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昨日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，同時(shí)，上周六，央行宣布降息。記者發(fā)現(xiàn)，雖然昨日上午大部分樓盤(pán)未出現(xiàn)看樓客井噴，二手市場(chǎng)也未有即時(shí)反應(yīng)，但買(mǎi)賣雙方心態(tài)均發(fā)生變化。高頓網(wǎng)校小編希望您閱讀此條3月10日禮拜二的業(yè)界評(píng)論——鄧浩志分析稱樓市樓股將轉(zhuǎn)暖
有行業(yè)人士稱，此次降息節(jié)省了購(gòu)房成本，同時(shí)進(jìn)一步改變了樓市預(yù)期，對(duì)于房企而言，降低了資金鏈壓力。目前一二線城市房?jī)r(jià)下跌可能性極小，置業(yè)時(shí)間窗口已經(jīng)打開(kāi)。
二手市場(chǎng)上，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，3月二手市場(chǎng)價(jià)量有望齊漲，但估計(jì)不會(huì)出現(xiàn)售盤(pán)劇增的現(xiàn)象，5月有可能再出現(xiàn)調(diào)整。而資本市場(chǎng)地產(chǎn)板塊也將迎來(lái)明顯的寬松預(yù)期。
“降息比我們想象中來(lái)得更早，對(duì)于房地產(chǎn)本身，包括樓盤(pán)的銷售去化肯定是利好。”在聽(tīng)聞央行降息消息后，一位大型開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士喜形于色地表示。
昨日看樓客未現(xiàn)井噴
不過(guò)，記者向多個(gè)樓盤(pán)銷售人士了解得知，昨日上午大部分樓盤(pán)并未出現(xiàn)看樓客井噴的現(xiàn)象，只是部分樓盤(pán)客流略升，而二手中介行也沒(méi)有出現(xiàn)明顯的客流增加。“今天天氣比較寒冷，降息引起的利好也沒(méi)有那么快呈現(xiàn)。”樓盤(pán)銷售人員表示。
雖然沒(méi)有出現(xiàn)看樓客井噴，但降息對(duì)樓市的利好將體現(xiàn)在房貸之上。記者計(jì)算得知，以貸款100萬(wàn)元，20年計(jì)算，如果按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，購(gòu)房者可以減少月供144元每月，合計(jì)20年可以減少3.46萬(wàn)元的利息支出。而連續(xù)2次降息后，100萬(wàn)元貸款供樓20年，將比降息前減少利息支出超過(guò)9萬(wàn)元。但對(duì)于絕大部分已經(jīng)在還貸款的購(gòu)房者而言，這種優(yōu)惠要等到明年年初才可以享受，而3月1日之后按揭購(gòu)房則可以享受當(dāng)下的利率。
同時(shí)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，因?yàn)榇饲耙呀?jīng)全面降準(zhǔn)，銀行將增加貸款額度，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首套房的利率折扣將明顯增加，“預(yù)計(jì)一線城市9折以下將成為主流，甚至有出現(xiàn)85折或者8折的可能性。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這種直接的信貸刺激影響非常大。”張大偉表示。
一二線樓市房?jī)r(jià)
再跌可能性為零
此次降息也明顯帶來(lái)了樓市預(yù)期的轉(zhuǎn)好。多位市場(chǎng)人士認(rèn)為，目前一二線城市房?jī)r(jià)下跌的可能性極小，購(gòu)房窗口已出現(xiàn)。
“信貸額度及利率水平可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。”張大偉表示。他預(yù)計(jì)，經(jīng)過(guò)此次降息，一二線城市，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于零。而三四線城市因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。但市場(chǎng)依然會(huì)出現(xiàn)一次持續(xù)1~2個(gè)季度的不同程度回暖。
張大偉建議，只要是人口依然明顯增加的城市，GDP漲幅依然超過(guò)8%的城市，房地產(chǎn)積壓庫(kù)存不超過(guò)15個(gè)月的城市，都可以選擇在3月內(nèi)考慮購(gòu)房。
胡景暉則認(rèn)為，隨著信貸的進(jìn)一步寬松，未來(lái)一段時(shí)間樓市將表現(xiàn)為庫(kù)存消化速度加快、交易量回升、房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)、樓市需求逐步釋放，“對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)的未來(lái)一段時(shí)間，將成為較好的置業(yè)時(shí)間窗口。”而方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志則認(rèn)為，降息刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)與股市，盈利水平的提升也將刺激2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍。
資本市場(chǎng)
利好地產(chǎn)股
涂力磊認(rèn)為，目前地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從政策拐點(diǎn)走向庫(kù)存拐點(diǎn)，政策偏暖、推貨上升、基數(shù)下行三重因素疊加下看好行業(yè)基本面上行，“通常在降息后第1個(gè)月和第3個(gè)月到6個(gè)月間，板塊對(duì)A股超額收益能力最強(qiáng)。布局一線城市龍頭公司彈性*4。”
“對(duì)于房地產(chǎn)板塊股票是明顯的利好，除了能夠降低資金成本，促進(jìn)銷售，使房?jī)r(jià)上升之外，還可以降低股票的貼現(xiàn)率，利于股票的估值上升。” 南方基金首席策略分析師楊德龍分析稱。同時(shí)，他認(rèn)為，對(duì)于住宅類的地產(chǎn)股利好將更為明顯。
二手樓市影響
現(xiàn)象一：普通業(yè)主不會(huì)突然轉(zhuǎn)租為售
昨日起不動(dòng)產(chǎn)登記制度正式實(shí)施，同日起金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率和貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。
市場(chǎng)買(mǎi)賣雙方是否已有“動(dòng)作”？中原地產(chǎn)小北路二分行資深營(yíng)業(yè)經(jīng)理李勤海告訴記者，目前還未有太多買(mǎi)賣客人前來(lái)咨詢，僅有個(gè)別想了解現(xiàn)在買(mǎi)樓能有多少“著數(shù)”，每個(gè)月可以少供多少錢(qián)：“其實(shí)沖擊不會(huì)太大。”滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰認(rèn)為。
剛剛進(jìn)入樓市旺季的3月會(huì)不會(huì)因?yàn)檫@些好消息而放盤(pán)量大增？周峰認(rèn)為，因?yàn)榇汗?jié)后是客戶回流高峰，大部分業(yè)主會(huì)考慮先出租而不會(huì)一下子轉(zhuǎn)為放盤(pán)銷售。
現(xiàn)象二：有賣房需求的業(yè)主早已出手
有市場(chǎng)人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記制度會(huì)促使很多業(yè)主“拋貨”，增加二手市場(chǎng)流通量，而降息降低按揭成本，能促進(jìn)消費(fèi)，促使二手市場(chǎng)交投的活躍度。
不過(guò)，“不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有太直接的沖擊，因?yàn)橐u的樓基本都已經(jīng)賣了。”一個(gè)天河南的中介人士告訴記者，早在幾個(gè)月前就有個(gè)別業(yè)主找到他們?cè)敢獗仁袌?chǎng)價(jià)低10%左右的價(jià)格出售附近某高級(jí)樓盤(pán)的大面積單位，“這個(gè)樓盤(pán)的位置很好，業(yè)主卻愿意低價(jià)出售，而且是非賣不可，一賣就是兩三套，這肯定與不動(dòng)產(chǎn)登記制度有關(guān)。”但在2014年這些業(yè)主已把事情辦妥了。
預(yù)測(cè)：大量拋售不會(huì)出現(xiàn)
從目前放盤(pán)的情況看，拋售物業(yè)的情況不多見(jiàn)。“在年初會(huì)有個(gè)別因業(yè)主資金周轉(zhuǎn)等原因急售套現(xiàn)的筍盤(pán)出現(xiàn)，價(jià)格略低于市場(chǎng)價(jià)，亦很快被市場(chǎng)消化。
“我不會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度，或者未來(lái)的房產(chǎn)稅而出售手上的物業(yè)。”孫先生手上有三套物業(yè)，但是卻沒(méi)有出手的想法，理由是目前他并沒(méi)有選擇其他的投資渠道，也不缺生活成本，擁有物業(yè)在他看來(lái)至少能夠保值，而且即使擁有物業(yè)的成本增加，也可以被每年上漲的租金所抵消。
不過(guò)，一二手市場(chǎng)的價(jià)格可能因此出現(xiàn)分化。一手庫(kù)存多，發(fā)展商不敢貿(mào)然提價(jià)，所以估計(jì)3月的目的還是想回籠資金、加快銷售速度，而當(dāng)3月消耗了一定數(shù)量后他們就可能提高售價(jià)，預(yù)計(jì)5月價(jià)格將比春節(jié)前提高5%左右。而二手業(yè)主在過(guò)去一年基本受到買(mǎi)家大幅壓價(jià)的壓抑，而且容易受到利好政策的影響，估計(jì)3月就會(huì)開(kāi)始提價(jià)，而隨著買(mǎi)家看樓頻率的增加，二手成交價(jià)有望提高4%~5%，部分供應(yīng)量小的板塊價(jià)格有望上漲8%左右。”
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