高頓網(wǎng)校小編在11月19日為大家?guī)?lái)一篇業(yè)界評(píng)論：徽湖覺(jué)得三四線開發(fā)商離倒閉不遠(yuǎn)，敬請(qǐng)財(cái)經(jīng)界人士們的關(guān)注。
　　近半個(gè)月，集中考察了多個(gè)三四線城市。雖然名稱各不同，但城市發(fā)展幾乎經(jīng)歷了共同的歷程，城市框架“大躍進(jìn)”似的拉大，高樓集中成片似的的增長(zhǎng)，大街上到處都是工地，樓盤廣告無(wú)處不在。但盛世繁華背后，這些三四年城市的房地產(chǎn)正經(jīng)歷一場(chǎng)生死劫，每一個(gè)樓盤的背后，都隱藏著腥風(fēng)血雨，或許在不遠(yuǎn)的將來(lái)，這些當(dāng)?shù)芈暶@赫的開發(fā)商，或?qū)⒁粋€(gè)個(gè)走向死亡之路。
　　在西南部的一個(gè)三線城市，這里雖然號(hào)稱有350多萬(wàn)人口，但這包括下面10區(qū)縣的人口，真正這座城市只有不到60萬(wàn)的人口。粗略統(tǒng)計(jì)一下，住宅開發(fā)量高達(dá)600萬(wàn)㎡，還有更恐怖的是商業(yè)開發(fā)商量，該城市已有6個(gè)大型百貨。但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這里未來(lái)5年內(nèi)，還有將近8個(gè)超過(guò)20萬(wàn)㎡的商業(yè)綜合體推向市場(chǎng)。這不是搗亂，而且是純粹在找死。明知前路有虎，卻偏向虎山行。
　　由于供應(yīng)量太大，消費(fèi)人口有限，因此每一個(gè)售樓處幾乎門可雀羅。重壓之下，只能拼價(jià)格，大部分住宅項(xiàng)目售價(jià)每平米也就在3500到5000元。這樣的價(jià)格基本上沒(méi)有利潤(rùn)，甚至出現(xiàn)虧損。在當(dāng)?shù)兀邔咏ㄖ膯畏皆靸r(jià)已經(jīng)達(dá)到2000元/㎡，建安成本不可怕，最可怕的是資金的時(shí)間成本，大多數(shù)開發(fā)商都有難言之隱，擴(kuò)張的時(shí)候根本不考慮后果，很多資金都是通過(guò)民間融資所得，每月利息3分，也就是年利率達(dá)到36%。
　　銷售不暢，價(jià)格下調(diào)，融資成本高，加上相對(duì)固定的建安成本，和土地成本。當(dāng)?shù)睾芏鄻潜P實(shí)際上已經(jīng)沒(méi)有利潤(rùn)，甚至出現(xiàn)虧損。商業(yè)方面，一層的商鋪售價(jià)大概在2-3萬(wàn)元左右，二層是一層的60%左右，相對(duì)住宅，利潤(rùn)頗為可觀，但銷售局面更加的慘不忍睹。一是有價(jià)無(wú)市，真正有實(shí)力的買家十分有限，更主要的是租金十分低廉，一層黃金位置的商鋪，每平米每月的租金也就2-3元，這樣的投資回報(bào)，一個(gè)商鋪需要20甚至30年出租才能回本。
　　除了開發(fā)商的貪婪，究竟是誰(shuí)在推動(dòng)這些城市的房地產(chǎn)，出現(xiàn)浮夸風(fēng)似的大發(fā)展呢？最根本的原因恐怕就在于土地財(cái)政。為了改善城市形象，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)，抬高土地價(jià)格，三四線城市的領(lǐng)導(dǎo)估計(jì)在過(guò)去的10多年里，沒(méi)干別的，心思全部集中在賣地上。所謂的城市規(guī)劃、土地集約、科學(xué)發(fā)展，統(tǒng)統(tǒng)都拋之腦后，有多少項(xiàng)目都可以隨意上馬，造成了今天項(xiàng)目遍地開花，卻無(wú)人摘果的局面。
　　為了所謂的均衡發(fā)展，每一個(gè)超過(guò)20萬(wàn)㎡的項(xiàng)目都必須建造城市綜合體，項(xiàng)目必須包括住宅、商業(yè)、酒店和寫字樓。這是一件非?；奶瓶尚Φ氖虑椤：帽日?guī)定，每個(gè)家庭每個(gè)孩子都必須是天才一樣，但項(xiàng)目發(fā)展到最后，圖紙上的天才都變成了廢物。三四線城市商業(yè)項(xiàng)目中，超過(guò)80%都是胡亂規(guī)劃，毫無(wú)科學(xué)而言，缺乏對(duì)于商業(yè)最基本的動(dòng)線、平面布局的理解，所以這些動(dòng)輒20萬(wàn)㎡規(guī)模的商業(yè)，其實(shí)就是一堆廢銅爛鐵，根本無(wú)法運(yùn)營(yíng)。
　　金絮其外、敗絮其中，表面光鮮的三四線城市，正醞釀一場(chǎng)房地產(chǎn)風(fēng)暴。高昂的資金成本，大量的物業(yè)積壓，重壓之下，不少開發(fā)商已經(jīng)不堪重負(fù)。不僅僅是開發(fā)商倒閉這么簡(jiǎn)單，這其中還涉及到民間資本、銀行金融資本的安全，一旦產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，就會(huì)因此產(chǎn)生很大的社會(huì)動(dòng)蕩。近兩天關(guān)于銀行不良資產(chǎn)高達(dá)7000億，創(chuàng)歷史新高的新聞，或許在不遠(yuǎn)的將來(lái)，已經(jīng)不是什么新聞了。總之，三四線房地產(chǎn)危局如何破，不是房地產(chǎn)問(wèn)題，而是社會(huì)問(wèn)題，棘手啊棘手。

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