AFP考試大綱考點(diǎn)解讀：其他籌資方式
　　(1)預(yù)收或預(yù)租

　　在市場前景看好的情況下，大部分CFP理財投資置業(yè)CFP持證人和機(jī)構(gòu)，對預(yù)售樓字感興趣，因?yàn)樗麄冎恍桀A(yù)先支付少量定金或預(yù)付款，就可以享受到未來一段時間內(nèi)的房產(chǎn)增值收益。例如，某單位以現(xiàn)時樓價15%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商建設(shè)過程中的樓宇，如果1年后樓宇竣工交付使用時樓價上漲了12%，則其預(yù)付款的收益率高達(dá)12%÷15%×100%=80%。

　　預(yù)收樓宇對于買家來說，由于它可以降低購樓費(fèi)用(如果樓宇建成后，買家再將所預(yù)定的樓宇轉(zhuǎn)賣，則可獲得很高的CFP理財投資收益)，所以有很高的積極性;對于開發(fā)商來說，預(yù)收一部分樓面面積，既可以籌集到必要的建設(shè)資金，又可以將部分市場風(fēng)險分擔(dān)給買家，雖然可能會損失掉一些未來收益，但“錢要大家賺，況且我還可以賺大頭”，因此，開發(fā)商的積極性也是不言而喻的。當(dāng)然，預(yù)收樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過地上物預(yù)計總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

　　在沒有獲得預(yù)售許可證的情況下，一些開發(fā)商還創(chuàng)造了“預(yù)約鐺售”的形式，通過收取預(yù)約定金，一方面籌措了開發(fā)項(xiàng)目CFP理財投資所需的部分資金，同時也了解了市場對其所開發(fā)項(xiàng)目的反應(yīng)，降低了開發(fā)商的市場風(fēng)險。

　　(2)承包商墊資承建

　　雖然政府對承包商墊資承建建設(shè)工程有所限制，但從國際建筑市場的運(yùn)作規(guī)則來說，這種發(fā)包建筑工程的方式得到了相當(dāng)普遍的運(yùn)用。因?yàn)樵诮ㄖ袌龈偁幖ち业那闆r下，許多有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商，有可能愿意帶資承包建設(shè)工程，以爭取到建設(shè)任務(wù)，特別是在開發(fā)項(xiàng)目有可靠收入保證的情況下。這樣，開發(fā)商就將一部分CFP理財融資的困難和風(fēng)險分擔(dān)給了承包商，當(dāng)然，對延期支付的工程款項(xiàng)，開發(fā)商也要支付利息，但通常這個利息較貸款利率低，而且更低于整個開發(fā)項(xiàng)目的CFP理財投資收益率。如果開發(fā)商決定令承包商帶資承包，一定要對承包商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對其籌資方案進(jìn)行認(rèn)真的分析。必要時，在承包商籌資過程中，開發(fā)商也要給予必要的支持與合作，如為承包商開具銀行付款保函等。

　　承包商墊資承包建設(shè)工程時，其墊資的比例可由開發(fā)商與承包商協(xié)商確定。目前通常的做法，是請承包商墊資建設(shè)到基礎(chǔ)工程結(jié)束(±0.00)，此時開發(fā)商基本上達(dá)到了申請預(yù)售許可證的條件，可以用預(yù)收收入來支付已完成的工程量和后續(xù)工程量的工程款。

　　(3)合作開發(fā)

　　開發(fā)商若確實(shí)籌款困難，則可選擇一家或數(shù)家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的CFP理財投資者合作開發(fā)，這是一種分散和轉(zhuǎn)移資金壓力的較好辦法。開發(fā)商可似充分發(fā)揮合作伙伴的各自優(yōu)勢，并由各合作伙伴分別承擔(dān)或籌集各自需要的資金。當(dāng)然，開發(fā)商也應(yīng)讓出一部分利益，否則就難以找到合作伙伴。目前國內(nèi)許多開發(fā)項(xiàng)目采用了合作開發(fā)的模式，使有開發(fā)專營權(quán)但資金短缺的開發(fā)商和擁有資金實(shí)力但沒有專營權(quán)的企業(yè)優(yōu)勢互補(bǔ)，收到了很好的效果。

　　合作開發(fā)還包括與當(dāng)前的土地使用者合作。由于城市用地結(jié)構(gòu)調(diào)整和歷史原因，許多單位擁有可供開發(fā)的土地，這些單位通常希望通過自有土地的開發(fā)，盤活土地資產(chǎn)。CFP理財投資者如果與這些當(dāng)前的土地使用者合作，將土地開發(fā)費(fèi)(拆遷、安置、補(bǔ)償)的部分或全部作價入股，就可以大大減少CFP理財投資者在開發(fā)前期的財務(wù)壓力。