據(jù)融資租賃設(shè)備價款（包括買價、運輸費、途中保險費及安裝調(diào)試費）和租賃利率、租賃期限、租賃費支付方式，按照如下公式進行：

　　式中 i為租賃利率

　　n為租賃款支付次數(shù)

　　如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向設(shè)備租賃公司融資租入會計電算化成套設(shè)備一套，該套設(shè)備成本為200 000元，租賃利率為年利率10%，每年年底支付一次，租賃期為5年，則：

　　=200 000元×O.2638=52 760元

　　如租賃款按月支付，則要將年利率換算成月利率，并將租賃款支付次數(shù)按60次計算，然后按照上式公式計算每次支付租賃款。

 　　　　

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