2014年結(jié)構(gòu)性政策指路房地產(chǎn)市場——王戰(zhàn)

　　高頓網(wǎng)校小編在10月22日友情提醒您認真仔細閱讀這篇業(yè)界評論：2014年結(jié)構(gòu)性政策指路房地產(chǎn)市場——王戰(zhàn)
　　■20年來，我的觀點始終一致。房地產(chǎn)市場按照現(xiàn)在固有的套路做永遠沒有出路。房地產(chǎn)市場必須兩分開，采用結(jié)構(gòu)性政策解決當前的市場問題。一方面，政府應該在滿足剛需上做文章，現(xiàn)在剛需市場還是充分的。對于百姓剛需的房子，地方政府應該平價供應。最近中央出臺的政策，我認為是對的，甚至可以把門檻降得更低。另一方面，對于市場的投資和投機需求，即使受不動產(chǎn)登記政策、房產(chǎn)稅政策等有所影響、有所調(diào)整，也都不是太大的問題。

　　■如果房地產(chǎn)泡沫快速被捅破，地方融資平臺又開始崩塌，最后的問題都將演變?yōu)楫a(chǎn)能更加過剩。這三個事情碰在一起，維持中高速的新常態(tài)的增長就會出現(xiàn)問題。如果這個速度出現(xiàn)問題，全面深化改革的基礎(chǔ)、前提就沒有了。因此，談論房地產(chǎn)問題，必須從國民經(jīng)濟運行的角度來觀察。

　　我想從國民經(jīng)濟運行的角度來觀察房地產(chǎn)市場的發(fā)展。今年上半年我們做了一個分析，把半年中出現(xiàn)的新變量全部羅列出來，共計23項變量。最后我們覺得有三個變量將對下半年經(jīng)濟發(fā)展起主要影響，于是我們就提出，今年下半年經(jīng)濟發(fā)展要預防“三碰頭”。

　　所謂“三碰頭”，就是房地產(chǎn)泡沫的快速捅破、地方融資平臺出現(xiàn)大面積的垮塌、產(chǎn)能過剩進一步加重。其實，這三方面的情況作為個別現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，但如果這三個事件同時發(fā)生，而且產(chǎn)生的量很大，就可能形成“三碰頭”現(xiàn)象。如果“三碰頭”現(xiàn)象出現(xiàn)，就不是今天講的新常態(tài)的問題了。

　　對于國內(nèi)經(jīng)濟形勢的估計，樂觀派說還有20年的8%的增長，一些經(jīng)濟學家卻認為，這次整個經(jīng)濟谷底可能要到6.2%。到了8月份以后，大家看法基本統(tǒng)一，即經(jīng)濟如果要出問題，首先將是房地產(chǎn)出問題。

　　為什么這么說？首先做態(tài)勢分析。從去年年中開始，房地產(chǎn)商開始從三四線城市撤退，到了去年三季度，首先在二線城市出現(xiàn)地價下降，如杭州有一個地塊打了7折。接下來，寧波、常州等很多二線城市房價環(huán)比、同比都往下降了。當時說一線城市不會出問題，結(jié)果是一線城市數(shù)字也在下跌。

　　這種情況的出現(xiàn)會帶來什么問題？我們知道，房地產(chǎn)業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)鏈條很長的產(chǎn)業(yè)，也可以說是我們快速城市化中的支柱產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)泡沫被快速捅破，一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)都會發(fā)生變化，都會往下跌。

　　與此同時，地方融資平臺也必然出現(xiàn)問題。地方融資平臺負責土地批租、出讓，有了這個錢，就有了30%的本金，有了本金，就有了銀行貸款，然后可以開始做項目。因此，如果房地產(chǎn)沒有起色，土地也就出讓不出去了。這從全國數(shù)字就可以看到，今年土地出讓了一半。對于地方來說，項目已經(jīng)做到一半，為了做完，各地只能硬著頭皮，借新債還舊債。我認為，這種做法維持不到兩到三年。

　　2008年金融危機后，我就做過產(chǎn)能過剩情況的統(tǒng)計。6年過去了，產(chǎn)能還是過剩，很多產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能設(shè)備利用率僅在70%。什么叫作危機？危機就是生產(chǎn)過剩。如果房地產(chǎn)泡沫快速被捅破，地方融資平臺又開始崩塌，最后的問題都將演變?yōu)楫a(chǎn)能更加過剩，這三個事情碰在一起，維持中高速的新常態(tài)的增長就會出現(xiàn)問題。如果這個速度出現(xiàn)問題，全面深化改革的基礎(chǔ)、前提就沒有了，所以我們這個報告講了，在今年下半年維持7%或者7%以上的速度是全面深化改革的前提。因此，談論房地產(chǎn)問題，必須從國民經(jīng)濟運行的角度來看，而不能僅僅從房地產(chǎn)來看房地產(chǎn)。

　　我有幾個判斷。*9，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題的原因，首先與我們宏觀調(diào)控中存在的瑕疵有關(guān)。主要問題出在哪兒？我覺得，這與我們的土地調(diào)控設(shè)計不科學有關(guān)。一般做城市建設(shè)，經(jīng)驗公式是一平方公里一萬人，然后來算土地指標。第二種方法是按照常住人口算，或者按規(guī)劃人口算，顯然我們不是按照戶籍人口來計算的。目前的指標調(diào)控基本上都是以規(guī)劃人口作為依據(jù)，做點加減法。比如上海規(guī)劃人口到2020年1850萬，在此基礎(chǔ)上加一點。但問題是全國城市按實際人口分兩部分，一部分是人口導入的城市，一部分是人口導出的地區(qū)。中國九年宏觀調(diào)控中，一直講70個城市房價居高不下。這70個城市是什么城市？我認為，它們基本上都是人口導入城市。如果按照規(guī)劃人口做參數(shù)調(diào)控，你的土地指標是低于實際人口的。經(jīng)濟學常識告訴我們，你的土地必然是供不應求的，供不應求，地價肯定高，房價肯定也高。

　　既然有人口導入地區(qū)，必然有人口導出地區(qū)。比如某省出去打工500萬人，但是土地指標仍然留在當?shù)?。這樣我們就看到同樣的房地產(chǎn)問題，出現(xiàn)了兩個現(xiàn)象，一個是70個城市地價居高不下，一個是中西部人口導出地區(qū)造空城、造“鬼城”，因為這些地區(qū)有這個土地指標，按照指標去造了很多房子，但是本地已經(jīng)沒有那么多人了。

　　從去年到今年上半年，我做了兩個中西部城市的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。一個城市總?cè)丝?0萬，造新區(qū)46平方公里，可以容納46萬人。我問他們?nèi)藦哪睦飦?？他們說我這里房價便宜啊，都會過來的。另外一個城市也是這種情況。這些現(xiàn)象的存在反映了我們整個宏觀調(diào)控中，由于指標的不科學，出現(xiàn)了70個城市房價居高不下和一大批“鬼城”、空城的問題。這個問題不調(diào)整，我們很難做準確判斷。

　　第二個判斷是，去年年中房地產(chǎn)商從三四線城市撤出，它不是一個房地產(chǎn)現(xiàn)象，它是我們整個粗放型國民經(jīng)濟運行的終結(jié)。也就是說，講了十幾年轉(zhuǎn)變增長方式，去年三、四線城市的房地產(chǎn)商撤出，實際上已把這個問題的答案給出來了。為什么這樣說？因為金融危機后，中國東部勞動力成本上去了，同時國外對貿(mào)易的需求也降低了，于是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出現(xiàn)了新的變化，一部分往中國中西部城市走，一部分往東南亞走。但事實證明，到中西部去的企業(yè)包括一部分央企、民企，但外企并不多。中西部在發(fā)展過程中，往往是拷貝東部的模式，搞一個開發(fā)區(qū)，造一個新城，房地產(chǎn)商也跟進去了。不過進去之后，他們發(fā)現(xiàn)這個開發(fā)區(qū)，這個新城是空的，一看不對，就走人了。走人說明中西部地區(qū)復制1980年代后期形成的加工貿(mào)易制造的模式，搞開發(fā)區(qū)，然后大量外商進來，旁邊造房子的模式結(jié)束了。因此我覺得，這一條我們必須看清楚。今天我們講房地產(chǎn)發(fā)展，不能拿前十年、二十年的東西去做一個線性考慮，去推理，它的情況確實發(fā)生了新變化。

　　在上述情況下該怎么做？現(xiàn)在碰到的問題是兩難。我不主張快速捅破房地產(chǎn)泡沫，但如果房地產(chǎn)繼續(xù)保持這么高的價格，對我們是很危險的，也就是說，有可能使我們原來勞動力成本比較低的國際競爭優(yōu)勢很快消失，產(chǎn)業(yè)會空心化。

　　為什么去年下半年市場對房地產(chǎn)預期一下子都下來了？我認為這是多種因素合成的。

　　最后是怎么解決問題？我20年的觀點始終一致，房地產(chǎn)市場按照現(xiàn)在這樣做永遠沒有出路，必須兩分開，采用結(jié)構(gòu)性政策解決當前的市場問題。一方面，政府應該在滿足剛需上做文章，現(xiàn)在剛需市場還是充分的。對于老百姓剛需的房子，地方政府應該平價供應，給開發(fā)商核定5%的利潤，沒有暴利，滿足剛需。最近中央出臺的政策，我認為是對的，甚至可以把門檻降得更低。另一方面，對于市場的投資和投機需求，即使受不動產(chǎn)登記政策、房產(chǎn)稅政策等有所影響、有所調(diào)整，都不是太大的問題。

　　（作者系上海社科院院長。本版文章得到復旦大學房地產(chǎn)研究中心的協(xié)助，謹致謝意）
　　來源：上海證券報

 

掃一掃微信，關(guān)注*7財經(jīng)資訊