房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念
 
　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資特點(diǎn)
　　三種經(jīng)營(yíng)模式：出售、出租和自主經(jīng)營(yíng)。
 
　　(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分。
　　1、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等
　　2、經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的資金。
 
　　三)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本
　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，從財(cái)務(wù)角度，這些成本可按用途分為：土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本等。
　　而在核算上又可劃分為：開(kāi)發(fā)直接費(fèi)(包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi))和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)(包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等)。亦可開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行分類。
　　開(kāi)發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。
　　開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。
 
　　例6-1：某開(kāi)發(fā)商在廣州開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商鋪5,300平方米，會(huì)所17,000平方米。住宅全部銷售，商鋪用于出租，會(huì)所自己經(jīng)營(yíng)。該項(xiàng)目總投資70,794萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資70,644萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本65,644萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)(會(huì)所)5,000萬(wàn)元組成。會(huì)所投入運(yùn)營(yíng)時(shí)需投入經(jīng)營(yíng)資金150萬(wàn)元，在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)(預(yù)計(jì)38年后)一次收回。則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成所示：
　　如果項(xiàng)目只有租售部分無(wú)自營(yíng)部分，那么其總投資就只有65,644萬(wàn)元，不包括自營(yíng)固定資產(chǎn)(會(huì)所)的5,000萬(wàn)元和經(jīng)營(yíng)資金150萬(wàn)元。
 
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