渠道、自建渠道暗戰(zhàn)房產(chǎn)中介
　　干掉房地產(chǎn)中介，像淘寶干掉分銷(xiāo)商那樣干掉房地產(chǎn)中介，這是一個(gè)非常自大的標(biāo)題。因?yàn)樵诜课莶粍?dòng)產(chǎn)這樣的大宗交易領(lǐng)域里，即使是在互聯(lián)網(wǎng)最為發(fā)達(dá)的美國(guó)，互聯(lián)網(wǎng)也沒(méi)能干掉房產(chǎn)中介。沒(méi)完成的口號(hào)叫“吹牛逼”，完成了的叫“真牛逼”，有沒(méi)有可能“真牛逼”？有這樣想法的人可不止我，尤其在2014年。
　　今夏，平安好房網(wǎng)上線(xiàn)時(shí)打出口號(hào)：“以互聯(lián)網(wǎng)來(lái)去中介化”。
　　58同城CEO姚勁波也放出狠話(huà)：“我要做一個(gè)平臺(tái)，讓中介沒(méi)有活路。
　　“萬(wàn)科推出萬(wàn)客通，以全民營(yíng)銷(xiāo)的名義開(kāi)始謀求建立獨(dú)立于經(jīng)紀(jì)人之外的渠道。
　　面對(duì)萬(wàn)科聲勢(shì)浩大的全民營(yíng)銷(xiāo)，男神丁祖昱發(fā)文直指萬(wàn)科全民經(jīng)紀(jì)人的推廣措辭有誤導(dǎo)性，鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人個(gè)體“飛單”的潛在誘導(dǎo)是對(duì)專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)工作的不尊重。
　　做出過(guò)兩家上市公司的大佬周忻給予明確回答：“不會(huì)，一定不會(huì)。像嘀嘀打車(chē)和快滴是一樣的，不管在網(wǎng)上砸多少錢(qián)，你在出租車(chē)行業(yè)還得讓人開(kāi)出租車(chē)，更何況我們是一個(gè)大宗交易市場(chǎng)，中介行業(yè)是不會(huì)消亡的。”與此形成呼應(yīng)的是，早前放狠話(huà)“要讓中介沒(méi)活路“的58同城和姚勁波，不到24小時(shí)便對(duì)外發(fā)布了一千多字的長(zhǎng)微博，改口稱(chēng)要打擊的是黑中介，而不是正規(guī)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。
　　干掉房產(chǎn)中介，房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)大佬說(shuō)行不通，放狠話(huà)的渠道大BOSS也服軟改口，幾番拉鋸來(lái)回，房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的局內(nèi)人開(kāi)始形成和稀泥的共識(shí)——樂(lè)見(jiàn)全民營(yíng)銷(xiāo)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)齊飛。
　　干掉房產(chǎn)中介，真的不行嗎？向來(lái)欽佩的周老板其實(shí)給了我們一個(gè)干掉房產(chǎn)中介的思路，那就是：如果互聯(lián)網(wǎng)能夠取代出租車(chē)司機(jī)的駕駛功能，那不就能干掉房產(chǎn)中介了！
　　取代馬車(chē)的不是另一輛馬車(chē)，是汽車(chē)。
　　取代司機(jī)的不是另一個(gè)司機(jī)，是谷歌。
　　那么我們得先了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這個(gè)司機(jī)的駕駛功能有哪些。
　　房產(chǎn)中介的功能價(jià)值
　　房產(chǎn)中介包含了新房市場(chǎng)的代理公司和二手市場(chǎng)的中介經(jīng)紀(jì)，其本質(zhì)都是在購(gòu)房者和房屋之間提供居間服務(wù)，以促成購(gòu)房者找到心儀的房屋和開(kāi)發(fā)商更好更快銷(xiāo)售新房，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的功能價(jià)值主要體現(xiàn)在4個(gè)方面：
　　1、匹配需求。根據(jù)客戶(hù)需求的區(qū)位、面積、戶(hù)型、樓層、價(jià)格，幫客戶(hù)或找到房子。
　　2、價(jià)格談判。由于信息不對(duì)稱(chēng)，新房市場(chǎng)里開(kāi)發(fā)商有完全定價(jià)權(quán)，二手交易市場(chǎng)里由于房屋價(jià)值評(píng)估沒(méi)有量化標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)紀(jì)人在交易環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)交易價(jià)格能力在熱愛(ài)砍價(jià)的國(guó)度顯得非常重要的。
　　3、交易流程。存房清貸、*3貸款、房屋評(píng)估、辦證服務(wù)、過(guò)戶(hù)手續(xù)，需要經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)，而且只要經(jīng)歷過(guò)這個(gè)折磨人流程的客官，相信您都會(huì)非常樂(lè)意為一位專(zhuān)業(yè)而認(rèn)真的經(jīng)紀(jì)人付費(fèi)。
　　4、風(fēng)險(xiǎn)控制。房產(chǎn)證、土地證，物業(yè)交接清單，需要經(jīng)紀(jì)人把控規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，按流程步驟來(lái)走完購(gòu)房程序。
　　那么，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這些經(jīng)驗(yàn)類(lèi)、無(wú)法量化的知識(shí)和技能，能被互聯(lián)網(wǎng)取代嗎？
　　互聯(lián)網(wǎng)怎么取代匹配需求
　　目前的房產(chǎn)中介匹配需求功能是單腿走路的殘疾，絕大多數(shù)是拿著房源去找客戶(hù)，而拿著客戶(hù)需求去找房源的極少。你敢把買(mǎi)房的需求信息告訴房產(chǎn)中介試試，手機(jī)都給打爆。而房源也成為所有房產(chǎn)中介最重要的業(yè)務(wù)資產(chǎn)，同時(shí)因?yàn)榉慨a(chǎn)中介門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人輻射區(qū)域和客戶(hù)覆蓋不足，由此向渠道商搜房網(wǎng)、58同城、趕集網(wǎng)等渠道商交渠道費(fèi)去尋找客戶(hù)，而逐年增長(zhǎng)的渠道費(fèi)也引發(fā)了杭州、上海等地房產(chǎn)中介集體下架搜房房源。
　　不斷被互聯(lián)網(wǎng)蠶食的房產(chǎn)中介
　　也就是說(shuō)，房產(chǎn)中介的匹配需求價(jià)值是個(gè)偽命題，因?yàn)椴皇欠慨a(chǎn)中介在匹配需求，而是把房源扔到大渠道上等需求上門(mén)。聰敏的互聯(lián)網(wǎng)人也洞察了這個(gè)需求，把房源做了信息化，等買(mǎi)房需求上門(mén)，促成了房東直接與購(gòu)房租戶(hù)交易，于是就有了安居客。
　　但是互聯(lián)網(wǎng)人也是單條腿走路，目前基本都是在按信息時(shí)代的商業(yè)邏輯在做，只完成了房源信息化，購(gòu)房需求信息化還是空白。
　　社交媒體時(shí)代的商業(yè)邏輯
　　現(xiàn)在的房產(chǎn)中介邏輯是錯(cuò)的：有什么房子，我?guī)湍阗u(mài)什么房子。
　　互聯(lián)網(wǎng)以人的需求為核心的話(huà)：您需要什么房子，我?guī)湍摇?/div>
　　如果以用戶(hù)思維該怎么做購(gòu)房需求匹配，以人的需求為核心搭建社交營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)應(yīng)該是這樣。
　　購(gòu)房需求的信息化
　　當(dāng)社交網(wǎng)絡(luò)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)越來(lái)越分散我們的眼球，開(kāi)發(fā)商通過(guò)媒介（電視、戶(hù)外、網(wǎng)站）找到購(gòu)房者的效率自然而然變得越來(lái)越低。
　　同時(shí)，也因?yàn)樯缃痪W(wǎng)絡(luò)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，每個(gè)有購(gòu)房、租房需求的個(gè)體也可以幾乎零成本的社交渠道（微信、微博）釋放自己的需求。
　　那么，為何要舍近求遠(yuǎn)不直接跟購(gòu)房者、租戶(hù)取得聯(lián)系而吊在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的樹(shù)上呢？
　　以人為核心是社交媒體和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)給我們世界帶來(lái)的最深刻的變化之一，谷歌搜索算法根據(jù)大數(shù)據(jù)給出不同搜索結(jié)果，騰訊門(mén)戶(hù)根據(jù)個(gè)人興趣愛(ài)好自適應(yīng)界面內(nèi)容，F(xiàn)lipboard推送個(gè)性化訂閱信息，每個(gè)人都有不同信息流的微博和郵件RSS……互聯(lián)網(wǎng)的一切信息都在以人為核心重組，為什么房源信息還停滯不前？把買(mǎi)房子的需求進(jìn)行信息化，給購(gòu)房者以隱匿保護(hù)，以人的需求為核心重組房地產(chǎn)信息，是做社會(huì)化購(gòu)房平臺(tái)的方向，購(gòu)房者的需求在你這，還愁開(kāi)發(fā)商和房東不上門(mén)？
　　互聯(lián)網(wǎng)做完房源信息化和需求信息化，可以完全取代房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的需求匹配工作，而且更加效率和精準(zhǔn)。
　　互聯(lián)網(wǎng)怎么取代價(jià)格談判
　　無(wú)法取代，也不需要取代。
　　之所以要價(jià)格談判，是基于買(mǎi)賣(mài)雙方彼此信息不對(duì)稱(chēng)的博弈。換而言之，只要買(mǎi)賣(mài)雙方彼此信息透明，價(jià)格談判就不需要了。
　　房屋交易需要了解的信息包含3個(gè)方面：1、房屋價(jià)值信息；2、周邊環(huán)境信息；3、房屋歷史價(jià)值信息。這3點(diǎn)都是可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)取代的。
　　房屋價(jià)值評(píng)估信息解決方案：
　　Zillow是一家房屋買(mǎi)賣(mài)信息網(wǎng)站，以提供免費(fèi)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)為特色迅速發(fā)展壯大。Zillow的房屋估價(jià)分成兩部分，1、自助算法（Zestimate）；2、經(jīng)紀(jì)人評(píng)估出價(jià)。在美國(guó)房地產(chǎn)中介公用買(mǎi)賣(mài)數(shù)據(jù)庫(kù)（MLS）的數(shù)據(jù)支持下，公允得出房屋價(jià)值評(píng)估，國(guó)內(nèi)的克而瑞房?jī)r(jià)網(wǎng)已經(jīng)邁出了這一步。（猜一猜，易居做這個(gè)在中國(guó)不會(huì)有銀行房屋貸款分傭，目前看來(lái)盈利遙遙無(wú)期的房?jī)r(jià)網(wǎng)站初衷。）
　　周邊環(huán)境配套信息解決方案：
　　Trulia是美國(guó)房地產(chǎn)搜索引擎，與Zillow一樣，Trulia是為購(gòu)房者提供免費(fèi)的房地產(chǎn)信息查詢(xún)服務(wù)。不同的是，Trulia側(cè)重為購(gòu)房者提供房屋周邊設(shè)施及小區(qū)配套等環(huán)境介紹，通過(guò)大眾點(diǎn)評(píng)和wiki修改的模式提供環(huán)境配套價(jià)值評(píng)估。Trulia為購(gòu)房者服務(wù)卻不能向他們收錢(qián)，但是他把這些購(gòu)房者聚集起來(lái)后對(duì)房地產(chǎn)中介公司和抵押貸款保險(xiǎn)公司很有價(jià)值，所以可以從他們那里獲得收入，這類(lèi)收入歸類(lèi)為Marketplace收入。
　　PS：今年Zillow以35億美元收購(gòu)Trulia，合并成為美國(guó)*5房地產(chǎn)網(wǎng)站。
　　房屋歷史交易價(jià)值：
　　我國(guó)沒(méi)有類(lèi)似MLS（MultipleListingSystem）的數(shù)據(jù)庫(kù)，但是以新房銷(xiāo)售為主的中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)，周邊樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格可以成為硬性參考指標(biāo)。還有，我聽(tīng)說(shuō)習(xí)大大上任后我國(guó)房屋登記要執(zhí)行了，不知道交易過(guò)戶(hù)數(shù)據(jù)能不能……
　　互聯(lián)網(wǎng)能夠科學(xué)、高效完成房屋信息和環(huán)境配套信息披露，當(dāng)交易雙方信息透明之后，房產(chǎn)中介的價(jià)格談判已經(jīng)不需要了。
　　很多時(shí)候，不是問(wèn)題解決了，而是問(wèn)題消失了。
　　互聯(lián)網(wǎng)怎么取代交易流程
　　很干脆的說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)取代不了。
　　互聯(lián)網(wǎng)怎么取代風(fēng)險(xiǎn)控制
　　很俏生生的說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)也取代不了。
　　噢，泓當(dāng)家！你前面架勢(shì)擺那么足，到最后還是舉雙手投降噢？！
　　好漢，你聽(tīng)我說(shuō)……
　　互聯(lián)網(wǎng)真正要取代的，其實(shí)是經(jīng)紀(jì)公司。
　　互聯(lián)網(wǎng)為什么取代經(jīng)紀(jì)公司
　　房產(chǎn)中介匹配需求、價(jià)格談判、交易流程、風(fēng)險(xiǎn)控制4個(gè)核心價(jià)值里，只有匹配需求需要所屬公司房源和客源支持，價(jià)格談判、交易流程和風(fēng)險(xiǎn)控制都屬于經(jīng)紀(jì)人的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)技能，當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)把需求匹配解決掉，甚至做到買(mǎi)賣(mài)雙方信息透明不用價(jià)格談判后，經(jīng)紀(jì)人為毛還要通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司這樣效率低下的項(xiàng)目和門(mén)店形式來(lái)組織自己？
　　經(jīng)紀(jì)公司組織經(jīng)紀(jì)人分工協(xié)作不科學(xué)且效率低下，用互聯(lián)網(wǎng)來(lái)重新組織經(jīng)紀(jì)人將更加釋放經(jīng)紀(jì)人的核心價(jià)值，不僅高效而且人道。經(jīng)紀(jì)人完全可以采用“U盤(pán)化生存”（羅振宇理論），自帶技能，自帶系統(tǒng)，不寄居大組織下，插哪兒都精彩（比如插全民經(jīng)紀(jì)人身上）。
　　不行的，沒(méi)有掛靠經(jīng)紀(jì)公司我們經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有保障?。?/div>
　　放心，當(dāng)市場(chǎng)需求出現(xiàn)的時(shí)候，反應(yīng)最快的就是互聯(lián)網(wǎng)，況且有Homeaway這樣專(zhuān)業(yè)服務(wù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的網(wǎng)站珠玉在前，只要市場(chǎng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)，咱們抄得不要太快。如何用互聯(lián)網(wǎng)來(lái)重新組織經(jīng)紀(jì)人，是所有經(jīng)紀(jì)公司都要考慮的發(fā)展問(wèn)題。
　　就像當(dāng)初淘寶干掉區(qū)域分銷(xiāo)商一樣，反應(yīng)快的分銷(xiāo)商利用現(xiàn)有渠道卡位淘寶做成了大賣(mài)家，反應(yīng)快的廠家直接進(jìn)駐淘寶做成了淘品牌。當(dāng)社交網(wǎng)絡(luò)以幾乎零成本把房子和購(gòu)房者聯(lián)系起來(lái)之后，房企利用社交網(wǎng)絡(luò)把售樓處開(kāi)到購(gòu)房者門(mén)口當(dāng)是自然而然的選擇。而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)利用社交網(wǎng)絡(luò)也能接觸到大量全民經(jīng)紀(jì)人和購(gòu)房者，作為一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)有專(zhuān)業(yè)自帶系統(tǒng)的金牌USB，插全民經(jīng)紀(jì)人還是插購(gòu)房者都是自由之選，做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)擅長(zhǎng)的交易流程和風(fēng)險(xiǎn)控制，補(bǔ)充全民經(jīng)紀(jì)人做不了的事情當(dāng)是自在之選。
　　補(bǔ)充兩個(gè)背景資料
　　1、習(xí)李新政以來(lái)，各種行政審批都在刪繁就簡(jiǎn)，經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)已經(jīng)不許需要行政許可。
　　2、以萬(wàn)科為首的房企開(kāi)辟自己的全民營(yíng)銷(xiāo)渠道，*9陣營(yíng)房企通過(guò)微信做名源系統(tǒng)。
　　互聯(lián)網(wǎng)干不掉房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，因?yàn)榉慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有自身的核心價(jià)值，但是互聯(lián)網(wǎng)能優(yōu)化取代房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)目前的一部分功能價(jià)值。
　　互聯(lián)網(wǎng)能干掉項(xiàng)目和門(mén)店組織形式的經(jīng)紀(jì)公司，因?yàn)檫@種組織形式低效不科學(xué)。
　　其實(shí)，最需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，是全民經(jīng)紀(jì)人啊。（經(jīng)紀(jì)公司能看到這里蘊(yùn)含的機(jī)會(huì)嗎？）（文章來(lái)源：樂(lè)居）

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    還是說(shuō)付款人都不在追索權(quán)的范圍內(nèi)？追索權(quán)只存在出票人，背書(shū)人和承兌人之間？麻煩老師了比較混亂

  • 注冊(cè)會(huì)計(jì)師為什么只評(píng)價(jià)內(nèi)部證據(jù)無(wú)法保證預(yù)期的精確度？

    請(qǐng)問(wèn)第三點(diǎn)怎么理解？為什么只評(píng)價(jià)內(nèi)部證據(jù)無(wú)法保證預(yù)期的精確度？我看審計(jì)證據(jù)那里也沒(méi)有明確說(shuō)到底如何才能保證預(yù)期值的精確度，只說(shuō)了幾個(gè)考慮因素，難道所有因素都要考慮完了才能保證精確度嗎？

  • 不是應(yīng)該在解鎖日把過(guò)渡科目（其他資本公積）結(jié)平嗎？

    請(qǐng)問(wèn)老師，課件中達(dá)到解鎖條件時(shí)有一筆借：資本公積-其他資本公積，貸：資本公積-股本溢價(jià)的分錄，講義上有而視頻中卻沒(méi)有，但是后邊那道例題中又出現(xiàn)了，為什么視頻中的講義沒(méi)有了呢？不是應(yīng)該在解鎖日把過(guò)渡科目（其他資本公積）結(jié)平嗎，就像后邊那道例題一樣。到底應(yīng)該是怎么做呢？