8月20日，北京華嘉胡同地塊經(jīng)過(guò)193輪競(jìng)拍，以74.6億元成功出讓，扣除配建及回購(gòu)后實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到10萬(wàn)元/㎡，一舉摘下北京總價(jià)、單價(jià)雙料地王。
　　在大家熱議北京華嘉胡同成為新地王時(shí)候，我們也分析下今年另一個(gè)高地價(jià)城市上海的單總價(jià)地王，京滬地王PK一下。
　　首先梳理一下各項(xiàng)目的基本信息：
　　北京華嘉胡同為商辦類項(xiàng)目，位于二環(huán)內(nèi)，處于金融街核心位置，由北京西城區(qū)國(guó)資委競(jìng)得。項(xiàng)目成交總價(jià)74.6億元，扣除配建及回購(gòu)后實(shí)際樓板價(jià)高達(dá)10萬(wàn)元/㎡。
　　上海單價(jià)地王五里橋項(xiàng)目，位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，坐擁一線江景，于今年7月9日由麗豐控股競(jìng)得，項(xiàng)目成交總價(jià)5.77億元，扣除配建保障房后項(xiàng)目實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到8.55萬(wàn)元/㎡。
　　上海的總價(jià)地王還未拍出，該項(xiàng)目位于外灘董家渡板塊，規(guī)劃占地面積16.3萬(wàn)㎡，地上建筑面積達(dá)70萬(wàn)㎡，地下建筑面積約11萬(wàn)㎡，其中住宅占比約為18%，按當(dāng)前該板塊4萬(wàn)元左右的樓板價(jià)估算，項(xiàng)目成交總價(jià)有可能接近300億。
　　14年京滬3塊地王PK一下，可以得到以下幾個(gè)結(jié)論:
　　1、北京單價(jià)地王貨真價(jià)實(shí)。北京華嘉胡同項(xiàng)目成交總價(jià)74.6億元，扣除4.3萬(wàn)平方米配建和政府回購(gòu)的住宅部分，項(xiàng)目單價(jià)約為10萬(wàn)元/㎡，上海五里橋競(jìng)得價(jià)為5.77億元，扣除配建后則是約為8.55萬(wàn)元/㎡，看上去單價(jià)相差不大，但考慮到上海單價(jià)地王是個(gè)袖珍小地，因此北京的單價(jià)地王更加貨真價(jià)實(shí)，也更稱得上全國(guó)單價(jià)地王。
　　2、上?？們r(jià)地王遙遙領(lǐng)先。從總價(jià)來(lái)看，北京要被上海甩出幾條馬路，上海董家渡地塊，不管怎么算都會(huì)超過(guò)去年的徐家匯地王的217億，甚是有可能達(dá)到近300億的高點(diǎn)，是北京地王的4倍，從這個(gè)角度來(lái)講，它不僅僅是上海地王，而且也是名副其實(shí)的全國(guó)地王。
　　3、兩地政府對(duì)地王產(chǎn)生均起到了主導(dǎo)作用。一方面在地塊規(guī)劃上都做了嚴(yán)格限制，北京華嘉胡同地塊要求項(xiàng)目園林景觀效果、外立面風(fēng)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案須服從金融街拓展整體規(guī)劃建設(shè)安排；上海董家渡地塊更是將項(xiàng)目劃為九塊，對(duì)每一塊土地的限高、屬性配比都做了嚴(yán)格限制，甚至有采訪報(bào)道稱對(duì)外立面都有細(xì)化要求。在這種情形下，政府已經(jīng)做了開(kāi)發(fā)企業(yè)要做的事情，企業(yè)只是做一個(gè)執(zhí)行者而已。另外一方面，政府在挑選企業(yè)方面也是設(shè)置重重條件，恨不得就直接內(nèi)定了。
　　4、地王最終受讓對(duì)象都來(lái)歷非凡。這些地王的受讓對(duì)象不是國(guó)資大鱷就是港企龍頭，如果是民企更是萬(wàn)里挑一。北京華嘉胡同參加競(jìng)拍的企業(yè)有SOHO、信達(dá)、方興保利等多家企業(yè)，但最后還是由隸屬于西城區(qū)國(guó)資委的北京華融拿到；上海單價(jià)地王則是最后由港資麗豐控股拿到，真到關(guān)鍵時(shí)候香港企業(yè)還是有底氣的；再看有意向于上?？們r(jià)地王的企業(yè)，一家是香港企業(yè)，九龍倉(cāng)窺探已久，去年的徐家匯地王也是由港企拿下，新鴻基以217億競(jìng)得，另一家來(lái)歷更大的則是中民投，注冊(cè)資本就達(dá)到500億，由董文標(biāo)在辭任民生銀行董事長(zhǎng)后，出任中民投董事長(zhǎng)，股東單位包括民生銀行、巨人網(wǎng)絡(luò)、泛海集團(tuán)、億達(dá)集團(tuán)等，都是中國(guó)最有錢的民營(yíng)公司的主，且公司掌舵者都是工商聯(lián)副主席級(jí)別的紅頂商人。
　　5、市場(chǎng)價(jià)值有待提升?？陀^來(lái)說(shuō)，這三塊地還不屬于京滬真正的頂級(jí)地段，雖然今天成為地王，但價(jià)值還有待開(kāi)發(fā)，從商業(yè)角度來(lái)講，這三塊地還存在一定風(fēng)險(xiǎn)和壓力，先看北京華嘉胡同，在區(qū)位上該項(xiàng)目和去年CBD 中服地塊仍有一定差距，且樓板價(jià)太高，達(dá)到10萬(wàn)元，項(xiàng)目盈利空間受限；上海五里橋項(xiàng)目折合樓板價(jià)近九萬(wàn)，但周邊的融綠盛世濱江項(xiàng)目現(xiàn)價(jià)才7-8萬(wàn)元；董家渡地塊則是占用資金太高，資金成本太大，總價(jià)300億元，而且按上海土地出讓要求必須一月付清。
　　不論怎么講，“京滬地王”這一稱號(hào)本身就是巨大的價(jià)值。不管前路多艱險(xiǎn)，今天先搶再說(shuō)。

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