相對于其他行業(yè)來說,房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊性,其所得稅匯算清繳也相對繁瑣。在所得稅匯算清繳時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)除了需要遵循一般企業(yè)所得稅政策外,還應(yīng)注意以下幾項(xiàng)特殊事項(xiàng):
一.視同銷售行為如何確認(rèn)收入
企業(yè)將自主開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售。于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。
確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序?yàn)椋?/div>
1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定;2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定;3.按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定(成本利潤率不得低于15%,具體比例看稅局的)。
二.籌辦期業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用如何處理
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》(2012年國家稅務(wù)總局第15號公告,企業(yè)籌辦期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)直接按實(shí)際發(fā)生額的60%、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)按實(shí)際發(fā)生額,計(jì)入籌辦費(fèi),按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》(國稅函[2009]98號)第九條規(guī)定的籌辦費(fèi)稅務(wù)處理辦法進(jìn)行稅前扣除。
三.配套設(shè)施成本是否可準(zhǔn)予扣除
企業(yè)在開發(fā)區(qū)域內(nèi)建造的會(huì)所、電站、物業(yè)管理場所、水廠、熱力站、幼兒園、文體場館等配套設(shè)施,如果屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的,可將其視為公共配套設(shè)施,其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)準(zhǔn)予扣除;如果屬于營利性的,或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的,或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的,應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外,其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
四.公共設(shè)施建造成本如何扣除
在開發(fā)區(qū)域內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本,其中,由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè),完工后有償移交的,國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本,抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
五.搭車收費(fèi)是否屬于企業(yè)銷售收入
根據(jù)規(guī)定,開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款,包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。其中代有關(guān)部門、單位或者企業(yè)收入的基金、費(fèi)用及附加,應(yīng)如何處理?
根據(jù)財(cái)政部《關(guān)于施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度》(財(cái)發(fā)[2003]55號)第六十二條明確:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后,將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時(shí),確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn);代建房屋及代建其他工程,在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù),價(jià)款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位簽證后,確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
因此,凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的,應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的,可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。
六.開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)完工時(shí)點(diǎn)如何確定
根據(jù)國稅函[2010]201號規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品,無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格,或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù),當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實(shí)際投入使用時(shí),為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用,應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。
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