中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月18日至21日在京舉行，會(huì)議提出，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，要取消過時(shí)的限制性措施。據(jù)悉，這是十八大后中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議首提“房價(jià)”。
每年年底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，被看作“[*{c}*]中國經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)”，此次會(huì)議無論是總結(jié)2015年經(jīng)濟(jì)工作，還是部署2016年經(jīng)濟(jì)工作，都有很多新亮點(diǎn)。以“化解房地產(chǎn)庫存”為例，這次會(huì)議提出的五大要點(diǎn)，實(shí)為五大亮點(diǎn)。房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟(jì)與財(cái)政收入，一頭連著民生。目前，高庫存成為影響房地產(chǎn)健康發(fā)展的*5“攔路虎”，為此，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議開出5劑藥方，如落實(shí)戶籍改革方案，就有利于拉動(dòng)住房需求增長；而取消過時(shí)的限制性措施，有望減少行政干預(yù)，讓市場更有效地配置資源。
尤其是鼓勵(lì)開發(fā)商降房價(jià)，據(jù)說是20多年來中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議*9次提出，令人耳目一新。長期以來，開發(fā)商降房價(jià)都是一種市場行為，而這次會(huì)議卻明確提出鼓勵(lì)開發(fā)商降房價(jià)，應(yīng)該說有著豐富內(nèi)涵，既說明中央意識(shí)到房價(jià)過高，也說明降房價(jià)是去庫存的有效手段之一。對(duì)很多人來說，住房條件有待改善，以自己的收入?yún)s買不起房。“房價(jià)收入比”被認(rèn)為是判斷住房支付能力的主要指標(biāo)，但有數(shù)據(jù)顯示，全國35個(gè)大中城市中有31個(gè)城市的房價(jià)收入比高于合理值。顯然，只有降房價(jià)才能消化庫存，這次會(huì)議提出鼓勵(lì)開發(fā)商降房價(jià)可謂“對(duì)癥下藥”。
但如果只是在輿論上引導(dǎo)開發(fā)商降房價(jià)，恐怕很多開發(fā)商未必會(huì)降，因?yàn)闊o論是之前地方出臺(tái)的救市措施，還是這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的農(nóng)民工市民化等舉措，再加上市場的回暖跡象，都給開發(fā)商傳遞了積極的預(yù)期。再從需求端來說，樓市存在“買漲不買跌”的心理，在購房者看到樓市庫存量大、鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)銷售的情況下，很可能會(huì)預(yù)期未來房價(jià)出現(xiàn)下降趨勢，繼而就會(huì)捂緊自己的口袋并等著房價(jià)真正下降，這樣一來也就達(dá)不到去庫存的目的了。
那么，開發(fā)商一般會(huì)在什么情況下降房價(jià)呢？一是樓市低迷也不見政府救市的跡象，開發(fā)商看不到希望就會(huì)降房價(jià)；二是開發(fā)商資金鏈緊張，只有降價(jià)銷售才能渡過難關(guān)；三是開發(fā)商調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，比如盡早套現(xiàn)以退出樓市時(shí)就會(huì)降價(jià)銷售；四是政府有鼓勵(lì)或倒逼措施，開發(fā)商也會(huì)降價(jià)。
要想開發(fā)商降房價(jià)，政府層面不僅要積極引導(dǎo)，還需要多出實(shí)招。所謂“引導(dǎo)”，就是要讓開發(fā)商看到庫存壓力，看清市場趨勢，放棄暴利幻想；所謂“實(shí)招”，就是要出臺(tái)具體、有效的措施，或鼓勵(lì)或倒逼開發(fā)商降價(jià)銷售。不但要出實(shí)招，還要打“組合拳”，稅收優(yōu)惠無疑是鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)銷售的有效辦法之一。只有讓稅收優(yōu)惠與降價(jià)銷售掛鉤，開發(fā)商才有降價(jià)銷售的動(dòng)力。
尤需指出的是，必須讓開發(fā)商對(duì)未來的政策預(yù)期、市場預(yù)期形成清晰認(rèn)識(shí)，比如，應(yīng)該明確房地產(chǎn)稅法、住宅保障法等法律法規(guī)的出臺(tái)時(shí)間表，讓開發(fā)商意識(shí)到未來樓市與房價(jià)是穩(wěn)定的，將永久告別暴利。當(dāng)開發(fā)商的預(yù)期是清晰的，自然會(huì)理性地調(diào)整營銷策略，包括降價(jià)銷售。