樓市發(fā)展到今天這種狀況，我相信開發(fā)商也漸漸的明白，未來樓市可能要慢慢過渡到買方市場的狀態(tài)，時不時有項目都會折扣處理換取現(xiàn)金流。偶爾也會有以賤賣的姿態(tài)入市。
　　但是什么時候才會賤賣，我覺得這個是值得探討的問題。我回顧了下我看過的一些樓盤，大概總結(jié)了一些可能，給各位準備撿漏入手的朋友一些參考。
　　存量巨大的城市中那些新入市樓盤
　　存量巨大所以采用低價入市的策略可以理解，但是為什么是針對新入市樓盤。
　　根據(jù)我的觀察，不論目前樓市如何，任何一個樓盤的后續(xù)開發(fā)都必須考慮前期業(yè)主的心理感受。如果這個時候明顯的降價必然會導(dǎo)致項目后期運營的不通暢。不要和我說什么契約精神，在中國就是這么一個情況。
　　如果明顯打折，前期業(yè)主一定會要求你補貼差價，否則就是砸售樓處、拉橫幅，無所不用其極。所以不管樓市如何，已經(jīng)在售的樓盤是不大有膽明目張膽的降價的。
　　但是對于新入市的樓盤就不存在這個問題，為了能夠快速占領(lǐng)市場，贏在對手前面，采用低價入市是一把利器。
　　只要能賺回成本，*9波能賺回錢來就很好了。
　　50萬方以上樓盤*9次入市
　　50萬方以上的樓盤就是我定義的大盤。對于大盤的開發(fā)，不同于10萬方的小樓盤，可以扛一段時間。大盤開發(fā)有一條至理名言就是：如果開盤賣不好，整個項目都賣不好了。大盤做到最后就是口碑、品牌，所以*9波必須要成功。在這個前提下，任何一個項目經(jīng)理都不會拿一個剛好貼合市場的價格來測試客戶。所以對于*9波肯定是會低于市場價入市。在樓市不好的時候更可能會低。
　　對于大盤，能滾動起來比什么都重要。*9波回錢可以保證工程款、土地款、各種各樣款。一旦滾動起來了，后面的銷售就水到渠成了。
　　上半年沒有完成業(yè)績指標的上市公司
　　一年年初各大房企都會寫下今年的銷售目標，很奇怪哦，每一年的目標都會比前一年要高哦。因為這需要給客戶信心，給股民信心，這樣才能保證自己的股價不會下跌的太厲害。而半年報出來后如果距離自己的全年目標差距太遠，那下半年就極有可能拿自己的項目放血割肉賺現(xiàn)金流。
　　12年的上海龍湖好望山就是這樣的情況，華東區(qū)整體的業(yè)績指標沒有完成，給到這個項目一個月的時間，硬生生在12月年底的時候一天賣了200套。當(dāng)然代價就是以樓板價的價格1.5萬銷售。為華東區(qū)回籠現(xiàn)金立下了汗馬功勞。當(dāng)然代價也很大，虧本虧的厲害。
　　去年各大開發(fā)商把今年的目標都定的很高，而且我們看見大家都已經(jīng)意識到問題的嚴重性，跑量快速，也許大家多關(guān)注幾家重點企業(yè)，10月份可能會有撿漏的空間
　　今年高調(diào)拿地的開發(fā)企業(yè)
　　所有的地產(chǎn)商都是高負債率開發(fā)的企業(yè)，就是自己賬上沒多少錢，靠手頭的項目銷售了變現(xiàn)盤活項目的。如果日常沒有大的現(xiàn)金流活動，慢慢來都沒什么問題。
　　但是一旦進入到高調(diào)的拿地階段，公司對現(xiàn)金流的要求就會瞬間高了很多，就必須逼迫項目擁有足夠強的變現(xiàn)能力。
　　最為典型的就是融綠啊。由于扎根一線，每拿一塊地都意味著非常大的現(xiàn)金流的出入，所以我們也就看到了在上海，融綠的幾個項目均采用不高的價格進行快速的跑量。證明了在上海豪宅也剛需這句名言的同時，也保證了融綠那不寬裕的現(xiàn)金流有了滾動的可能。
　　這個時候買融綠的項目，還是相對比較合算的。
　　總而言之，開發(fā)商歸根到底都是商人，不會平白無故的讓利于民，只有在自身有需要的時候才會將自己的項目低價入市，我們需要的是看準他們最虛弱的時候，最需要錢的時候入手，撿漏賺便宜。
　　沒有無緣無故的愛，也沒有無緣無故的恨，更加沒有無緣無故的便宜。

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