我國房貸新政后的國內(nèi)樓市未來走勢——易憲容

　　我國房貸新政后的國內(nèi)樓市未來走勢——易憲容，這篇財經(jīng)業(yè)界評論是10月18日新鮮出爐的哦。
　　房貸新政后，國內(nèi)樓市的未來走勢應(yīng)該是市場最為關(guān)心的問題。無論是市場的哪一方，都希望對這種走勢作出一個合適的判斷，以便正確的決策。但是，房貸新政之后，關(guān)于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的信息蜂擁而來，比如，房地產(chǎn)開發(fā)商認為國內(nèi)樓市會出現(xiàn)驚天大逆轉(zhuǎn)，正在逐漸上調(diào)房價，以便來左右預(yù)期；最近各城市的房價上漲或下跌、住房銷售增加或萎縮的信息雜亂無章；地方政府暗自偷笑，正在規(guī)劃著拍出更多的土地；有房者正計劃還清貸款，再次殺入市場；銀行對住房信貸新政的博弈已經(jīng)開始，優(yōu)惠政策難達規(guī)定之下限；真正的住房消費者只能觀望；低無可低的住房稅收政策還會減免（國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重在20%以上，而房地產(chǎn)各種稅收占總稅收不到3%）等等。面對突然間爆炸式增長的住房信息，要對國內(nèi)樓市的未來走勢作一個清晰的判斷并非易事。因此，我們只能根據(jù)市場的內(nèi)存法則，尋找其蛛絲馬跡。

　　首先，房貸新政，政府救房地產(chǎn)之意圖十分明確。房貸新政就是希望用更為優(yōu)惠的住房信貸政策及稅收政策再次讓住房投機投資者涌入市場，以此達到國內(nèi)住房市場去庫存化及軟著陸的目的。但是無論是從經(jīng)濟“房地產(chǎn)化”還是房地產(chǎn)泡沫各項指標(biāo)來看，當(dāng)前的中國房地產(chǎn)市場發(fā)展是不可持續(xù)的。對此，政府已是共識，否則如何會讓某大學(xué)立項（即“歷史上*5的房地產(chǎn)泡沫如何化解”）研究化解之道呢？事實上，國內(nèi)住房市場泡沫巨大及嚴重過剩已是不爭之事實。我最近到了國內(nèi)不少二三線城市，看到這些城市的住房供應(yīng)嚴重過剩已經(jīng)到無可復(fù)加的地步（如媒體報道中國有幾十個“死城”）。早幾個月，這些城市的房價向下調(diào)整已經(jīng)十分厲害了，但同樣無人問津?，F(xiàn)在政府全力出來救市，希望以各種住房優(yōu)惠政策讓投資者來接這個巨量庫存的盤，但是，即使這些住房投資者可能進入市場，但是肯定會想購買之后又是誰來接盤呢？也就是說，即使未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)短期的回光反照，但它是逃不出市場的基本法則（即最后巨大房地產(chǎn)泡沫破滅、房價回歸理性）。在這種情況下，投機者能夠進入市場嗎？

　　其次，房貸新政看上去超出市場預(yù)期，比2008年的131號文件有過之無不及，但是房貸新政要落實則是一個銀行激烈的利益博弈過程。如果房貸新政最為實質(zhì)性的內(nèi)容（比如利率優(yōu)惠）不能夠落實，那么要達到新政的預(yù)期效果是不可能的?？梢钥吹?，房貸新政公布之后，各大銀行紛紛表態(tài)支持央行決定，但是這些表態(tài)除了重復(fù)公布的內(nèi)容之外，很少有商業(yè)銀行出臺具體的實施辦法的。這不僅意味著國內(nèi)各大銀行的表態(tài)只是例行公事，并非有多大意義，也意味著與2008年不同，國內(nèi)銀行對房貸新政不是太感興趣。

　　特別是當(dāng)前國內(nèi)金融市場結(jié)構(gòu)、利率水平及銀行激勵機制等發(fā)生較大變化，國內(nèi)銀行已經(jīng)不把住房按揭貸款作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了，而是把這種貸款看作雞肋，棄之可惜，食之無味。比如國內(nèi)有不少中小銀行根本就不做按揭貸款。在這種情況下，房地產(chǎn)市場希望銀行把按揭貸款利率下降到無贏利的水平（如7折優(yōu)惠）幾乎不可能。因為，這不僅涉及各銀行支行核算單位之業(yè)績，也與行長及業(yè)務(wù)員的獎金聯(lián)系在一起。很簡單，當(dāng)優(yōu)惠利率與管理層和業(yè)務(wù)員的利益聯(lián)系在一起時，這是不可能有“活雷鋒”的。如果住房按揭貸款利率不能優(yōu)惠或很少優(yōu)惠，那么房貸新政的效果一定會大打折扣。房地產(chǎn)企業(yè)及投資者所預(yù)期的就可能落空。

　　還有，目前有媒體炒作，說什么通過按揭貸款的證券化，將有10萬億的資金涌入房地產(chǎn)市場。這完全是胡扯的事情！因為，國內(nèi)銀行的貸款證券化不是現(xiàn)在才開始有的事情，它在2005年就已經(jīng)開始做了。但是，近十年來，國內(nèi)銀行的貸款證券化為何沒有形成市場？為什么國內(nèi)銀行不愿意把按揭貸款拿出做證券化產(chǎn)品，關(guān)鍵是在當(dāng)前的法律制度安排下，銀行這樣做無利可圖。而要改變這種現(xiàn)狀，就得修訂當(dāng)前的一系列法律制度。也就是說，即使未來國內(nèi)銀行的按揭貸款證券化可做起來，也是猴年馬月的事情，更何況是否能夠發(fā)展起來是相當(dāng)不確定的。對此豈有10萬億的按揭貸款證券化資金流入樓市呢？當(dāng)前國內(nèi)銀行愿意做的，就是希望購買住房者還清貸款“再來貸款”。這既可降低銀行可能面臨的風(fēng)險，也可增加銀行的可貸資金。由此，國內(nèi)銀行對房貸新政的行為取向十分明顯，沒有一家銀行愿意成為房貸新政的犧牲者。

　　第三，國內(nèi)樓市未來走勢還取決于預(yù)期是否會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？應(yīng)該看到，房貸新政后，無論央行，還是房地產(chǎn)企業(yè)及中介都希望來左右市場預(yù)期，讓樓市預(yù)期逆轉(zhuǎn)。但這最終還是取決于當(dāng)前國內(nèi)金融市場條件的變化（銀行的利益博弈），取決于投機投資者對未來住房市場的判斷?？梢哉f，盡管房貸新政全面放寬投機投資獲得銀行信貸的條件，但是銀行的利率和信貸的杠桿率并沒有發(fā)生多少變化或只是些許的變化，甚至于當(dāng)前國內(nèi)外金融市場的一系列不確定性，這些些許的變化今后可能只會從緊而不是放松，對此，住房投資投機者想以低成本高杠桿進入住房市場并非易事。

　　還有，國內(nèi)住房的價格上漲已經(jīng)持續(xù)上漲了十幾年了，國內(nèi)房地產(chǎn)市場早就形成了一個巨大的泡沫及完全不可持續(xù)性，這是一個不爭的事實。在這種情況下，投機投資者涌入，國內(nèi)住房市場可能出現(xiàn)短期反彈，但是投資投機者更為擔(dān)心的是由于住房投資進入成本高和流動性低，其進入后是否會成為接最后一棒者，他們將面臨極大的風(fēng)險。

　　在這種情況下，當(dāng)前的住房市場預(yù)期是否重新出現(xiàn)回轉(zhuǎn)，應(yīng)該是相當(dāng)不確定的。如果住房市場的預(yù)期出現(xiàn)回轉(zhuǎn)，住房市場可能出現(xiàn)短期反彈，投機者短線炒作可以賺后逃之夭夭；如果市場預(yù)期不改變，國內(nèi)住房市場將面臨的更為深度的調(diào)整。在這種情況下，新進入的住房投機投資者有可能成為房地產(chǎn)泡沫最后的接棒者。如果這樣，這些住房投資者可能面臨著長期套牢的巨大風(fēng)險。在這種情況下，國內(nèi)住房投機投資者會愿意進入嗎？如果他們不進入，市場預(yù)期可能不發(fā)生逆轉(zhuǎn)。國內(nèi)樓市的周期性調(diào)整還會繼續(xù)。

　　總之，房貸新政后，未來國內(nèi)樓市逆轉(zhuǎn)的概率不會如房地產(chǎn)開發(fā)商想象的那樣高，市場如何變化存在一系列的不確定性及重大的利益博弈，對此，新進入的住房投資者則要保持清醒的頭腦，否則一旦套住，想逃出來并非易事。而這些因素則決定了未來國內(nèi)樓市的基本走向。

 

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