新華社北京3月30日新媒體專電(記者郭宇靖 孔祥鑫 葉鋒)30日晚，北京、上海同時對外發(fā)布地方“國五條”細(xì)則。兩地都提出今年的房價要“基本保持穩(wěn)定”。北京對戶籍單身人士限購二套房，上海則對第三套住房停貸。此外，兩地提出“適時調(diào)整”或提高第二套住房貸款的首付款比例，對20%的個稅要求從嚴(yán)計征。專家解讀，“國五條”執(zhí)行細(xì)則將對穩(wěn)定市場預(yù)期起到積極作用，但政策實施過程中還需加強執(zhí)行力度。多項政策的進(jìn)一步收緊也體現(xiàn)出調(diào)控從嚴(yán)的基調(diào)。

　　京籍單身人士限購第二套

　　各地“國五條”細(xì)則未落地前，不少地方出現(xiàn)“離婚潮”。而此次的京版細(xì)則規(guī)定，嚴(yán)格單身人士的二套房限購：本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房;對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，對于戶籍單身人士限購的政策，影響并不是很大，對于家庭擁有兩套住房的夫婦，如果通過離婚完全可以都過戶到一方名下，另一方?jīng)]有住房，仍然可以購買首套房。

　　張大偉說，目前來看離婚和單身人士擁有一套住房打算再買一套的情況不是很多，因此這項政策的效果不會太明顯，更多的是威懾作用，表明限購還在收緊。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)則認(rèn)為，對于單身人士限購進(jìn)一步從嚴(yán)的政策除了會擠出一定的住房需求外，還有助于進(jìn)一步遏制為購房而假離婚的情況大量出現(xiàn)。對于持有多套房的家庭，有可能出現(xiàn)通過假離婚也無法讓一方處于完全無房狀態(tài)。政策將對這部分人群的投機行為起到抑制作用。

　　限制信貸打擊投機預(yù)期

　　京、滬版細(xì)則都提出，調(diào)整二套住房貸款的首付款比例。其中北京提出，要根據(jù)房價控制目標(biāo)進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付款比例。上海則提出，根據(jù)市場變化，適時調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

　　二套房貸首付比例這3年來一路提高。2010年1月，國務(wù)院發(fā)文規(guī)定二套房首付貸款比例不得低于四成。同年4月，二套房首付款提高至五成。2011年1月，國務(wù)院再出“國八條”，二套房貸款比例進(jìn)而漲至六成。時隔兩年，首付比例再次提高。

　　專家指出，信貸是在沒有能力下的透支消費，是預(yù)期升高的一種體現(xiàn)，信貸收緊限制樓市過多利用信貸杠桿進(jìn)行投資投機，而調(diào)控打壓的不是需求，是預(yù)期。有實力就去買，沒有實力可以租房子。美國房地產(chǎn)市場引發(fā)的次債危機，正是由于預(yù)期過高而一發(fā)不可收拾，中國因引以為戒。

　　張大偉表示，這種信貸收緊的政策預(yù)計帶來影響不大，統(tǒng)計顯示北京購買二套房的比例大約在20%左右，目前二套房貸款者比例不到10%，增加一成的首付不會帶來很大影響，因為能夠購買二套房的群體支付能力都很強。

　　嚴(yán)格計征20%轉(zhuǎn)讓住房所得稅

　　百姓最關(guān)心的“國五條”細(xì)則，非20%轉(zhuǎn)讓個人所得稅莫屬了。此次“北京版”細(xì)則規(guī)定，嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)納稅所得額的20%計征。同時明確，自用5年并且*10的住房繼續(xù)免稅。

　　上海則明確，稅務(wù)、房屋管理部門要密切配合，對出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

　　對于“20%所得繳個稅”的政策，程浩業(yè)表示，“一刀切”的做法更容易在操作中嚴(yán)格規(guī)范執(zhí)行，在二手房交易中有助于避免“陰陽合同”。由于未來交易也將嚴(yán)格按照價格征稅，買賣雙方以虛假價格簽訂合同的意愿將大大降低。嚴(yán)格征稅也將會讓二手房交易在短期內(nèi)出現(xiàn)“冰凍期”。

　　限價目標(biāo)：保持基本穩(wěn)定

　　對于業(yè)內(nèi)關(guān)注的北京房價控制目標(biāo)，細(xì)則提出，北京新建商品住房價格與2012年相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。上海2013年度本市新建商品住房價格控制目標(biāo)為：按照保持房價基本穩(wěn)定的要求，切實貫徹落實各項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。

　　張大偉表示，從限購和差別化信貸政策影響人群有限，但卻會對市場產(chǎn)生威懾作用。當(dāng)前，無論是否是自住需求，在高房價的情況下，購房者急于買房更多出于房價上漲的預(yù)期，投資屬性遠(yuǎn)大于居住屬性。在市場非理性買房行為大量存在時，調(diào)控從嚴(yán)將會為市場降溫，有助于房價理性回歸。