中國(guó)樓市從來(lái)沒(méi)有一直上漲，過(guò)去的十年基本都是以一個(gè)三年小周期的形式發(fā)展：1年平穩(wěn)上漲，一年地王頻繁出現(xiàn)，一年房?jī)r(jià)調(diào)整。但2014年與往次調(diào)整年度不一樣的是，本次調(diào)整結(jié)合了經(jīng)濟(jì)周期的下調(diào)，更多體現(xiàn)了市場(chǎng)自身的調(diào)整需求，未出現(xiàn)明顯的宏觀調(diào)控政策人為抑制。
　　所以目前我們看到的是，樓市雖還未全面大幅降價(jià)，但在短短3-4個(gè)月時(shí)間，調(diào)整的范圍已經(jīng)覆蓋全國(guó)。沉溺在土地財(cái)政中的各級(jí)政府已經(jīng)全面救市，但信貸依然是最關(guān)鍵的門(mén)檻。超發(fā)的貨幣、一二線依然需求較多，將影響本輪樓市的調(diào)整范圍及深度。
　　告別絕對(duì)短缺的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能將會(huì)迎接長(zhǎng)期蕭條。一二線市場(chǎng)的問(wèn)題并非需求，而是價(jià)格，在以?xún)r(jià)換量出現(xiàn)的情況下，可能會(huì)在4季度逐漸復(fù)蘇。
　　房?jī)r(jià)下調(diào)城市持續(xù)爆發(fā)增加：環(huán)比下調(diào)城市數(shù)量創(chuàng)造歷史
　　70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)在最近幾個(gè)月變化迅速，在2013年年末環(huán)比下調(diào)城市僅一個(gè)，在2014年年初分別僅4-8個(gè)城市，但在最近3個(gè)月，爆發(fā)式上漲，從5月份的35個(gè)城市，到6月份的55個(gè)城市，再到7月份的64個(gè)城市。在2011年上一輪市場(chǎng)調(diào)整中，房?jī)r(jià)下調(diào)城市最多僅52個(gè)。而7月下調(diào)城市高達(dá)64個(gè)歷史記錄。
　　4個(gè)月——從個(gè)別城市到塊狀出現(xiàn)到全面下調(diào)，本輪樓市降溫速度超市場(chǎng)預(yù)期。
　　2014年，樓市變化的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)之前的預(yù)期，在今年截至目前的七個(gè)月中，從首次出現(xiàn)個(gè)別城市價(jià)格調(diào)整，到3-4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀分布。到5月出現(xiàn)以東部城市為主的房?jī)r(jià)多數(shù)城市下行。市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)加速調(diào)整。在6-7月，從塊狀分布已經(jīng)彌漫到了全面下調(diào)。所有城市開(kāi)始了全面調(diào)整。
　　房?jī)r(jià)平均環(huán)比已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月大幅下降
　　70大城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)7月數(shù)據(jù)再次出現(xiàn)平均環(huán)比下調(diào)，這已經(jīng)是連續(xù)第三個(gè)月平均環(huán)比下調(diào)，從4月份最后一次的環(huán)比上漲0.06%，5月份環(huán)比下調(diào)0.15%，6月份環(huán)比下調(diào)0.48%，7月份再次出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)：0.93%。
　　從去年年末的平均同比上漲接近10%，到目前的快速下調(diào)，整體房?jī)r(jià)變化速度快的驚人，特別是二三線城市。
　　7月公布的70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)主要有幾個(gè)特點(diǎn)：
　　1，房?jī)r(jià)下調(diào)城市明顯增加，創(chuàng)歷史最多紀(jì)錄，70個(gè)城市中，新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比下調(diào)城市達(dá)到了64個(gè)，二手房環(huán)比下調(diào)城市達(dá)到了65個(gè)，呈現(xiàn)了普跌的趨勢(shì)。
　　2，跌幅全面加速，70個(gè)城市新建商品房住宅環(huán)比平均下調(diào)幅度達(dá)到了0.93%，二手房平均下調(diào)幅度達(dá)到了0.78%。
　　3，一線城市中，*9次出現(xiàn)了住宅指數(shù)全面下調(diào)，樓市降溫從點(diǎn)到塊已經(jīng)覆蓋到面，全面降溫開(kāi)始。
　　房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào)城市達(dá)到了64個(gè)，歷史記錄最多
　　環(huán)比平均下行速度加速
　　從70城市平均指數(shù)變化看，新建商品住宅環(huán)比下調(diào)0.93%，二手房下調(diào)0.78%。
　　7月房?jī)r(jià)指數(shù)指數(shù)走勢(shì)影響分析：
　　救市次第出現(xiàn)，市場(chǎng)信心不足，以?xún)r(jià)換量開(kāi)始普遍
　　首次出現(xiàn)了一線城市所有價(jià)格指數(shù)下調(diào)，一二線城市市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整也難免。三四線城市一次大洗牌已經(jīng)在所難免。從目前來(lái)看，價(jià)格很難出現(xiàn)大幅調(diào)整。但是，我們必須認(rèn)識(shí)到，這是建立在購(gòu)房者信心依然剛性的基礎(chǔ)上。但在5-6月央行、銀監(jiān)會(huì)兩次喊話(huà)，都沒(méi)有出現(xiàn)非常明顯的貸款松動(dòng)的情況下，普遍恐慌性觀望依然在彌漫，出現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整并非完全沒(méi)有可能。
　　首先，樓市降溫趨勢(shì)依然明顯，開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)6個(gè)月放緩。銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也在6月短期上漲后，再現(xiàn)降溫，商品房銷(xiāo)售面積同比下調(diào)了7.6%，降幅擴(kuò)大。
　　從7月單月的成交量看，同比環(huán)比均有明顯下調(diào)。其中商品房銷(xiāo)售面積為8115萬(wàn)平米，同比下調(diào)幅度達(dá)到了16.3%。環(huán)比跌幅更是達(dá)到了34%。
　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止日前，公布的25家房企前7月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，7月單月合計(jì)為747.9億，相比6月份的11158.58億下調(diào)了35.4%，也低于之前5月份的860.67億。25家企業(yè)，前7月同比業(yè)績(jī)，依然有9家為同比下調(diào)。大部分企業(yè)完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)的可能性都越來(lái)越低。
　　其次，樓市依然處于明顯調(diào)整過(guò)程中，主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限，其中部分二三線城市增長(zhǎng)過(guò)快，需求已被透支。6-7月成交量持續(xù)低迷，明顯影響了開(kāi)發(fā)商的定價(jià)。預(yù)期，后續(xù)特別是二線城市下調(diào)房?jī)r(jià)的項(xiàng)目將明顯增加。整體市場(chǎng)在3季度將依然處于以?xún)r(jià)換量過(guò)程中。
　　第三，市場(chǎng)告別了絕對(duì)短缺，部分城市已經(jīng)絕對(duì)過(guò)剩，庫(kù)存繼續(xù)積壓。7月末，商品房待售面積55230萬(wàn)平方米，比6月末增加802萬(wàn)平方米，限購(gòu)松綁難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此，雖然日益強(qiáng)烈的調(diào)控微調(diào)效果難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。
　　限購(gòu)的原因是因?yàn)楣┎粦?yīng)求，不限購(gòu)的原因是因?yàn)楣┐笥谇?。大部分松綁限?gòu)的城市的特點(diǎn)都是人口漲幅放緩，庫(kù)存壓力山大，這種情況下，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，越是限購(gòu)的城市，反而越是值得買(mǎi)的城市，越是松綁限購(gòu)的城市越要謹(jǐn)慎購(gòu)房。
　　第四，在多地相繼“放松限購(gòu)”之后，個(gè)別商業(yè)銀行開(kāi)始恢復(fù)首套利率優(yōu)惠政策，雖然此現(xiàn)象目前并不普遍且折扣力度不大，但其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響不容小視，信貸政策的放松將直接利好樓市需求的釋放。
　　從前7月數(shù)據(jù)看，資金情況依然不樂(lè)觀，但相比6月份有所好轉(zhuǎn)，其中主要是國(guó)內(nèi)信貸增長(zhǎng)14.7%。相比前6月的14.1，明顯上漲。整體看，后續(xù)市場(chǎng)的走勢(shì)依然依賴(lài)信貸的變化。
　　第五，房企全面入冬，標(biāo)桿房企購(gòu)地金額創(chuàng)年內(nèi)新低，謹(jǐn)慎購(gòu)地，大量推盤(pán)。除非最近出現(xiàn)降準(zhǔn)、降息，否則年內(nèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好的可能性非常低，整體市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量的趨勢(shì)依然明確。其中特別是東部區(qū)域，價(jià)格戰(zhàn)出現(xiàn)的可能性依然非常大。
　　1-7月份，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積26436萬(wàn)平方米，同比下降14.8%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)，東部地區(qū)依然是調(diào)整的重災(zāi)區(qū)。
　　第六，后市預(yù)期，2014年下半年持續(xù)調(diào)整，調(diào)整幅度看信貸。7月前兩周，商品住宅成交非但不見(jiàn)好轉(zhuǎn)，反而持續(xù)下滑。上周，全國(guó)40個(gè)大中城市商品住宅共成交339萬(wàn)平方米，環(huán)比7月*9周回落8%，和去年周均成交水平相比亦回落29%，是今年以來(lái)的低位。分城市來(lái)看，一線、二線城市環(huán)比下跌18%、16%，而且環(huán)比跌幅均有所擴(kuò)大；三四線城市和上周基本持平。
　　7月第二周，在中原監(jiān)控的21個(gè)城市中，不完全統(tǒng)計(jì)共有50個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，共計(jì)推售8497套。推盤(pán)數(shù)量雖然環(huán)比大幅回升，但仍處于較低水平。與此同時(shí)，認(rèn)購(gòu)總套數(shù)為3062套，認(rèn)購(gòu)率為36%，環(huán)比下滑9個(gè)百分點(diǎn)，較去年的平均認(rèn)購(gòu)率更是下滑20個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)年內(nèi)新低。
　　事實(shí)上，當(dāng)下對(duì)市場(chǎng)成交制約最為顯著的依然是信貸政策。首先，銀行從風(fēng)險(xiǎn)控制角度出發(fā)，對(duì)房貸審核從嚴(yán)，例如廈門(mén)島內(nèi)非戶(hù)籍人士購(gòu)房雖然不用提供社保證明，但銀行貸款環(huán)節(jié)依然需要提供納稅證明。其次，盡管房貸放款速度在央行的要求下有所加快，但由于資金成本提高等多方面因素，首套房貸款利率上浮的現(xiàn)象并未改變，這加重了目前主導(dǎo)市場(chǎng)的剛需人群觀望心理。第三，對(duì)于廣大改善型需求而言，六至七成的首付門(mén)檻極大提高了“買(mǎi)一賣(mài)一”的普通置換人群入市資金壓力。

 高頓網(wǎng)校官方微信
掃一掃微信，關(guān)注*7財(cái)經(jīng)資訊