非房地產(chǎn)公司擁有房產(chǎn)涉及的稅費？房產(chǎn)公司以房產(chǎn)抵債的涉稅問題？

請問非房地產(chǎn)公司擁有房產(chǎn)（含住宅，公寓，別墅）需要繳納哪些稅費？稅率是多少？是否有減免政策？如果房地產(chǎn)公司以其房產(chǎn)抵減相關(guān)欠款，在稅務(wù)方面應(yīng)該關(guān)注什么問題？

答：1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第（二）款規(guī)定，購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)以上規(guī)定，非房地產(chǎn)公司自有房產(chǎn)（含住宅，公寓，別墅）應(yīng)繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。自用房產(chǎn)，房產(chǎn)稅稅率率為1.2%，城鎮(zhèn)土地使用稅適用地區(qū)幅度差別定額稅率，請咨詢產(chǎn)權(quán)所屬稅局。

2.相關(guān)優(yōu)惠：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房房產(chǎn)稅和營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2013〕94號）

3.房地產(chǎn)公司以其房產(chǎn)抵減相關(guān)欠款需要注意的稅務(wù)點：房地產(chǎn)公司方面會涉及到的有：

（1）增值稅：根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第四款進(jìn)項稅額中規(guī)定，取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。這就意味著以房抵債銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納增值稅。

（2）企業(yè)所得稅：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)的行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。

（3）土地增值稅：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

印花稅：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006]162號)規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

__________

相關(guān)規(guī)定：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）

第二條第（二）款規(guī)定，購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房房產(chǎn)稅和營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2013〕94號）

《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》

第一條第四款進(jìn)項稅額中規(guī)定，取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)

第三條第一款（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。