從房地產(chǎn)稅征收的程序來講，首先必須進行立法，即由政府有關部門組織專家寫出初稿，經(jīng)國務院同意后作為草案提交人大常委會，其間還要向社會公開征求意見。人大常委會如果認為草案成熟，就可以批準，如果認為尚有爭議和不完善的地方，也可能不予批準，等待修改完善后在以后的會議上繼續(xù)審議。像房地產(chǎn)稅這樣關系到城鎮(zhèn)所有人切身利益的法律，從道理上來講，應該允許納稅人廣泛發(fā)表意見，立法者也應該考慮到各種細節(jié)和可能。要做到這些，上一次會是不能獲得通過的，法律草案必須應該經(jīng)過三讀甚至四讀。顯然，目前房地產(chǎn)稅還處于起草階段，不但未進入人大立法程序，而且尚未得到國務院批準。
　　雖然房地產(chǎn)稅“八字沒有一撇”，但權威媒體言之鑿鑿的報道，顯然不是空穴來風，那一定是有關方面故意透出信息來，觀察人們的反應。而在我看來，報道中透露出來的房地產(chǎn)稅的設計，面臨無法解決的根本問題，那就是，土地國有制與房地產(chǎn)稅是無法相容的，該方案還存在極為嚴重的重復征稅甚至三重征稅，無度加重稅負的問題。
　　我國實行城鎮(zhèn)土地國有制，個人并不能對城市土地擁有所有權。目前中國房地產(chǎn)的所謂70年產(chǎn)權，也不過是租借了70年的使用權。而占房價*5份額的土地出讓金，就是一次性交給政府的租金。那么，對于租來的土地，征收地產(chǎn)稅，有道理嗎?
　　這個問題非常簡單，在中國漫長的歷史上，都是分得很清楚，從不含糊的。從秦漢到唐朝中期以前，農(nóng)民向皇朝的*5義務，就是要繳納“田租”，簡稱“租”。為什么叫作“租”而不叫稅或者賦呢?因為，從秦漢到中唐，雖然土地私人占有也很普遍，但大部分的土地還是國家所有制。在這段歷史時期，國家實行均田制，授田制和限田制，規(guī)定一對夫婦可以從國家得到若干畝耕地，死后還得還給國家，國家還定期進行調配。這說明，農(nóng)民從國家租地耕種，對土地并不擁有所有權。國家除了向農(nóng)民收租，自然也不可能再向農(nóng)民征收田賦或田稅之類財產(chǎn)稅。到了安史之亂后，土地私人占有已經(jīng)成為普遍趨勢，國家也無力進行土地重新調整，從那時候開始基本上承認了土地的私人占有。這種情況下，國家自然不能再向私人所有者收租，而是改為征稅，兩稅法就是從那時候開始的。兩稅法取代了租庸調制，不僅稅制變化了，而且土地所有制性質也變化了。宋朝開始，國家放棄了土地國有制，除了一些特定的官田外，大部分土地由私人占有，國家只向他們征收田賦或田稅。但大地主自己并不耕種，而是由客戶耕種，地主向客戶收租，而客戶只對地主交租，并不向國家負擔田賦或田稅。這種狀況一直到中華民國結束。
　　從中國土地制度的發(fā)展看，老祖宗對于租和稅的區(qū)別是非常清楚的。這樣簡單的道理老祖宗能分清楚，今人分不清楚，豈非咄咄怪事!
　　今天的城市土地屬于國家，房價中的土地出讓金就是一份長期土地租金。從法理來講，租用國家土地而向政府繳納租金，是有道理的。但在繳納這部分長期租金的同時，開發(fā)商還要向政府繳納城市土地使用稅。這筆稅金自然也被轉嫁到房價中。與高昂的土地出讓金比起來，土地使用稅并非很重，一套房子一般也就幾千塊錢，因此人們對于這個稅收平時根本不注意，對于它的不合理性也不大關注。其實，開發(fā)商向政府繳納的土地出讓金和土地使用稅，完全是同一種東西，這就是說，這里已經(jīng)出現(xiàn)了重復征稅。無論是土地出讓金還是土地使用稅，征收的原因是房主使用了城市土地，征收者是城市政府，繳納者是開發(fā)商，而最終負擔者是購房者。有人說，土地出讓金是政府作為所有者征收的租金，而土地使用稅是政府作為管理者征收的稅。這種說法毫無道理，無非是“行者孫”“孫行者”的文字游戲而已。土地出讓金和土地使用稅都是為使用土地而進行的征收，根本沒有必要分為稅費分別征收。分別征收本來就是重復征收。
　　如果將現(xiàn)在的房產(chǎn)稅和城市土地使用稅合并，形成新的房地產(chǎn)稅，那么，土地稅無疑仍然是被重復征收。如果將來課稅的住房，在購買之初已經(jīng)繳納土地出讓金和土地使用稅，那么，新稅開征后每年征收土地使用稅，就是三重重復征收;如果將來課稅的住房在購買環(huán)節(jié)免除城市土地使用稅，改為在以后的每年進行征收，那么，因為此前已經(jīng)征收了土地出讓金，每年繳納的土地使用稅仍然是重復征收。由不含土地的住房，其建筑成本不高，而且逐年折舊，征收房地產(chǎn)稅時如按照市值征收，則市值主要是昂貴的土地價格。由此可知，新的房地產(chǎn)稅中最為重要的部分，將是來自土地價值的稅收。這樣，原來一套房子一次性征收數(shù)千元的土地使用稅，變成此后每年可能要征收數(shù)千元的土地稅，新稅中的土地稅數(shù)十倍地膨脹了。顯然，通過稅種的合并變化，巧妙地巨額增加納稅人負擔。
　　如果真如報道中所說的那樣設計新的房地產(chǎn)稅，那么上面這些重大問題將不能解決，未來的房地產(chǎn)稅將不可避免地成為一種惡稅，它不但向不具有所有權的人征收財產(chǎn)稅，而且還不惜多重征收，加倍征收，增加納稅人的負擔。
         本文來源：中國經(jīng)營報