實行了22年的商品房預售許可制度正迎來新變化。
4月26日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一宗商住地塊，該地塊被確認為深圳市商品房現(xiàn)售試點項目。這意味著在這宗地塊上建設的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物，不能提前進行預售，而要在竣工并取得不動產(chǎn)權證書后進行“現(xiàn)房”銷售。
巧合的是，深圳也是最早接觸預售制度的城市，選擇此時進行現(xiàn)房預售，在很大程度上或許是為了調控樓市。
從全國范圍來看，深圳的試點也帶有了更多“先鋒”色彩。作為最早實行住宅市場化的城市，深圳在房地產(chǎn)相關制度的探索具有借鑒意義。
當國內房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸趨向飽和、成熟時，出于降低門檻、促進房地產(chǎn)開發(fā)的預售制度是否也可在不同城市分類調整？
商品房現(xiàn)售制“胎動”
試點商品房現(xiàn)售的地塊位于深圳市龍華新區(qū)民治辦事處，土地面積3.57萬平方米，建筑面積14.6萬平方米，使用期限70年，將采用招標的形式出讓。
該地塊同時也是龍華新區(qū)今年推出的首宗居住用地，備受矚目。過去兩年，龍華新區(qū)地王不斷，房價飆漲。
這是深圳首次試點商品房現(xiàn)售。在此之前，深圳和全國其他地方一樣，采用的是商品房預售許可制度。
商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者預先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。這個制度最早出現(xiàn)在香港，于上世紀80年代末傳入深圳，此后在內地陸續(xù)開花。
1994年，中國內地出臺《城市房地產(chǎn)管理法》，正式建立預售許可制度。目前，各個主要城市的商品房預售比例普遍在80%以上。
最早接觸到預售制度的深圳，為何此時要進行商品房現(xiàn)售的試點？
4月27日就上述問題致函深圳市規(guī)劃和國土資源委員會，截至發(fā)稿前尚未得到回復。
在深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，這是深圳進一步調控樓市的舉措。“目前深圳樓市供需失衡，土地供應極其稀缺。采取現(xiàn)售制度可抬高門檻，將資金實力不足的中小開發(fā)商擋在門外，遏制對土地的哄搶，抑制土地價格過快上漲。”
目前深圳的新增建設用地所剩無幾。根據(jù)《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設用地總規(guī)?？刂圃?76平方公里以內。而現(xiàn)在，這個數(shù)字已達約940平方公里。近幾年，深圳通過“招拍掛”公開出讓的居住用地在急劇下降，2013年僅出讓3宗居住用地，2014年只有1宗。
與此同時，深圳的購房需求極其旺盛，這個外來人口占70%的城市，住房自有率只有30%。
過去一年，深圳的房價暴漲為全國側目，總體漲幅超過60%，部分區(qū)域和樓盤房價漲幅逾100%。而每一次地王的出現(xiàn)，都會加劇房價的上漲。
以龍華新區(qū)為例，2013年，中海地產(chǎn)以以38.2億元競得該區(qū)一居住用地，樓面地價為1.46萬元/平方米，溢價率達91%，成為當時深圳住宅總價與單價雙料“地王”。這塊地王此后帶動龍華新區(qū)的新房價格突破4萬元/平方米。
到2014年，龍光地產(chǎn)以總價46.8億元，樓面價逾2.5萬元/平方米競得龍華新區(qū)白石龍地塊，溢價率83.35%，此后帶動該區(qū)新房價格突破6萬/平方米。
此次試點現(xiàn)售的地塊地理位置優(yōu)越，已吸引諸多開發(fā)商的關注。深圳選擇將其作為現(xiàn)售試點項目，或許能在一定程度上保證土地價格的平穩(wěn)上漲。
開發(fā)商資金實力面臨大考
對于開發(fā)商來說，現(xiàn)售制度將極大考驗其資金實力。
最初，商品房預售許可制度的確立，是為了降低開發(fā)商資金門檻，促進房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。過去，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。
受益于預售制度，開發(fā)商僅需極少的自有資金，通過占用購房者的資金，實現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營模式，而且是購房者承擔了資金利息。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，比上年增長2.6%。其中，國內貸款20214億元，下降4.8%；利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655億元，增長12.0%。在其他資金中，定金及預收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。定金、預收款、個人按揭均來自購房者的預付資金，占總到位資金的39.3%，自有資金和國內貸款分別占39.2%、16.1%。
不難看出，房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的來源只要是自有資金、貸款、預售制度帶來的資金(下稱“預售資金”)，其中，自有資金、預售資金的規(guī)模相當，均占總資金的4成左右。從開發(fā)商佐證了上述資金來源比例。
舉例來說，如果一個房地產(chǎn)項目的總投資額為50億元，開發(fā)商只需準備20億元自有資金及10億元借貸資金，剩余的20億元來自預售資金。并且，預售資金的利息是由購房者承擔。
說得簡單點，預售制度為開發(fā)商提供了一筆零風險零成本的巨額貸款。一旦實行現(xiàn)售制度，開發(fā)商將失去這樣的資金支持。
“過去房企通過預售方式來回籠資金，補給工程款，但如果改為現(xiàn)售制，這個資金來源渠道將被堵上，開發(fā)商需要通過各類再融資和信貸等融資模式湊集資金。”嚴躍進對《*9財經(jīng)日報》記者表示，這意味著開發(fā)商的負債將提高，而銀行及投資者會更加審視此類房企的還款能力。就此而言，中小房企會被擋在門外，進而一些實力雄厚的房企更有機會進入此類市場。
現(xiàn)售制度之下，開發(fā)商還要承擔資金的成本，以及項目囤積的風險。
宋丁表示，當開發(fā)商自有資金不充足，過多依賴貸款及其他融資時，對資金盡快回籠的需求就更加迫切。拖得越久，資金成本越高。
一二線城市有可能推廣嗎
試點之后，現(xiàn)售制度是否可以進一步推廣？
事實上，現(xiàn)行的預售制度造成了一定的低效率競爭。由于門檻被降低，一些沒有資金、品牌、技術等實力的小企業(yè)，僅憑借一定關系就能獲得優(yōu)質廉價的土地資源，造成行業(yè)競爭的無序，出現(xiàn)房企違規(guī)挪用資金、期房質量不過關、工程無故延期等問題。
嚴躍進認為，現(xiàn)售制度能夠規(guī)避預售制度帶來的諸多問題，強化房企的成本管控能力。
在宋丁看來，這只是深圳的個案，還未到全面拉開現(xiàn)房銷售的大幕。但這一次的試點，有利于對后續(xù)的推廣、操作規(guī)則化等進行逐步探索。
同時，對于嚴重供不應求的深圳來說，大面積推廣現(xiàn)售制度將會帶來一定壓力。預售制度可以加快市場的供應，一些快周轉的開發(fā)商，從拿地到預售僅需8-9個月時間，甚至更短。但現(xiàn)售制度會將拿地到銷售的周期拉長到2-4年。
不過，深圳也并不是*9個推出現(xiàn)售制度的城市。早在2012年，山東省就出臺過相關規(guī)定，從當年9月1日起，凡不實行預售資金監(jiān)管的商品住房項目，暫不核發(fā)預售許可證書；同時，將選擇有條件的開發(fā)項目進行商品房現(xiàn)房銷售試點。
“大方向來看，一二線熱點城市都應該逐漸從預售制度轉變?yōu)楝F(xiàn)售制度。因為此類城市的房企在資金承受能力上會更強，且市場供應比較緊缺，不需要通過期房銷售的方式來逐漸蓄客?，F(xiàn)房銷售也使得購房者能夠降低購房到入住的時間，規(guī)避風險。”嚴躍進表示。
他說，三四線城市正面臨去庫存的嚴峻問題，期房銷售萎靡，很多樓盤最終都是以現(xiàn)房的方式進行銷售。但三四線城市的房企多為中小房企，資金壓力較大，依然還是需要通過期房銷售來降低資金成本。
本文來源：*9財經(jīng)網(wǎng)