根據(jù)我國《土地增值稅法》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目在兩種情形下需要進行清算，一是稅法規(guī)定應(yīng)進行項目清算的時候，二是稅務(wù)機關(guān)根據(jù)稅法規(guī)定通知企業(yè)進行項目清算的時候。也就是說，在*9種情況下，納稅人屆時必須自行履行納稅清算申報手續(xù)。在第二種情況下，企業(yè)進行土地增值稅清算不是可以自行啟動的，需要接到稅務(wù)機關(guān)的通知后，才能履行清算申報手續(xù)。如果沒有接到稅務(wù)機關(guān)的通知，企業(yè)無需進行土地增值稅清算。
什么情況下，需要房地產(chǎn)企業(yè)自行清算呢？國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第二條*9項規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第九條也作了相同的規(guī)定。
對于符合上述規(guī)定應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)，即無需稅務(wù)機關(guān)通知，納稅人要自行按規(guī)定時間進行清算。如果不按規(guī)定進行清算，稅務(wù)機關(guān)可以按照違反《稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定進行處理和處罰?；蛘叨悇?wù)稽查機關(guān)在稅務(wù)檢查時，按規(guī)定進行清算檢查，對發(fā)現(xiàn)納稅人少繳的稅款，按照《稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定進行處理和處罰。
何種情況下，要由稅務(wù)機關(guān)通知納稅人進行清算呢？國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第二條第二項規(guī)定，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
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